Demande présentée par ou contre le syndicat à l'occasion de la vente d'un lot

Minute n° 25/5

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE ============ JUGEMENT du 07 Janvier 2025 __________________________________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES FLORALIES II sis [Adresse 3] représenté par son syndic LE CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE SAS [Adresse 5] [Localité 6]

Demandeur représenté par Me Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

ET:

Monsieur [S] [Z] [M] [Adresse 11] [Localité 8]

Monsieur [E] [W] [J] [Adresse 2] [Localité 7]

Défendeurs non comparants

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 Juin 2024 date des débats : 14 Juin 2024 délibéré au : 20 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe prorogé au : 07 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/00464 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZKP

COPIES AUX PARTIES LE : EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024 et du 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a fait assigner [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] aux fins de condamnation solidaire de ces derniers au paiement des sommes de 4 253.02 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement selon le décompte arrêté au 1er janvier 2024, 1 000 euros de dommages et intérêts, 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et d’ordonner l’exécution provisoire. Subsidiairement, il demande la condamnation de [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] à payer chacun la somme de 2 126.51 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement selon le décompte arrêté au 1er janvier 2024.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] sont copropriétaires de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 1] à [Localité 10]. A ce titre, ils sont tenus au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires souligne que [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] ont déjà fait l’objet d’une condamnation par le tribunal judiciaire laquelle a été limitée aux frais irrépétibles puisqu’ils avaient payé en cours d’instance l’arriéré de charges de copropriété. Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 juin 2024.

Le délibéré a été fixé au 20 septembre 2024 prorogé au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que [S] [Z] [M] et [E] [W] [J], ni présents ni représentés, ont été cités respectivement à parquet et à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] produit aux débats : - un relevé de propriété de [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] portant sur la propriété des lots n°11, 24 et 201 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10], - le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 4 253.02 euros au 17 janvier 2024, - le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 19 septembre 2023 condamnant in solidum [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens - les appels de fonds et répartition de charges du 1er trimestre 2023 au 1er trimestre 2024 - les relances et la mise en demeure du 16 novembre 2023 par courrier recommandé avec accusé de réception - les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 2 juin 2022 et 24 mai 2023 et votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024 - les contrats désignant la SAS Cabinet Jean-Michel Lefeuvre en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] n’ont pas repris le paiement régulier des charges de copropriété. Seul un versement d’une somme couvrant les conséquences pécuniaires du jugement prononcé à leur encontre le 19 septembre 2023 (frais irrépétibles, frais d’assignation et de signification, frais de plaidoirie) a été effectué le 27 décembre 2023.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] restent redevables solidairement de la somme de 4 253.02 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 17 janvier 2024.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] n’ont pas tiré les conséquences de la condamnation civile du 19 septembre 2023 en ne se montrant pas plus diligents dans le paiement régulier des charges de copropriété faisant ainsi porter à la collectivité des copropriétaires leur carence.

Il s’ensuit que la carence de [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] est manifeste. Ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] représenté par son syndic la SAS Cabinet Jean-Michel Lefeuvre les sommes de :

4 253.02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 17 janvier 2024500 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ; CONDAMNE in solidum [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] représenté par son syndic la SAS Cabinet Jean-Michel Lefeuvre la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [S] [Z] [M] et [E] [W] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président, N. DEPIERROIS C. DESMORAT