Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/00197 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GXXE

N° minute : 25/00003

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Eric ROZET avocat au barreau de l’Ain, substitué par Me Annie MONNET-SUETY, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [L] [V] née le 17 Novembre 1993 à [Localité 4] demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 28 Novembre 2024 Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

copies délivrées le 16 JANVIER 2025 à : S.C.I. FONCIERE DI 01/2008 Madame [L] [V]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 16 JANVIER 2025 à : S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 décembre 2019, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a consenti un bail d'habitation à Madame [L] [V] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à BOURG EN BRESSE (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 414,60 euros provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 29 septembre 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait délivrer à Madame [L] [V] un commandement de payer la somme de 5.004,37 euros au titre des loyers impayés et visant la clause résolutoire du bail.

Madame [L] [V] a quitté les lieux et a remis les clés du logement le 22 janvier 2024.

L'état des lieux de sortie a été réalisé le 27 février 2024 par [R] [H], commissaire de justice, et ce en l'absence de Madame [L] [V], dûment convoquée.

Par acte délivré par commissaire de justice le 27 mai 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait assigner Madame [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sa condamnation :- au paiement de la somme de 17.643,68 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - au paiement d'une indemnité de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, du procès-verbal de constat et de l'assignation. A l'audience du 28 novembre 2024, date à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI FONCIERE DI 01/2008, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses dernières conclusions, portant sa demande de condamnation principale à la somme de 19.141,68 euros arrêtée au 16 octobre 2024.

Assignée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses) et destinataire des dernières conclusions de la société demanderesse (LRAR du 29 octobre 2024 revenue avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse”), Madame [L] [V] n'a pas comparu, ni personne en son nom.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l'absence de la défenderesse

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la demande en paiement

En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1256 alinéa 3 du code civil que le paiement doit être imputé sur la dette la plus ancienne.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 19 décembre 2019 et un décompte faisant état à la date du 16 octobre 2024 d'une dette de 19.141,68 euros incluant : - les réparations locatives, qui seront traitées séparément, soit la somme de 10.391 euros (8.893 + 1.498), - les frais de pénalité sur l'enquête sociale, imputés en octobre 2023, qui ne sont pas justifiés en l'espèce, soit la somme de 25 euros, - les primes mensuelles, contribution annuelle et frais de courtage MRH, qui ne peuvent être réclamés par le bailleur, qui n'en est pas le créancier, soit la somme de 619,70 euros.

Le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux (410,28 euros) a bien été déduit.

Mme [L] [V] est bien redevable de la somme de 8.105,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 octobre 2024, incluant le dernier loyer, jusqu’au 27 février 2024 et le solde des charges locatives.

Elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, et ce avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation (27 mai 2024), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé : - de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; - de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 1731 du code civil prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution des travaux et qu'il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 18 janvier 2020 et l’état des lieux de sortie le 27 février 2024 par commissaire de justice, hors la présence de la défenderesse, pourtant convoquée.

La SCI FONCIERE DI 01/2008 sollicite la somme de 10.391 euros au titre des réparations engagées suite au départ de la locataire, et fournit pour en justifier deux factures (du 31 mai et du 9 septembre 2024) de la société BEL RENOV.

S'agissant des peintures, le bailleur sollicite la somme de 8.070 euros correspondant à la réfection des peintures des plafonds (1.848 €), des murs (5.412 €) et des portes (810 €) sans préciser les pièces du logement concernées. L'état des lieux de sortie indique que : * dans le hall d'entrée, les murs présentent des traces de salissure et des traces d'impact sur les arêtes, * dans les WC, la face intérieure de la porte d'accès est légèrement sale, * dans la chambre 1, la porte d'accès de la chambre 1 est sale, les murs présentent plusieurs traces d'impact, ils sont peints grossièrement, * dans la chambre 2, les murs présentent de multiples traces de salissure, de crayon, des trous de cheville rebouchés grossièrement, et la porte d'accès est sale, * dans le couloir, il y a des traces de reprises de peinture sur le mur ainsi que des vis, * dans le séjour, les murs présentent quelques traces de salissure, quelques marques et des traces d'éclaboussures jaunâtres, il y a des trous de cheville et une perforation dans le mur, * dans la cuisine, la porte d'accès est très sale sur les deux faces, la peinture des murs a été appliquée de façon grossière et le mur est perforé.

Ainsi, les murs du hall d'entrée, des chambres 1 et 2, du couloir, du séjour et de la cuisine étaient dégradés lors du départ de la défenderesse. Or, l'état des lieux d'entrée notait que les murs du hall d'entrée, de la cuisine et d'une chambre (sans préciser laquelle) sont en bon état avec des trous rebouchés. Il est toutefois à relever que les peintures des murs n’étaient pas dans un état neuf et que la locataire est restée plus de cinq années dans les lieux. Elle ne saurait donc supporter seule le coût de la réfection de toutes ces peintures, et un coefficient de vétusté doit être appliqué.

Ainsi, la seule somme de 3.000 euros sera mise à sa charge au titre de la réfection des peintures des murs du logement.

S'agissant des portes, celles des WC, des chambres et de la cuisine sont sales au départ de la défenderesse. Toutefois, l'état des lieux de sortie ne relève aucune dégradation des portes, et les frais de nettoyage du logement font l’objet d’un autre poste.

Enfin, l’état des lieux de sortie ne fait état de dégradation des peintures des plafonds du logement. La demande du bailleur à ce titre sera rejetée.

S'agissant du “traitement des fissures” (660 euros facturés), il n’est pas précisé les pièces ou parties du logement concernées. Or, la lecture de l'état de sortie ne permet pas de déterminer la présence de fissures à reboucher, qui ne serait pas déjà comprise dans la demande précédente au titre du masticage et du ponçage des murs et plafonds avant peinture. La demande du bailleur à ce titre sera rejetée.

S'agissant de la réparation de la fenêtre coté rue chambre (53 euros), et de la dépose de l'ancienne fenêtre et de la fourniture et pose d'une fenêtre dans la chambre (1.310 euros), l'état des lieux de sortie indique que le vantail de la fenêtre de la chambre 1 est déposé au sol car il est cassé à l'angle en bas à droite. Il note également dans la chambre 2 que la poignée du vantail de la fenêtre ne se ferme pas complètement. Or, l'état des lieux d'entrée indiquait que la vitrerie était en bon état. La défenderesse est donc responsable dans la dégradation de la menuiserie. Il y a donc lieu de mettre à la charge de la défenderesse la somme de 1.363 euros, qui ne paraît pas excessive en l'espèce.

S'agissant du nettoyage et du déblaiement du logement, le bailleur sollicite la somme de 110 euros au titre de la dépose et de l'évacuation de la cuisine et la somme de 140 euros au titre du nettoyage, de la dépose des stickers et de l'évacuation des déchets. Il est certes précisé dans l’état des lieux de sortie que la cuisine est “meublée” mais rien ne permet d’affrmer que ce n’était pas le cas lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. Il ne peut donc être affirmé que la locataire devait retirer la cuisine à son départ. Seul le coût de l’évacuation de la vaisselle laissée par la locataire doit être mis à la charge de cette dernière. En outre, l'état des lieux de sortie établit effectivement que des stickers ont été collés sur la chaudière dans la cuisine. En outre, le logement présente globalement un état de saleté. En conclusion, il y a lieu de mettre à la charge de la défenderesse la somme de 160 euros au titre du nettoyage du logement.

S'agissant de la fourniture et de la pose d'un poussoir pour la sonnette du logement (48 euros), l'état des lieux de sortie note que l'interphone mural est en place mais ne semble pas fonctionner, qu'il est complètement éteint. La sonnette du logement est donc dégradée puisqu'elle était en bon état de marche lors de l'entrée dans les lieux. Il sera donc mis à la charge de la défenderesse la somme de 48 euros au titre du remplacement de la sonnette.

Ainsi, Madame [L] [V] est redevable de la somme de 4.571 euros au titre des dégradations locatives, somme à laquelle elle sera condamnée à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 (le dépôt de garantie ayant déjà été déduit), avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie

Il est sollicité, de manière erronée au titre des dépens, que Mme [V] supporte intégralement le coût du “constat”.

Selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, la SCI FONCIERE DI 01/2008 produit la lettre de dédite de la défenderesse reçue le 22 janvier 2024 dans laquelle elle affirme ne pas être disponible pour effectuer l'état des lieux de sortie. En outre, elle justifie avoir convoquée Madame [L] [V] à l'état des lieux de sortie par lettre simple et lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 février 2024.

Elle est donc bien fondée à réclamer la condamnation de la défenderesse à supporter la moitié des frais d'établissement de l'état des lieux de sortie.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [L] [V], succombant, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, et de l'assignation.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE DI 01/2008 l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [L] [V] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 8.105,98 euros au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024,

Condamne Madame [L] [V] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 4.571 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne Madame [L] [V] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la moitié des frais d'établissement de l'état des lieux de sortie,

Condamne Madame [L] [V] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [L] [V] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, et de l'assignation,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE