Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 25/00083 N° RG 24/03844 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVCX

M. [X] [M] Mme [V] [L]

C/ M. [S] [J] [Y] Mme [B] [G] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 janvier 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [M] [Adresse 6] [Localité 3]

Madame [V] [L] [Adresse 5] [Localité 3]

représentés par Me Sylvain DROUVILLE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [J] [Y] [Adresse 1] [Localité 4]

comparant

Madame [B] [G] [O] [Adresse 1] [Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, vice-présidente Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 20 novembre 2024

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sylvain DROUVILLE

Copie délivrée le : à : Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2018, Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] ont donné à bail à Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] une maison d’habitation située [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 895 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] ont fait signifier à Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] un congé aux fins de vente, prenant effet au 16 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] ont fait assigner Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de : constater la validité du congé pour vendre,constater l’occupation sans droit ni titre par les défendeurs du bien immobilier situé [Adresse 2],constater que l’occupation sans droit ni titre crée un trouble manifestement illicite,En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [S] [J] [Y] et de Madame [B] [G] [O], ainsi que de tout occupant de leur chef, du bien qu’ils occupent aujourd’hui sans droit ni titre sis [Adresse 2], et ce d’une part sous astreinte de 50 euros par jour de retard 08 jours après la signification du jugement à intervenir et d’autre part avec l’assistance de la force publique, et d’un serrurier si besoin est,autoriser les requérants à faire transporter et séquestrer les meubles et objets garnissant les lieux loués dans le garde meuble de leur choix, aux frais, risques et périls des personnes expulsées, condamner Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 984,79 euros au titre de la dette locative, terme de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, avec capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 02 août 2024.

À l'audience du 20 novembre 2024, Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] représentés, maintiennent leurs demandes et se réfèrent aux termes de leur assignation. Ils actualisent la dette locative à la somme de 3.124 euros, soulignent que les locataires n’ont plus effectué de règlements depuis le mois de juillet 2024 et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [J] [Y] ne conteste pas la régularité du congé, ni le montant de la dette locative, soulignant qu’une partie de la caution servira à l’apurer. Il indique envisager de quitter le logement, dit que Madame [B] [G] [O] perçoit l’allocation d’aide au retour à l’emploi pour un montant de 540 euros, et souhaite bénéficier de délais de paiement pour le remboursement de la dette locative à hauteur de 100 euros par mois.

Madame [B] [G] [O] régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 22 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [B] [G] [O] assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, un congé aux fins de vente a été délivré par les bailleurs Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] aux locataires Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, pour une prise d’effet le 16 juillet 2024, soit avant l’assignation du 29 juillet 2024.

En conséquence, la demande de Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] aux fins de validation du congé est recevable.

Sur la validité du congé :

Conformément aux dispositions de l'article 15 de la Loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, « ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise » qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, « le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé », son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire, ou de son concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] ont donné congé à Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] du logement sis [Adresse 2], par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, en indiquant le motif de reprise pour vente.

En conséquence, le congé délivré à Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O], qui rappelle aux locataires leur droit de préemption sur la vente, remplit les conditions de validité.

Il y a donc lieu de le déclarer valable, et de constater que Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O], sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2], depuis le 16 juillet 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 juillet 2024, Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 juillet 2018, et du décompte de la créance actualisée au 07 novembre 2024, que Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément aux stipulations contractuelles, article VII « clause de solidarité », les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] à payer à Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] la somme de 3.124,68 euros, au titre des sommes dues avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, les conditions d’application de la capitalisation des intérêts n’étant pas réunies, il convient de débouter Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] de leur demande sur ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l'instance. En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] à payer à Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] aux fins de validation du congé ;

DECLARE valide le congé aux fins de vente du 20 décembre 2023, délivré par les bailleurs Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] aux locataires Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] ;

CONSTATE que Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] sont occupants sans droit ni titre du logement, sis [Adresse 2], depuis le 16 juillet 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] à compter du 16 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] à payer à Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] la somme de 3.124,68 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 07 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] à payer à Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 16 juillet 2024, échéance du mois de juillet, et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] à payer à Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Monsieur [X] [M] et Madame [V] [L] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [J] [Y] et Madame [B] [G] [O] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE