Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 JANVIER 2025

N° RG 23/00257 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NCMF

[O] [C]

c/

S.A.S.U. LA GRANDE MAISON YOUNAN COLLECTION

S.A.R.L. 4A

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de LIBOURNE (RG : 21/00015) suivant déclaration d'appel du 18 janvier 2023

APPELANT :

[O] [C]

né le 27 Juillet 1964 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 7]

Représenté par Me Arnaud LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉES :

S.A.S.U. LA GRANDE MAISON YOUNAN COLLECTION agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 5]

S.A.R.L. 4A agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

Représentées par Me Julie HACHE, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistées de Me Laurent DIXSAUT de la SELEURL CABINET LAURENT DIXSAUT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Présidente, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

La Sas La Grande Maison Younan Collection, holding de la Sarl 4 A, propriétaire du Château [6] à [Localité 8], a confié à M. [O] [C], par contrat de prestation de services en date du 29 janvier 2019, diverses missions de gestion de ses vignobles moyennant une rémunération brute de 10 000 euros par mois outre 5 000 euros par an et par hectare au delà de 24 hectare, ainsi que le remboursement de ses frais sur justificatifs.

Il était mentionné au contrat que 'en tant que de besoin et pour la gestion de ses propriétés, le consultant pourra de temps en temps passer des nuits dans la maison [6]'

A la suite de différends entre les parties, la Sas La Grande Maison Younan Collection, par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 novembre 2020 à effet au 31 janvier 2021, dénoncée à M. [C] par exploit d'huissier du 30 novembre 2020, a informé celui-ci de la résiliation de son contrat, avec sommation de remettre les clés de la maison et de quitter les lieux.

Par acte d'huissier du 28 décembre 2020, la Sas La Grande Maison Younan Collection et la Sarl 4A ont fait citer M. [C] devant le tribunal judiciaire de Libourne pour voir constater qu'il est occupant sans droit ni titre des lieux dont il assurait la gestion et ordonner en conséquence son expulsion sous astreinte, avec fixation d'une indemnité d'occupation.

Par jugement du 19 décembre 2022 le tribunal judiciaire de Libourne a notamment, déclaré recevable l'action de la Sas La Grande Maison Younan Collection et de la Sarl 4A ; constaté que M. [C] est occupant sans droit ni titre de la maison de [6] à [Localité 8] du mois de juin 2020 au 28 février 2021 ; l'a condamné à payer à Sas La Grande Maison Younan Collection et à la Sarl 4A une somme de 2 700 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; constaté la remise des clés au 28 février 2021 et dit en conséquence n'y avoir lieu à expulsion ; rejeté toute autre demande principale ou reconventionnelle et condamné M. [C] aux dépens.

Par déclaration électronique en date du 19 décembre 2022, M. [O] [C] a interjeté appel de ce jugement.

M. [C], dans ses dernières conclusions en date du 28 septembre 2023, demande à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de:

- juger que la fin des relations contractuelles entre M. [C] et la Sas La Grande Maison Younan Collection n'a pas de date certaine,

- juger que la présence de M. [C] dans les locaux du Château [6] propriété de la sarl 4A relève du contrat la liant à la Sas La Grande Maison Younan Collection avec toutes conséquences de droit,

- juger que M. [C] a occupé ponctuellement le Château [6] à [Localité 8] (33) du mois de juin 2020 au 28 février 2021, conformément au contrat signé,

- juger que M. [C] n'occupait pas, au 1er mars 2021, la propriété Château [6],

- condamner solidairement les intimés à verser à M. [C] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,

- condamner solidairement les intimés à verser à M. [C] la somme 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les intimés aux dépens.

La Sas La Grande Maison Younan Collection et la Sarl 4A, dans leurs dernières conclusions du 3 juillet 2023, demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré son action recevable et bien fondée, constaté que M. [C] est occupant sans droit ni titre du mois de juin 2020 au 28 février 2021 et l'a condamner aux dépens mais de l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

-déclarer irrecevables les demandes de M. [C] de :

'Juger que la fin des relations contractuelles entre M. [C] et la Sas La Grande Maison Younan Collection n'a pas de date certaine,

Juger que la présence de M. [C] dans les locaux du Château [6] propriété de la sarl 4A relève du contrat la liant à la Sas La Grande Maison Younan Collection avec toutes conséquences de droit,

Juger que M. [C] a occupé ponctuellement le Château [6] à [Localité 8] (33) du mois de juin 2020 au 28 février 2021, conformément au contrat signé,

Juger que M. [C] n'occupait pas, au 1er mars 2021, la propriété Château [6],

Condamner solidairement les intimés à verser à M. [C] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts.'

-dire irrecevables les conclusions de M. [C] régularisées dans le délai de l'article 909 du code de procédure civile,

-condamner M. [C] à payer à la société 4A une indemnité d'occupation à compter du 29 janvier 2019 de 1 197 euros mensuels et jusqu'à la remise des clés par M. [C], le tout avec intérêts de droit à compter de l'assignation délivrée le 28 décembre 2020, somme arrêtée à un montant de 30 040,54 euros au 1er mars 2021,

Subsidiairement :

-condamner M. [C] à payer à la société 4A une indemnité d'occupation à compter du 20 décembre 2019 de 1 197 euros mensuels et jusqu'à la remise des clés par M. [C], le tout avec intérêts de droit à compter de l'assignation délivrée le 28 décembre 2020, somme arrêtée à un montant de 16 893,38 euros au 1er mars 2021,

- condamner M. [C] à payer à la société 4A ainsi qu'à la société Sas La Grande Maison Younan Collection une somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [C] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Julie Hache, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

Les intimées reprochent à M. [C] de formuler une demande de dommages et intérêts à leur encontre non formulée devant le premier juge et partant irrecevable en cause d'appel en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.

M. [C] conclut au débouté de la demande de ce chef alors que sa demande a été soumise au premier juge.

M. [C] affirme sans le démonter qu'il avait déjà soumis une demande de dommages et intérêts devant le premier juge, ce qui ne ressort pas du jugement déféré mais en tout état de cause une telle demande par laquelle M. [C] qui était défendeur aux demandes de la Sas La Grande Maison Younan Collection et de la Sarl 4A devant le premier juge constitue une prétention par laquelle M. [C] entend obtenir un avantage autre que celui du rejet des prétentions adverses s'analysant en une demande reconventionnelle, recevable en appel, conformément à l'article 567 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de rejeter cette fin de non recevoir.

Les intimées demandent à la cour de déclarer irrecevables, en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, les demandes formulées à titre non décisoires par M. [C] de 'juger que' suivantes :

- juger que la fin des relations contractuelles entre M. [C] et la Sas La Grande Maison Younan Collection n'a pas de date certaine,

- juger que la présence de M. [C] dans les locaux du Château [6] propriété de la Sarl 4A relève du contrat la liant à la Sas La Grande Maison Younan Collection avec toutes conséquences de droit,

- juger que M. [C] a occupé ponctuellement le Château [6] à [Localité 8] (33) du mois de juin 2020 au 28 février 2021, conformément au contrat signé,

- juger que M. [C] n'occupait pas, au 1er mars 2021, la propriété Château [6].

Cependant, selon l'article 954 du code de procédure civile, le juge ne 'statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ses prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion', de sorte que tout au plus la cour n'est pas saisie de telles demandes qui ne tendraient qu'à 'juger que', ce qu'elle ne saurait sanctionner par l'irrecevabilité. En outre, si ces demandes qui ne constituent pas des prétentions mais de simple moyens n'ayant rien à faire au dispositif de conclusions, elles sont bien soutenues en l'espèce dans la discussion des conclusions de M. [C] comme de moyens de sorte que la cour, statuant sur le fond du litige, se devra d'y répondre.

Cette fin de non recevoir ne saurait davantage prospérer.

Les intimés demandent encore, sur le fondement de l'article 960 du code de procédure civile, de déclarer irrecevables les conclusions de l'appelant pour n'avoir pas fait état de son domicile réel se disant domicilié au [Adresse 7] à [Localité 4], alors qu'il ne l'est pas, ainsi qu'il a été constaté par huissier.

Cependant, la fin de non recevoir tirée de l'article 960 du code de procédure civile est régularisable jusqu'à ce que le juge statue et M.[C] a mentionné dans ses dernières conclusions sa dernière adresse, [Adresse 2] à [Localité 3], laquelle ne fait pas l'objet de contestation;

Cette fin de non recevoir est également rejetée.

