Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : M [M] [X]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05497 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BER

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 15 janvier 2025

DEMANDERESSE S.C.I. MILLY, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEUR Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 octobre 2024

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 15 janvier 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05497 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2000 à effet à la même date, la Société Nationale Immobilière (SNI) a donné à bail à Monsieur [S] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Adresse 6] [Localité 1]. Par procès-verbal en date du 15 mai 2018, la Société Nationale Immobilière a changé sa dénomination sociale en CDC HABITAT. Par acte sous seing privé en date du 28 février 2022, la SCI MILLY est devenue propriétaire de l'ensemble immobilier " [Adresse 8] ". La CDC HABITAT a conservé la gestion de l'immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, la SCI MILLY a fait délivrer à Monsieur [S] [X] un commandement de payer dans les 6 semaines la somme principale de 746,84 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance du mois de février 2024 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, la SCI MILLY a assigné en référé Monsieur [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

- constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties par acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [X] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire l'assistance de la force publique, - ordonner que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués soit régi par les dispositions des article L433-1 et L433-2 du CPCE, - condamner par provision Monsieur [S] [X] à payer à la SCI MILLY la somme de 1261,06 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 1er avril 2024, - condamner par provision Monsieur [S] [X] à payer à la SCI MILLY une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer taxes et charges révisés et revalorisés, majoré de 10%, de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux et remise des clés, - condamner Monsieur [S] [X] à payer la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l'audience du 10 octobre 2024, LA SCI MILLY représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 2728,46 euros, au 30 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus. Le bailleur a accepté l'octroi d'éventuels délais de paiement à hauteur de 36 mois et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, le paiement du loyer courant n'ayant pas repris avant l'audience, le bailleur a déclaré renoncer à la condition de reprise du loyer.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [S] [X] n'a pas comparu ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social n'a été transmis au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 22 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MILLY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 8 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (délai de 2 mois) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 février 2024 pour la somme en principal de 746,84 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Le locataire n'ayant effectué aucun paiement pendant le délai imparti, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 avril 2024 à minuit.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Monsieur [S] [X] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte actualisé produit que Monsieur [S] [X] est redevable de la somme de 2 728, 46 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et aux charges impayés.

Il en résulte que Monsieur [S] [X] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 2 640,47 euros (2 728, 46 euros, dont il convient de retrancher les frais de contentieux omis du 1er avril 2024 à hauteur de 87,99 euros).

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, s'il apparait que Monsieur [S] [X] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience, le bailleur a expressément renoncé à cette condition de reprise.

Dès lors, en précisant que le bailleur accepte des délais de paiement et sollicite la suspension de la des effets de la clause résolutoire, Monsieur [S] [X] sera autorisé à se libérer de sa dette selon les modalités énoncées au dispositif du présent jugement.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [S] [X].

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [X] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En équité, il convient de débouter la SCI MILLY de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 6 avril 2024 à minuit,

CONDAMNONS Monsieur [S] [X] à verser à la SCI MILLY la somme provisionnelle de 2 640,47 euros (échéance du mois de septembre 2024 incluse), au titre des arriérés de loyers et charges échus impayés à cette date,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [S] [X] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Monsieur [S] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI MILLY puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Monsieur [S] [X] soit condamné à verser à CDC HABITAT SOCIAL, à titre de provision, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, taxes et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Monsieur [S] [X] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS LA SCI MILLYde sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection