Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 17 Janvier 2025 Président : Madame YTHIER, Juge Greffier : Madame ZABNER, Débats en audience publique le : 22 Novembre 2024

N° RG 24/00513 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4OOW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CRYVALER, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Axel DAURAT de la SELARL SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MARKOSS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er août 2016, la société CRYVALER a donné à bail commercial à la société MARKOSS un local professionnel faisant partie d’un immeuble situé [Adresse 6], sur une partie de la parcelle de terrain section CM, lieudit « [Localité 4] » numéro [Cadastre 1] et constitué au rez-de-chaussée d’un atelier de 108 m2 dans une partie du hangar n°1 et à l’étage de 60m2 environ de bureaux et sanitaires, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.200 euros hors taxes.

Le bail a prévu un paiement mensuel du loyer.

Le bail commercial a pris effet au 01er août 2016.

La société CRYVALER s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice 06 avril 2023, la société CRYVALER a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société MARKOSS, pour une somme de 8.395,16 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, la société civile immobilière CRYVALER a fait assigner la société à responsabilité limitée unipersonnelle MARKOSS, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la société MARKOSS, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l'audience du 22 novembre 2024, la société civile immobilière CRYVALER, par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de : Constater la résiliation du bail à la date du 6 mai 2023 ;Ordonner l’expulsion de la société MARKOSS, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 172,80 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société MARKOSS qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécutionCondamner la société MARKOSS à payer à la société civile immobilière CRYVALER:Une indemnité provisionnelle de 12.780 euros ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1440 euros par mois, prorata temporis égal au loyer courant charges et taxes en sus jusqu’à la reprise effective des lieux ; Au paiement des factures d’eau impayées, soit la somme de 2.467,70 euros selon situation arrêtée au 30 avril 2023 ;Au paiement de 4320 euros au titre de la clause pénale du bail ;3500 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 6 avril 2023, le tout augmenté de 10% au titre de la clause pénale du bail. La société MARKOSS, régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, était représentée par un avocat lors de la procédure, Maitre Frédéric AMSELLEM, qui n’a pas déposé de dossier de plaidoirie ni de conclusions pour le jour de l’audience, soit le 22 novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat, dire et juger et donner acte ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point, le juge n’en étant pas saisi.

Sur la résiliation du bail commercial L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 01er janvier 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 6 avril 2023.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 06 mai 2023. L'obligation de la société MARKOSS de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 06 mai 2023, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 1440 euros, outre les taxes, et jusqu'à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte en date du 19 septembre 2024 que la société MARKOSS a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois de janvier 2023, et reste lui devoir une somme de 12.780 euros, arrêtée au 1er janvier 2024.

L'obligation du locataire de payer la somme de 12.780 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 1er janvier 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée.

Enfin, il sera rappelé que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

Sur la demande au titre de paiement des factures d’eau impayées Cette demande n’est pas justifiée par la production de factures, elle sera rejetée ; Sur la demande faite au titre de la clause pénale Une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances et ne présente pas de caractère incontestable. Il convient en conséquence de rejeter la demande faite au titre de la clause pénale. Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la société MARKOSS sera condamnée, à payer à la société civile immobilière CRYVALER la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société MARKOSS qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 06 avril 2023 non augmenté de 10% au titre de la clause pénale du bail.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 01er août 2016 entre la société civile immobilière CRYVALER et la société à responsabilité limitée unipersonnelle MARKOSS, à la date du 6 mai 2023 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société à responsabilité limitée unipersonnelle MARKOSS et de tout occupant de son chef des lieux loués situés situé [Adresse 6], sur une partie de la parcelle de terrain section CM, lieudit « [Localité 3] NORD » numéro [Cadastre 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et avec le concours d’un serrurier ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS la société à responsabilité limitée unipersonnelle MARKOSS à payer à la société civile immobilière CRYVALER une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 6 mai 2023, d’un montant de 1440 euros hors taxes et hors charges et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la société à responsabilité limitée unipersonnelle MARKOSS à payer à la société civile immobilière CRYVALER la somme provisionnelle de 12.780 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d'occupation arrêtés au mois de janvier 2024,

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS la société à responsabilité limitée unipersonnelle MARKOSS à payer à la société civile immobilière CRYVALER, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société à responsabilité limitée unipersonnelle aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 6 avril 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT