Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/09329 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2BAW

Minute :

S.C.I. FONCIERE RU PR 2016 Représentant : Me David BENSADON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :P074

C/

Monsieur [U] [J]

Copie délivrée à : Me BENSADON M. [J]

Le 23 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 janvier 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société S.C.I. FONCIERE RU PR 2016, société civile, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par Me David BENSADON, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 avril 2023, Foncière RU PR 2016 SCI a donné à bail à M. [U] [J] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 805,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 95,00 €. Un dépôt de garantie de 805,00 € a été versé.

Des loyers étant demeurés impayés, Foncière RU PR 2016 SCI a fait signifier à M. [U] [J], par exploit de commissaire de justice du 8 avril 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 505,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, Foncière RU PR 2016 SCI a fait assigner M. [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 25 novembre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Foncière RU PR 2016 SCI, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; o en tout état de cause : ? ordonner l'expulsion de M. [U] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; ? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [U] [J] et ce en garantie de toutes les sommes qui seraient dues ; ? autoriser la demanderesse à conserver le dépôt de garantie ; ? condamner M. [U] [J] à payer : ? une indemnité d'occupation d'un montant journalier de 27,39 euros hors taxe et hors charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 2 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et les frais d'exécution ; o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 6 avril 2023 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [U] [J] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [U] [J], comparant, indique ne plus être débiteur d'aucune dette de loyer et demande au juge des contentieux de la protection de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 18 novembre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que la dette locative est soldée.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bail conclu le 6 avril 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 4 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 8 avril 2024 pour la somme en principal de 2 505,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2024.

Néanmoins, le locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant avoir déjà apuré l'intégralité de sa dette locative. Il n'est pas contesté que celui a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience.

Si la loi ne prévoit pas expressément la situation du locataire ayant déjà réglé sa dette à l'audience, rien ne justifie qu'il soit moins bien traité que celui qui se présente à la barre avec une dette locative résiduelle.

Compte tenu de ces éléments, il convient d'octroyer des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire au bénéfice de M. [U] [J], de constater qu'il les a déjà respectés, et de dire n'y avoir lieu à constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire.

o Sur le rejet de la demande de résiliation judiciaire

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, par contrat du 6 avril 2023, M. [U] [J] a pris à bail un appartement sis [Adresse 3] moyennant un loyer de 805,00 €, hors charges.

S'il est acquis que le locataire a pu rencontrer des difficultés de paiement de son loyer courant, il n'est aujourd'hui plus débiteur d'aucune somme à l'égard de son bailleur. Aucune inexécution suffisamment grave de ses obligations pour justifier la résolution du contrat ne peut donc lui être reprochée.

En conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer la résolution judiciaire du contrat. La demande d'expulsion et l'ensemble des demandes subséquentes seront rejetées, en ce compris la demande de conservation du dépôt de garantie, injustifiée en l'absence de dette et de résiliation du contrat.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur, les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2023 entre Foncière RU PR 2016 SCI et M. [U] [J] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 juin 2024 ;

AUTORISE M. [U] [J] à s'acquitter de sa dette en plusieurs mensualités sur une période maximum de 36 mois à compter du 10 juin 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

CONSTATE que M. [U] [J] s'est acquitté de sa dette pendant le cours des délais octroyés ;

DIT que la dette ayant été apurée par le locataire dans les délais accordés par le juge, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais été acquise ;

REJETTE la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 6 avril 2023 entre Foncière RU PR 2016 SCI et M. [U] [J] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] ;

REJETTE la demande d'expulsion et l'ensemble des demandes subséquentes ;

DEBOUTE Foncière RU PR 2016 SCI de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Foncière RU PR 2016 SCI au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 23 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION