Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [M] [T]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Mikaël LOREK

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05934 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DYH

N° MINUTE : 3

JUGEMENT rendu le 29 janvier 2025

DEMANDERESSE S.C.I. AML, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, Toque : C1707

DÉFENDERESSE Madame [M] [T], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 novembre 2024

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 29 janvier 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05934 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DYH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2015, la S.C.I AML a consenti un bail d'habitation à Mme [M] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] (1er étage sur cour), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 940 euros et d'une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5 681 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [T] le 27 février 2024.

Par assignation du 31 mai 2024, la S.C.I AML a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [T], la séquestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 5 065 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, - 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 8 novembre 2024, la S.C.I AML, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, s'élève désormais à 5 968,34 euros. Elle s'en rapporte à la décision du juge concernant la demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. Elle considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [M] [T] comparait en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 500 euros, en plus du loyer courant.

Elle indique qu'elle vient de signer un contrat avec la RIVP et qu'elle a repris le paiement du loyer depuis quatre mois. Elle précise qu'elle perçoit 1 300 euros par mois et qu'elle dépense 704 euros par mois pour le loyer, la CAF versant 350 euros. Elle expose qu'elle a deux enfants et qu'elle dispose de l'aide de sa famille. Elle indique enfin qu'un FSL a déjà remboursé des dettes antérieures.

Mme [M] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [M] [T] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I AML justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 22 février 2024 et que la somme de 5 681 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail en date du 20 juillet 2015, prévoyant un délai de deux mois, doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 avril 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la S.C.I AML verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, Mme [M] [T] lui devait la somme de 5 968,34 euros.

Mme [M] [T] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qu'elle reconnait d'ailleurs à l'audience, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 040,62 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 23 avril 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I AML ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [M] [T] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 février 2024 n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juillet 2015 entre la S.C.I AML, d'une part, et Mme [M] [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (1er étage sur cour) est résilié depuis le 23 avril 2024,

CONDAMNE Mme [M] [T] à payer à la S.C.I AML la somme de 5 968,34 euros (cinq mille neuf cent soixante-neuf euros et trente-quatre centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus,

AUTORISE Mme [M] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros (cinq cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 avril 2024,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Mme [M] [T] sera condamnée à verser à la S.C.I AML une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la S.C.I AML de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la S.C.I AML de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 février 2024 et celui de l'assignation du 31 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge