Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

Du 13 janvier 2025

5AZ

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/02408 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSYX

Etablissement public AQUITANIS

C/

[H] [G]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

Le 13/01/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 13 janvier 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4]

représenté par Me Chloé MOYA

DEFENDERESSE :

Madame [H] [G] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Décembre 2024

QUALIFICATION DU JUGEMENT -

Le jugement réputé contradictoire est rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Selon acte sous seing privé en date du 2 novembre 2010, Madame [H] [G] est locataire d’un logement appartenant à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] Métropole AQUITANIS (OPH de [Localité 4] Métropole AQUITANIS), situé [Adresse 3].

Sur requête de l’OPH de [Localité 4] Métropole AQUITANIS en date du 29 août 2024 reçue le 17 septembre 2024, il a été enjoint à Madame [H] [G], par ordonnance en date du 23 septembre 2024, de laisser pénétrer dans son logement la Société EDG, mandatée par le bailleur, à l’effet d’effectuer l’entretien annuel de la chaudière ou de justifier de cet entretien par un professionnel auprès de AQUITANIS, au plus tard avant le 15ème jour du mois suivant la notification de l’ordonnance, une date d’audience étant fixée au 25 octobre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 décembre 2024, après un renvoi justifié par la nécessité pour l’OPH de [Localité 4] Métropole AQUITANIS de faire citer Madame [H] [G], le courrier de notification de l’ordonnance d’injonction en faire ayant été retourné avec la mention «pli avisé et non réclamé».

A l’audience, l’OPH de [Localité 4] Métropole AQUITANIS, représenté par Madame Chloé MOYA, munie d’un pouvoir, demande au juge des contentieux de la protection : - d’ordonner à Madame [H] [G] de laisser pénétrer la Société qu’elle a mandaté pour effectuer l’entretien de la chaudière du logement loué, - de condamner Madame [H] [G] : * à une astreinte de 30 € par jour de retard et ce à compter du 15 octobre 2024, date d’expiration du délai pour s’exécuter, accordé par la juridiction dans l’injonction de faire, * à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, * à lui payer la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile * aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, il explique que le coût du contrôle et de l’entretien de la chaudière est inclus dans les charges, et qu’il a mandaté la Société EDG afin de procéder à la visite annuelle de révision de la chaudière ou du chauffe-eau du logement loué par Madame [H] [G]. Il ajoute que les différentes tentatives du prestataire sont demeurées vaines malgré les avis de passage, courriers de relance et la mise en demeure. Il indique que malgré l’ordonnance d’injonction de faire, Madame [H] [G] n’a pas effectué le contrôle de la chaudière et que ceci lui occasionne un préjudice résultant du défaut d’entretien de l’équipement et de la mise en danger des installations et des occupants de la résidence, en violation des dispositions légales.

Madame [H] [G], bien que citée en l’étude, n’a ni comparu ni été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

- Sur la demande en injonction de faire :

L’article R.224-41-4 du code de l’environnement dispose que les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l'objet d'un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe et l’article R.224-41-5 du même code. Ce dernier prévoit que «lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d'une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. L'entretien des chaudières collectives est effectué à l'initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires de l'immeuble».

Il résulte, en outre, du 12) de l’article 5 - Obligations des parties, § 2 - Obligations du locataire du contrat de bail conclu entre l’OPH de [Localité 4] Métropole AQUITANIS et Madame [H] [G], que «le preneur veillera également au nettoyage et à l’entretien de la chaudière et du chauffe-eau, sauf si ces prestations sont assurées par le bailleur contractuellement ou dans le cadre d’un accord collectif. Le preneur devra en justifier chaque année spontanément ou à la demande du bailleur. La justification résultera de la remise à ce dernier d’une attestation émanant de la société agréée qui aura procédé auxdits travaux».

L’obligation de Madame [H] [G] d’entretenir la chaudière ou le chauffe-eau individuel, et de laisser l’accès à son logement par la Société EDG LOGISTA mandatée par le bailleur résulte tant des dispositions légales que des dispositions contractuelles. Il apparaît, en outre, que le coût de la visite annuelle de révision, organisée par le bailleur dans un immeuble collectif, est inclus mensuellement dans les charges.

L’OPH de [Localité 4] Métropole AQUITANIS justifie de ses démarches amiables préalables et d’une mise en demeure adressée par courrier recommandé, expédiée le 11 juillet 2024 et retournée avec la mention «pli avisé et non réclamé». Aucun élément, en l’espèce, ne permet d’établir que le défaut d’accès au logement n’est pas imputable à Madame [H] [G] ni même que cette dernière à procédé elle-même à l’entretien de la chaudière.

Cette absence d’entretien annuel exposant l’installation à un risque de dysfonctionnement et exposant en outre l’immeuble et ses occupants à un danger, il y a lieu d’enjoindre à Madame [H] [G] de donner l’accès à son logement, sous peine, d’une astreinte en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités précisées au dispositif.

- Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeur.

L’article 1231-2 du même code précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

Enfin, l’article 1231-4 du code civil prévoit que dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

En l’espèce, le manquement de Madame [H] [G] à ses obligations est caractérisé, toutefois le bailleur ne caractérise pas un préjudice indemnisable.

En conséquence, la demande en dommages et intérêts sera rejetée.

- Sur les autres demandes :

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Madame [H] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Succombante, elle sera condamnée à payer à l’OPH de [Localité 4] Métropole AQUITANIS la somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

ENJOINT à Madame [H] [G] de laisser pénétrer dans son logement situé [Adresse 3], la Société EDG LOGISTA, ou toute autre Société mandatée par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] Métropole AQUITANIS pour procéder à l’entretien de la chaudière ou du chauffe-eau, dans le délai de 8 jours à compter de la signification du jugement, sous peine passé ce délai d’une astreinte provisoire de 30 € par jour de retard durant 3 mois passés lesquels, l’astreinte devra être liquidée et il pourra y être de nouveau fait droit ;

Se RÉSERVE la liquidation de l’astreinte ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] Métropole AQUITANIS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] Métropole AQUITANIS la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection