Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/00381 - N° Portalis DBWH-W-B7I-G4R4

N° minute : 25/00014

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 7] dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Madame [X] [R] [G] née le 30 Août 1993 à [Localité 8] demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [H] né le 10 Février 1991 à [Localité 6] demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 28 Novembre 2024 Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

copies délivrées le 16 JANVIER 2025 à : [Localité 7] Madame [X] [R] [G] Monsieur [B] [H]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 16 JANVIER 2025 à : [Localité 7]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 09 février 2024, l'Office Public de l'Habitat GRAND [Localité 5] HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [X] [G] et Monsieur [B] [H] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 4] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 571,64 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 27 juin 2024, [Localité 7] a fait commandement à Madame [X] [G] et Monsieur [B] [H] d’avoir à payer la somme en principal de 2.019,80 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 10 septembre 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 11 septembre 2024, GRAND BOURG HABITAT a fait assigner Madame [X] [G] et Monsieur [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire, - l'expulsion sans délai des occupants, si besoin avec le concours de la force publique, - la condamnation solidaire des défendeurs : - au paiement de la somme de 3.193,32 euros au titre des loyers échus à fin juillet 2024, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, - au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux, - au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer. A l'audience du 28 novembre 2024, [Localité 7], représenté par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 4.953,60 euros arrêtée au 31 octobre 2024. Il a indiqué qu'aucun règlement n'a été effectué depuis le mois de février 2024.

Assignés à étude, Madame [X] [G] et Monsieur [B] [H] n'ont pas comparu. Ils ont en revanche adressé au juge un courrier reçu le 27 novembre 2024 pour solliciter un échelonnement de la dette. Ils ont indiqué avoir pris contact avec le bailleur et se sont engagés à reprendre le paiement du loyer courant et à verser la somme de 700 euros en décembre en paiement de l'arriéré.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience indiquant que les locataires ne s'étaient pas présentés au rendez-vous proposé par le CDS.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 11 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 7] justifie avoir saisi le 18 juin 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause (13-1) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré par commissaire de justice le 27 juin 2024, [Localité 7] a fait commandement à Madame [X] [G] et Monsieur [B] [H] d’avoir à payer la somme en principal de 2.019,80 euros. Toutefois, ce commandement, délivré en personne à tous deux, reproduit une clause résolutoire faisant mention d'un délai de deux mois alors que le contrat de bail prévoyait un délai de six semaines. En outre, ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Au regard de ces éléments, les locataires ont pu légitimement croire qu'ils disposaient d'un délai de deux mois et non de six semaines à compter du commandement de payer pour apurer leur dette locative. Il sera donc retenu le délai de deux mois avant la résiliation du contrat de bail, plus favorable à la partie légalement protégée.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 28 août 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "sans délai" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [X] [G] et Monsieur [B] [H] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 28 août 2024. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à [Localité 7] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Le contrat de bail stipule (article 3-5) la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges. En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 09 février 2024 et un dernier décompte faisant état à la date du 25 novembre 2024 d'une dette de 4.953,60 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [X] [G] et Monsieur [B] [H] à payer à [Localité 7] la somme de 4.953,60 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 25 novembre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse.

Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [X] [G] et Monsieur [B] [H] ont expliqué par courrier avoir rencontré des difficultés à trouver un emploi et à faire garder leurs deux enfants. Ils ont toutefois précisé que leur situation s'était arrangée. Ils se sont engagés à reprendre le paiement du loyer et à verser la somme de 700 euros en décembre en paiement de l'arriéré locatif.

Cependant, ils n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et n'ont pas payé un seule loyer depuis leur entrée dans les lieux en février 2024 (seul le dépôt de garantie a été réglé).

Il ne peut donc pas leur être accordé de délais de paiement.

En cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [X] [G] et Monsieur [B] [H] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 27 juin 2024.

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 7] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les locataires devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 09 février 2024 conclu entre [Localité 7] d’une part et Madame [X] [G] et Monsieur [B] [H] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 3] (01) sont réunies au 28 août 2024,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu'à défaut par Madame [X] [G] et par Monsieur [B] [H] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

Condamne in solidum Madame [X] [G] et Monsieur [B] [H] à payer à [Localité 7] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion),

Condamne solidairement Madame [X] [G] et Monsieur [B] [H] à payer à [Localité 7] la somme de 4.953,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 25 novembre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse,

Rejette la demande de délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Madame [X] [G] et Monsieur [B] [H] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 27 juin 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,