Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 9] [Adresse 4] [Adresse 7] [Localité 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01851 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I47N Section 2 République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 23 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. SK2B prise en la personne de son gérant dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maurice FACCHIN de la SCP FACCHIN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 72

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [E] née le 26 Avril 1995 à [Localité 8] (BOSNIE-HERZÉGOVINE) demeurant [Adresse 2]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 15 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 7 mars 2020, Madame [O] et Monsieur [T] ont donné à bail à Madame [X] [E] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 6] en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel actuellement fixé à 525 € provision sur charges incluse, le loyer étant payable à terme échu. Madame [O] et Monsieur [T] ont vendu le bien à la SCI SK2B.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SK2B a fait signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 27 novembre 2023 d’un montant principal de 3 892,12 euros.

Par exploit d’huissier délivré le 24 juillet 2024, la SCI SK2B a fait citer Madame [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal, au visa de l’ article 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

-constater que le bail a été résilié de plein droit; -dire et juger que la partie défenderesse est occupante sans droit ni titre depuis le 27 janvier 2024 ; En conséquence, -condamner Madame [X] [E] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’elle occupe sous peine d’être contrainte par la force publique ; -fixer l’indemnité d’occupation à un montant de 555,15 euros correspondant au montant du loyer dû, à compter du 27 janvier 2024 et jusqu’au départ définitif ; -condamner Madame [X] [E] à verser l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ; -condamner Madame [X] [E], à verser à la SCI SK2B, à titre d'arriérés de loyer la somme de 3 892,12 euros selon décompte arrêté au mois d’octobre 2023 avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer ; -condamner Madame [X] [E] à verser à la SCI SK2B la somme de 1 593,82 euros correspondant au montant des loyers impayés pour la période allant du mois de novembre 2023 jusqu’au 27 janvier 2024 date d’acquisition de la clause résolutoire ; -condamner Madame [X] [E], aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer, soit la somme de 149,95 euros. La partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [X] [E] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

A l'audience du 15 octobre 2024, la partie demanderesse, représentée par son avocat, se réfère à ses conclusions d'assignation et a déposé ses pièces.

Madame [X] [E] assignée à l’étude, n’est ni présente ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pas été communiqué au tribunal.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la signalisation de la situation d’impayés, à l’organisme payeur des aides au logement, donc la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite deux mois avant la délivrance de l'assignation.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, la SCI SK2B justifie avoir saisi la Caisse d'allocations Familiales du Haut-Rhin plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, ainsi que de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin deux mois au moins avant la première audience, le 25 juillet 2024. Le bailleur est donc recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail à l’encontre de Madame [X] [E].

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 7 mars 2020 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que de l'article 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 7 mars 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat de bail est résolu de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d'un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2023, pour la somme en principal de 3 892,12 € correspondant à au moins trois mois de loyers impayés.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il n'est pas contesté que ces causes du commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l'expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 28 janvier 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et Sur les délais de paiement En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. En l’espèce, il résulte du dernier décompte du 1er juillet 2024 que Madame [X] [E] n’a pas repris le paiement des loyers et la dette augmente. Son absence à l’audience ainsi que celle de la remise du diagnostic social et financier ne permettent pas de connaître sa situation personnelle et financière. Dès lors que les conditions juridiques ne sont pas réunies, il n'est possible d'accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire. Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SCI SK2B, Madame [X] [E] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Elle doit donc être condamnée à l'évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le bailleur sollicite dans l'assignation susvisée la condamnation de Madame [X] [E] au paiement de la somme de 3 892,12 € au titre des loyers et charges impayés, outre des indemnités d'occupation.

Madame [X] [E], absente à la procédure, ne justifie par hypothèse d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte et ne conteste pas le montant de la dette. Il convient en conséquence de la condamner à payer à la SCI SK2B la somme de 3 892,12 € + 1 593,82 euros =5 485,94 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, avances sur charges arrêté au 28 janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, indexation comprise, soit la somme de 555,15 €, charges comprises devant être dûment justifiées.

Il y a lieu de condamner Madame [X] [E] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire à compter du mois de février 2024 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur le surplus

Succombant, Madame [X] [E] est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais des commandements de payer du 26 novembre 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.   L’équité et l’équilibre entre les parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile .

En application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI SK2B recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 7 mars 2020 s’est trouvé de plein droit résilié le 28 janvier 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire et à accorder des délais de paiement;

ORDONNE qu'à défaut pour Madame [X] [E] d'avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 3] à [Localité 6] deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution; FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [E] au montant du loyer qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, indexation comprise, soit la somme de 555,15 €, et charges dûment justifiées comprises;

CONDAMNE Madame [X] [E] à payer à la SCI SK2B cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de février 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne ;

CONDAMNE Madame [X] [E] à payer à la SCI SK2B une somme de 5485,94 € au titre de l'arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation arrêté au 28 janvier 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DÉBOUTE la SCI SK2B du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [X] [E] aux entiers dépens y compris le coût des commandements de payer du 27 novembre 2023;

DEBOUTE la SCI SK2B de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 23 janvier 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,