Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 8] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 2] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01327 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I2HK Section 3 République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 23 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 6]

représentée par Me Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [U] [M] [P], demeurant [Adresse 5]

comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 décembre 2017 modifié par deux avenants des 17 octobre 2018 et 16 août 2021, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à Madame [U] [M] [P] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer initial mensuel de 332,01 euros outre une provision mensuelle sur charges.

Le 22 décembre 2023, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait délivrer à Madame [U] [M] [P] un commandement de payer la somme de 1360,31 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 mai 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Madame [U] [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de : - Déclarer la demande recevable et bien fondée, A titre principal, - Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 23 février 2024, En conséquence, - Ordonner à la défenderesse de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision, - Dire qu’à défaut pour la défenderesse d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, - Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, - Dire et juger qu’à compter du 23 février 2024, la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, - Condamner la défenderesse à payer à la partie demanderesse la somme de 2669,90 € au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 mai 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date, - Condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer, - Le condamner au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit, A titre subsidiaire, - Prononcer la résiliation judiciaire du bail entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et la défenderesse portant sur le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 3], En conséquence, - Condamner la défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer, immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 3], - Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire il y sera procédé avec le concours de la force publique, - Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, - Condamner la défenderesse à payer à la partie demanderesse la somme de 2669,90 € arrêtée au 2 mai 2024 avec les intérêts au taux légal à dater de la présente assignation, - Condamner la défenderesse à payer à la partie demanderesse les loyers, charges ou provisions sur charges à échoir à partir du 3 mai 2024,

- Dire et juger qu’à compter du jugement à intervenir, la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et l’y condamner, - Dire et juger que la clause d’indexation du loyer figurant dans le bail résilié s’appliquera à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir, - Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens et au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 17 octobre 2024.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représenté par son conseil, expose que l’impayé de loyer a diminué et que la défenderesse reste redevable de la somme de 1561,15 € correspond au paiement d’un loyer avec les charges. Il précise que la locataire a repris le versement du loyer ce qui permettra le rétablissement de son allocation logement. Il ajoute ne pas être opposé au délai de paiement avec application d’une clause cassatoire.

Madame [U] [M] [P] comparante, indique reconnaitre l’arriéré locatif qu’elle explique par des problèmes financiers. Elle expose vouloir se maintenir dans le logement et être en capacité de s’acquitter du paiement du loyer. Concernant l’arriéré locatif, elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer dont s’agit, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location conclu le 20 décembre 2017 et les deux avenants contiennent une clause résolutoire en leur article 4.5 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 22 décembre 2023 pour la somme en principal de 1360,31 euros, hors coût de l’acte.

Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 février 2024.

Cependant, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a expressément exprimé à l’audience son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Madame [U] [M] [P] apporte des éléments sur sa situation professionnelle et il ressort du décompte arrêté à la date du 15 octobre 2024 qu’elle a repris le versement intégral du loyer avant l’audience puisqu’elle a effectué notamment le 10 octobre 2024 un virement d’un montant de 900 €.

Compte tenu de l’accord exprès du bailleur exprimé à l’audience aux fins d’octroi de délais de paiement, du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par la locataire afin de se maintenir dans les lieux caractérisant sa volonté de régulariser sa situation vis-à-vis du bailleur et de sa situation personnelle, il y a lieu d’accorder à Madame [U] [M] [P] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d'expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et Madame [U] [M] [P] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la créance de la bailleresse

En application des stipulations du bail, les locataires sont tenus de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’en rapporter la preuve.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit un décompte actualisé à la date du 15 octobre 2024 démontrant que Madame [U] [M] [P] reste devoir la somme de 1381,45 € terme de septembre 2024 inclus déduction faite des frais de poursuites d’un montant de 179,70 €.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette et indique à l’audience reconnaitre la somme due.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1381,45 € au titre des loyers et charges échus impayés et indemnités d’occupation, à la date du 15 octobre 2024, assortie des intérêts au taux legal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [U] [M] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [M] [P] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité impose de rejeter la demande présentée par le bailleur au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2017 et les deux avenants entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et Madame [U] [M] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 23 février 2024 ;

CONDAMNE Madame [U] [M] [P] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 1381,45 € (mille trois cent quatre-vingt-un euros et quarante-cinq centimes) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés arrêtée au 15 octobre 2024 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 ;

AUTORISE Madame [U] [M] [P] à s’acquitter de la dette en 28 mensualités de 50 € (cinquante euros) le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision, outre le loyer et les charges courants et une 29ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité aux termes fixés, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible - la clause résolutoire reprendra son plein effet - faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [U] [M] [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et sans astreinte, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution - Madame [U] [M] [P] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [U] [M] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

REJETTE la demande de condamnation présentée par l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 23 janvier 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,