Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02855 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IK57

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 22 Octobre 2024

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [E], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [M] [N] demeurant [Adresse 3]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 décembre 2011 prenant effet à compter du 17 janvier 2022, l'E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [N], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 272,07 euros hors charges.

L'E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a fait délivrer le 5 février 2024 à Monsieur [M] [N] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 342,66 €.

Par courrier simple du 22 janvier 2024, l'E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 avril 2024 et signifiée par dépôt à étude, l'E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a attrait Monsieur [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins : - de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés ; - d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [N] ; - de condamner Monsieur [M] [N] au paiement des sommes suivantes : 2 075,19 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 31 mars 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;100,00 euros au titre de dommages et intérêts ;200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens. L'E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 6 mai 2024.

L'audience s'est tenue le 22 octobre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l'E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 2 675,74 € sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse en indiquant que le dernier versement est intervenu en juin 2024.

Monsieur [M] [N], comparant en personne, a expliqué avoir subi un accident du travail et ne plus travailler depuis. Il fait état de problèmes d'humidité dans l'appartement et indique être en train de le vider afin de résilier le bail. En outre, il signale ne pas pouvoir payer pour l'instant eu égard à l'absence de travail. En outre, il souhaite conditionner le paiement à l'exécution des travaux par le bailleur promis depuis deux ans.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 6 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a bien informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si aux termes de l'article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y «  obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi » selon l'article 1194 du même code.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s'en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d'équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [M] [N] le 5 février 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 342,66 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [M] [N] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 avril 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [M] [N] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [N] et de dire que faute par Monsieur [M] [N] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l'E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 675,74 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de l'E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [N] à payer la somme de 2 675,74 € actualisée au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

En outre, il n'y a pas lieu d'accorder, même d'office, à Monsieur [M] [N] des délais de paiement dès lors que le paiement des loyers courants n'a pas repris et qu'aucun effort n'a été entrepris par ce dernier pour régler son loyer. De plus, il indique clairement à l'audience ne pas être en capacité de payer.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [N] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par le bailleur.

En conséquence, au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, des révisions légales et des charges, à compter de la date de résiliation et jusqu’à complète libération des lieux

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [N] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [M] [N].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l'E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 février 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l'action engagée par l'E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT ;

CONSTATE que le bail conclu le 22 décembre 2011 entre l'E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT et Monsieur [M] [N] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 6 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l'expulsion de Monsieur [M] [N] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à l'E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT la somme de 2 675,74 € arrêtée au 30 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation et jusqu’à complète libération des lieux.

DIT que faute par Monsieur [M] [N] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - CCC au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 février 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE