Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Ali DERROUICHE ; Monsieur [R] [D]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/06418 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5I3W

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le vendredi 17 janvier 2025

DEMANDERESSE S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Ali DERROUICHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR Monsieur [R] [D], demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 novembre 2024 Délibéré le 17 janvier 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 janvier 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/06418 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5I3W

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 septembre 2020, la société HÉNÉO a donné en sous-location à M. [R] [D] un logement meublé à usage d’habitation situé au sein d’une résidence universitaire au [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 410,33 euros, charges incluses pour une durée d’un an.

Se prévalant de la perte de la qualité d’apprenti de M. [R] [D], du dépassement de la durée du bail et de la clause 4.4 du contrat de séjour, la société HÉNÉO a fait signifier au résident un congé le 28 février 2023 par commissaire de justice remis à personne, d'avoir à libérer le logement le 31 mars 2023 à minuit.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, la société HÉNÉO a fait assigner M. [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le dépassement de la durée du séjour, la perte de qualité d’apprenti de M. [R] [D] et déclarer le bail résilié,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécutionordonner la séquestration des meubles , aux frais et aux risques du défendeur,condamner M. [R] [D] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance indexée et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. A l'audience du 18 novembre 2024, la société HÉNÉO, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, et informe que le locataire a une dette de 147,10 euros selon décompte arrêté au 5 novembre 2024, sans qu’aucune demande n’ait été formulée à ce titre dans l’assignation.

Bien qu'assigné à étude, M. [R] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [R] [D] est soumis à la législation des résidences universitaires résultant des articles L.633-12 du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de residence étudiante plus précisément, en application de l'article L.633-12 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un an et peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions d’admission.

Le gestionnaire ou le propriétaire peut donner congé dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. Le gestionnaire ou le propriétaire doit alors prévenir le résident un mois à l’avance de son intention de mettre fin à la location.

En fin de contrat, le gestionnaire ne délivre aucun congé.

En l'espèce, le bail conclu le 22 septembre 2020 contient une clause 4.4 stipulant que la société HÉNÉO peut donner congé à tout moment si le locataire perd son statut d’étudiant, la bailleresse devant prévenir le sous-locataire au moins un mois à l’avance de son intention de mettre fin à la location.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à un an et que le bailleur entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du titre d'occupation a été régulièrement délivré par commissaire de justice, délivré à personne le 28 février 2023 à effet du 31 mars 2023.

Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail au 31 mars 2023.

M. [R] [D] étant sans droit ni titre depuis 1er avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [R] [D] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation se substituant à la redevance et aux charges, à compter du 1er avril 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s'était poursuivi, outre les charges.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe en premier ressort, réputé contradictoire,   CONSTATE que le contrat de sous location meublée en résidence universitaire conclu le 22 septembre 2020 entre la société HÉNÉO et M. [R] [D] concernant le logement n°102 situé [Adresse 1] à [Localité 3] a pris fin le 1er avril 2023;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [R] [D] à verser à la société HÉNÉO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telle qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE M. [R] [D] à verser à la société HÉNÉO une somme de 500 (cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge