Baux d'habitation - Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JUGE DE L'EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 Janvier 2025

MINUTE : 25/25

RG : N° 24/08531 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2BQ Chambre 8/Section 3

Rendu par Madame COSNARD Julie, Juge chargé de l'exécution, statuant à Juge Unique. Assistée de Madame HALIFA Zaia, Greffière,

DEMANDEUR

Monsieur [J] [O] [Adresse 2] [Localité 5]

représenté par Me DEMGNE FONDJO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - 115

ET

DEFENDEUR

S.C.I. MAZAL [Adresse 1] [Localité 4]

représentée par Me Gaëlle DUCHESNE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Madame COSNARD, juge de l’exécution, Assistée de Madame HALIFA, Greffière.

L'affaire a été plaidée le 19 Décembre 2024, et mise en délibéré au 16 Janvier 2025.

JUGEMENT

Prononcé le 16 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance en date du 27 octobre 2017, signifiée le 8 novembre 2017, le juge des référés du tribunal d'instance de Saint Ouen a notamment : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur [J] [U] [W] et la SCI Mazal et portant sur un logement situé [Adresse 3], à Saint Ouen (93400) étaient réunies, - ordonné l'expulsion de Monsieur [J] [U] [W] et de tous occupants de son chef, - condamné Monsieur [J] [U] [W] à payer à la SCI Mazal la somme de 13 346,35 euros au titre de l'arriéré locatif.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré à Monsieur [J] [U] [W] le 10 novembre 2017.

Le 11 juin 2024 a été dressé un procès-verbal intitulé " procès-verbal d'expulsion ".

C'est dans ce contexte que, par requête du 20 août 2024, Monsieur [J] [U] [W] a saisi le juge de l'exécution de la juridiction de céans d'une demande d'arrêt de la procédure d'expulsion.

L'affaire a été appelée à l'audience du 21 novembre 2024 et a été renvoyée à l'audience du 19 décembre 2024, à laquelle elle a été plaidée.

À cette audience, Monsieur [J] [U] [W], représenté par son conseil, reprend oralement ses conclusions visées par le greffe le jour-même et demande au juge de l'exécution de : - à titre principal, prononcer la nullité du procès-verbal d'expulsion, - à titre subsidiaire, lui accorder de larges délais pour quitter les lieux, - rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il indique qu'un protocole d'accord suspendant l'expulsion a été conclu avec la défenderesse et qu'il a été respecté. Il précise qu'un arrêté d'insalubrité s'oppose au paiement de l'indemnité d'occupation depuis le 1er août 2022. Il estime que le concours de la force public a été sollicité pour le local commercial objet d'un autre bail alors que la décision d'expulsion porte sur le local d'habitation. Il soutient que le commandement de quitter les lieux est caduc. Il fait valoir que le procès-verbal du 11 juin 2024 n'est pas un procès-verbal d'expulsion mais seulement d'inventaire des meubles présents dans le logement.

En défense, la SCI Mazal, représentée par son conseil, demande au juge de l'exécution de : - déclarer sans objet la demande de délai pour quitter les lieux, - débouter Monsieur [J] [U] [W] de l'ensemble de ses demandes, - le condamner à lui verser la somme de 1600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle indique que le protocole d'accord n'a pas été respecté, qu'il a bien été tenu compte de l'arrêté d'insalubrité et que le commandement de quitter les lieux n'est pas caduc. Elle expose que, l'expulsion ayant déjà été réalisée, la demande de délai est sans objet.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande de nullité du procès-verbal du 11 juin 2024

L'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

Enfin, l'article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il convient tout d'abord de relever que si Monsieur [J] [U] [W] soutient que le commandement de quitter les lieux est caduc, il ne fait état d'aucun moyen de droit au soutien de cette prétention, qui ne peut dès lors qu'être écartée.

Le procès-verbal du 11 juin 2024, par lequel le commissaire de justice a bien procédé à l'expulsion de Monsieur [J] [U] [W] des lieux litigieux, est fondé sur l'ordonnance de référé du 27 octobre 2017 qui a ordonné une telle expulsion.

Le 13 juin 2018, les parties ont conclu un protocole d'accord par lequel Monsieur [J] [U] [W] s'est engagé à verser la somme de 3591,54 euros au plus tard le 15 septembre 2018 ainsi qu'à verser la somme mensuelle de 600 euros en sus du loyer et des charges courantes au plus tard le 15 de chaque mois à partir du 1er juillet 2018 jusqu'à apurement total de la dette, y compris les frais et dépens. Il y est indiqué que les effets de la procédure sont suspendus par le bailleur mais qu'en cas de non-respect de l'accord par le locataire ou d'un seul règlement effectué en retard, le bailleur reprendra immédiatement la procédure dont les parties reconnaissent que l'accord n'annule pas les effets mais les diffère seulement.

Or, il ressort de l'extrait de compte produit en demande que cet échéancier n'a pas été respecté, et ce bien avant la suspension de l'exigibilité des indemnités d'occupation par l'arrêté d'insalubrité du 13 juillet 2022. Dès lors, la propriétaire pouvait se prévaloir de la décision du 27 octobre 2017 et poursuivre l'expulsion.

Enfin, contrairement à ce que soutient le demandeur, le procès-verbal de réquisition de la force publique vise bien l'expulsion de Monsieur [J] [U] [W], et non de sa société, des lieux litigieux sis [Adresse 3], à [Localité 7].

Dès lors, il convient de rejeter la demande de nullité du procès-verbal d'expulsion du 11 juin 2024.

II. Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l'article L412-3 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L'article L412-4 de ce même code précise que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ; est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Ce même article dispose que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Monsieur [J] [U] [W] n'étant plus occupant des lieux litigieux du fait de son expulsion, il ne peut bénéficier d'un délai pour les libérer. Cette demande doit donc être rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, le demandeur, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [U] [W], condamné aux dépens, à payer à la SCI Mazal une indemnité fixée en équité et en l'absence de tout justificatif, convention d'honoraires ou facture à la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge de l'exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

REJETTE la demande de nullité du procès-verbal d'expulsion du 11 juin 2024 ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] [W] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] [W] à payer à la SCI Mazal la somme de 500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 6] le 16 janvier 2025.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L'EXÉCUTION