Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/55983 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MKR

N° : 14

Assignation du : 25 Juillet 2024

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 janvier 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE

La S.C.I. PATRIMONIA - DESSOUS DES BERGES [Adresse 4] [Localité 3]

représentée par Maître Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocats au barreau de PARIS - #C0542

DEFENDERESSE

La S.A.S. QUATORZE [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Marjorie REDON, avocat au barreau de PARIS - #A0375

DÉBATS

A l’audience du 19 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 18 novembre 2014, la société SCI PATRIMONIA - DESSOUS DES BERGES a donné à bail commercial à la société QUATORZE des locaux situés [Adresse 1] et 4 places de parking en sous-sol - [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 96.800 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Un protocole transactionnel a été signé entre les parties le 1er mars 2023, dans lequel notamment le preneur se reconnaît débiteur d’une somme de 671.456,59 euros au 28 février 2023 au titre de l’arriéré locatif, avec la fixation d’un échéancier de paiement et la résiliation anticipée du bail au 28 février 2023.

Ce protocole a été homologué par ordonnance du 13 avril 2023.

Par acte du 1er mars 2023, les parties ont conclu un nouveau bail sur des locaux situés [Adresse 1] – 6ème étage et 7 places de parking en sous-sol - [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 220.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 30 avril 2024, à la société QUATORZE, pour une somme de 334.897,29 euros, au titre de l’arriéré locatif au 26 avril 2024.

Par acte du 25 juillet 2024, la société SCI PATRIMONIA - DESSOUS DES BERGES a fait assigner la société QUATORZE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l'expulsion de la société QUATORZE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

- condamner la société QUATORZE à payer à la société SCI PATRIMONIA - DESSOUS DES BERGES la somme provisionnelle de 408.128,84 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2024 (3ème trimestre inclus), avec intérêts de retard conventionnels,

- condamner la société QUATORZE au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 38.910,30 euros augmentée des charges et taxes, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,

- condamner la société QUATORZE au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après un renvoi sollicité par la défenderesse, à l’audience du 19 décembre 2024 la société SCI PATRIMONIA - DESSOUS DES BERGES a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 505.895,68 euros et en s’opposant à la demande de délais de paiement.

La société QUATORZE était représentée. Elle reconnaît la dette mais sollicite des délais de paiement sur 24 mois en indiquant avoir réussi à apurer la dette fixée dans le protocole, et en présentant la situation financière fragile mais en voie d’amélioration de l’entreprise.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le commandement de payer du 30 avril 2024 délivré à l'adresse des lieux loués, est régulier.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 16 du bail) et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SCI PATRIMONIA - DESSOUS DES BERGES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 334.897,29 euros au 26 avril 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 1er juin 2024 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II – Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce si la défenderesse explique d’importantes difficultés financières, et présente des pièces comptables pour justifier des tentatives de rétablissement de sa situation, il apparaît que la situation financière très critique de la société QUATORZE ne lui permettra pas de faire face à l’ampleur de la dette locative dans les délais légaux, alors même qu’elle ne parvient pas à payer le loyer courant, et a payé uniquement la somme de 27.800 euros sur toute l’année 2024 au titre du nouveau bail.

La demande de délais de paiement sera rejetée.

III - Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société QUATORZE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

IV - Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation majorée en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par la société SCI PATRIMONIA - DESSOUS DES BERGES, l'obligation de la société QUATORZE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 18 décembre 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 505.895,68 euros (4ème trimestre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société QUATORZE, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

V - Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société QUATORZE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l’espèce il est équitable de rejeter la demande présentée par la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er juin 2024 ;

Rejetons la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société QUATORZE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] - 6ème étage et 7 places de parking en sous-sol - [Localité 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société QUATORZE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société QUATORZE à payer à la société SCI PATRIMONIA - DESSOUS DES BERGES la somme de 505.895,68 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 18 décembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale ;

Rejetons la demande formulée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société QUATORZE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 30 avril 2024 ;

Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 23 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