Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT DE REOUVERTURE DES DEBATS

Le 21 janvier 2025

N° RG 24/00152 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N3NL 78A

Jugement rendu le 21 janvier 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA ayant pour société de gestion, la société IQ EQ MANAGEMENT (anciennement dénommée EQUITIS GESTION), société par actions simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 8], France, immatriculée sous le numéro B 431 252 121 RCS [Localité 9], représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES, Société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS sous le numéro 334 537 206, ayant son siège social à [Adresse 12], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, société anonyme, ayant son siège social à [Adresse 11], immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 552 120 222, En vertu d’un bordereau de cession de créances du 03/08/2020 soumis aux dispositions du Code Monétaire et Financier Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIES SAISIES

Monsieur [F] [G] [H] né le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 10] [Adresse 5] [Localité 7]

Madame [R] [T] née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 14] (ALGÉRIE) [Adresse 5] [Localité 7]

non comparants

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 6 mai 2024 publié le 30 mai 2024 au service de publicité foncière de [Localité 13] 2, le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’une maison d’habitation sise [Adresse 6] [Localité 1], cadastrée section HE n° [Cadastre 4], appartenant à M. [F] [G] [H] et Mme [R] [T].

Par exploit du 8 juillet 2024, signifié par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA a fait assigner M. [F] [G] [H] et Mme [R] [T] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 12 juillet 2024.

L'affaire a été appelée en dernier lieu le 19 novembre 2024, lors de laquelle les parties présentes ou leur avocat ont été entendus en leurs observations. M.[G] [H] [F], qui s’est présenté en personne, a sollicité l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi en faisant état d’un mandat de vente à 450.000 euros net vendeur.

La décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

Une décision avant dire droit est cependant rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article L311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L'article R322-15 impose au juge de la saisie immobilière de vérifier, à l'audience d'orientation, que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 sont réunies.

Sur la mise en demeure et la date de déchéance du terme :

S'agissant de l'exigibilité, si le contrat de prêt d'une somme d'argent peut prévoir que la défaillance de l'emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d'une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

En l’espèce, le contrat de prêt notarié consenti à M. [F] [G] [H] et Mme [R] [T], titre exécutoire visé par le commandement valant saisie, prévoit l'exigibilité immédiate des sommes dues en cas de défaillance de l'emprunteur, sans mise en demeure préalable.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du protocole d’accord signé le 9 décembre 2011 que la SOCIETE GENERALE a notifié aux emprunteurs la déchéance du terme au mois de janvier 2011en raison de la non régularisation des échéances impayées et les a mis en demeure de lui régler l'intégralité des sommes dues au titre du prêt.

Pour être régulière et rendre exigible le capital restant dû, la déchéance du terme doit être précédée de la mise en demeure préalable ci-dessus visée.

Il n'est pas produit de mise en demeure préalable au prononcé de la déchéance du terme, ni le courrier notifiant aux débiteurs saisis l’exigibilité immédiate et anticipée des sommes dues au titre du prêt.

Dans ces conditions, il convient d'ordonner la réouverture des débats et d'inviter le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, créancier poursuivant, à produire ces pièces.

Sur la clause abusive

Selon l'article L212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

En l'espèce, la clause « EXIGIBILITE ANTICIPEE – DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR » du contrat de prêt notarié consenti par la SOCIETE GENERALE à M. [F] [G] [H] et Mme [R] [T], titre exécutoire visé dans le commandement de saisie, prévoit que la banque « pourra exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts, primes et surprimes d’assurance, échus mais non payés dans l’un des cas suivants : non-paiement à son échéance d’une mensualité ou de toute somme due à la SOCIETE GENERALE à un titre quelconque en vertu des présentes… » « Dans l’un des cas ci-dessus, la SOCIETE GENERALE notifiera à l’emprunteur… par lettre recommandée avec AR qu’elle se prévaut de la présente clause et prononce l’exigibilité anticipée du prêt. »

La stipulation contractuelle en application de laquelle l'exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du prêt a été prononcée est susceptible de revêtir un caractère abusif, en l’espèce, en ce qu’elle permet de prononcer la déchéance du terme sans laisser à l’emprunteur un délai raisonnable destiné à lui permettre de régulariser sa situation.

En application de l'article 16 du code de procédure civile, il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats et d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point.

Sur la créance et l’indemnité forfaitaire :

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

En l’espèce, le décompte visé au commandement valant saisie laisse apparaître une indemnité forfaitaire de 27.736,19 euros.

Or, l'indemnité d'exigibilité de 7% réclamée par le créancier et qui constitue une clause pénale, est susceptible d’être diminuée par le juge si elle apparaît manifestement excessive.

Les parties seront donc invitées à formuler leurs observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la créance et les intérêts de retard :

En vertu des articles L313-51 et L313-52 du code de la consommation (anciennement L313-36 et L313-37) : - lorsque le prêteur est amené à résilier le contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu'à la date de règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. En outre le prêteur peut réclamer une indemnité de résiliation visée à l'article 1231-5 (anciennement 1152) du code civil - aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux mentionnés à l'article L313-51 ne peuvent être mis à la charge de l'emprunteur dans les cas de défaillance prévue à cet article, à l'exception des frais taxables. Il découle de ces dispositions, qui sont d’ordre public, que : - les intérêts de retard au taux contractuel sur les sommes restant dues (capital restant dû et intérêts échus à la déchéance du terme) ne commencent à courir qu'à compter de la déchéance du terme - la capitalisation des intérêts de retard au taux conventionnel est interdite.

Selon le décompte arrêté au 31 janvier 2024 et visé au commandement valant saisie, la créance réclamée par le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA s’élève à 753.750,325 euros, détaillée comme suit : - principal : 453.539,36 euros - intérêts au taux de 5,07 % l’an du 10/11/2009 au 31/01/2024 : 299.743,91 euros - frais : 466,98 euros.

L'historique annexé fait apparaître que : - la déchéance du terme date du 31 janvier 2011 alors que des intérêts de retard ont été appliqués à compter de la première échéance impayée du 10 novembre 2009 pour un montant total de 716,78 euros - une capitalisation des intérêts semble avoir été appliquée à compter de l'année 2012 jusqu'en 2023 (v. notamment les intérêts qui se sont ajoutés au calcul de la dette, d'un montant 23.057,44 euros en 2012 puis d'un montant de 22.994,45 euros à huit reprises de 2013 à 2023), sur laquelle le créancier doit s'expliquer.

Dans ces conditions, il convient d'inviter le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, créancier poursuivant, à : s'expliquer sur la facturation interdite d'intérêts de retard antérieurs à la déchéance du terme et de sommes à titre de capitalisation des intérêtsà produire un nouveau décompte expurgé des intérêts de retard et des intérêts capitalisés irrégulièrement facturésou à justifier en toute hypothèse de la régularité des sommes réclamées au titre de sa créance. Dans l'attente il sera sursis à statuer sur l'ensemble des demandes.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire, avant dire droit et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Ordonne la réouverture des débats à l'audience du mardi 1er avril 2025 à 15h ;

Invite le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE à produire la mise en demeure préalable au prononcé de la déchéance du terme intervenue le 23 janvier 2011, et sa notification aux débiteurs ;

Invite les parties à formuler leurs observations, par voie de conclusions notifiées aux autres parties conformément à l'article R311-6 du code de procédure civile d'exécution, sur le caractère éventuellement abusif de la clause contenue dans la copie exécutoire du contrat de prêt notarié du 30 avril 2008 « EXIGIBILITE ANTICIPEE – DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR » du contrat de crédit immobilier et sur les conséquences en résultant ;

Invite les parties à formuler leurs observations, par voie de conclusions notifiées aux autres parties conformément à l'article R311-6 du code de procédure civile d'exécution, sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil ;

Invite le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE à : s'expliquer sur la facturation interdite d'intérêts de retard antérieurs à la déchéance du terme et de sommes à titre de capitalisation des intérêts à produire un nouveau décompte expurgé des intérêts de retard et intérêts capitalisés irrégulièrement facturésou à justifier en toute hypothèse de la régularité des sommes réclamées au titre de sa créance ; Dans l'attente, sursoit à statuer sur l'ensemble des demandes ;

Dit que le présent jugement vaut convocation à l'audience du mardi 1er avril 2025 à 15h ;

La greffière La Juge de l’exécution Magali CADRAN Fabienne CHLOUP