Sur le fond

Le tribunal a retenu que M. [C] a bénéficié d'une autorisation d'occupation du château de 'temps en temps', accessoire à son contrat de travail, ce qui ne s'apparentait pas à un bail ; que pourtant il reconnaissait avoir occupé les lieux de façon permanente depuis le premier confinement à compter du 16 mars 2020 jusqu'au 1er mars 2021 date à laquelle il a remis les clés, ce qui a été confirmé par de constats d'huissier, alors même qu'il n'avait reçu l'autorisation de l'occuper que durant les fêtes de Noël 2019. Il en déduit que la demande au titre de l'indemnité d'occupation était bien fondée du mois de juin 2020, date du premier confinement, jusqu' au 1 er mars 2021, mais que pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation il devait tenir compte à la fois de la période de force majeure et du fait que le château était alors partiellement inhabitable du fait de travaux, pour retenir une indemnité mensuelle de 300 euros.

M. [C] conteste avoir fait du château sa résidence principale avec sa famille et devoir une indemnité d'occupation à la Sas La Grande Maison Younan Collection qui n'en serait pas propriétaire, alors que le château était inhabitable sur la période retenue, des travaux n'y ayant été entrepris qu'à compter du premier semestre 2020. Il fait valoir que le fait que ses effets personnels s'y trouvaient ne constitue pas une violation de l'autorisation dont il disposait d'occuper le château 'de temps en temps' et 'pour les besoins de son travail'. Il observe que le constat du 2 mai 2021 par lequel il a remis les clés du château à l'huissier ne révèle nullement une occupation autre que ponctuelle du château qui n'était d'ailleurs pas chauffé.

La Sas La Grande Maison Younan Collection et la Sarl A4 demandent au contraire la confirmation du jugement se prévalant essentiellement des constats d'huissier attestant l'occupation permanente des locaux par M. [C], sauf s'agissant du montant de l'indemnité d'occupation qu'elles estiment insuffisante, tant s'agissant de la période visée, que du montant mensuel au regard de la superficie du château.

Il sera relevé que si M. [C] évoque dans ses écritures une absence de qualité à agir de la Sas La Grande Maison Younan Collection, qui ne serait pas propriétaire du château, il n'en tire aucune conséquence dans le dispositif de ses écritures ne concluant pas à l'irrecevabilité de ses demandes.

Il est constant que selon le contrat de prestation de services conclu entre la Sas La Grande Maison Younan Collection et M. [C], portant sur la gestion d'un domaine viticole du 1er février 2019 au 31 janvier 2020 renouvelable annuellement par tacite reconduction, signé le 29 janvier 2019, M. [C] bénéficiait d'une autorisation 'en tant que de besoin, pour permettre au Consultant de fournir les services et gérer les propriétés au titre des présentes' de passer 'de temps en temps des nuits dans la maison [6]'.

Il l'est également que M. [C] a obtenu une autorisation exceptionnelle de s'y installer pour y passer les fêtes de fin d'année 2019.

A la suite d'un différend concernant l'exécution du contrat principal, non soumis à la cour, la Sas La Grande Maison Younan Collection a fait diligenter un constat d'huissier le 4 novembre 2020 et signifié à M. [C] la résiliation de son contrat principal par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 30 novembre 2020 avec terme au 31 janvier 2021.

M. [C] n'a restitué les clés que le 2 mars 2021. Il ne conteste d'ailleurs pas avoir occupé le château jusqu'à cette date mais de manière discontinue depuis le premier confinement dû au Covid afin de pouvoir assumer les missions qui lui étaient confiées.

Or, ainsi que l'appelant l'observe justement, l'autorisation qui lui a été donnée d'occuper le château ne contient aucune précision temporelle et la locution adverbiale restrictive 'de temps en temps' est tempérée par 'les besoins de l'exploitation' ce qui autorisait une occupation assez souple, tant que M. [C] travaillait finalement sur le domaine et, s'il convient avoir occupé les lieux de manière plus importante depuis le premier confinement, pour les besoins de l'exploitation, aucun reproche n'apparaît pouvoir lui avoir été adressé à ce propos, M. [C] n'ayant d'ailleurs durant l'exécution de son contrat jamais essuyé la moindre remontrance à ce sujet.

Le constat d'huissier qui a été opéré (pièce 19 des intimées) le 4 novembre 2020, d'ailleurs pour une autre finalité qui était de trouver les éléments de comptabilité du château 2013/2018, a certes mis en évidence que M. [C] était présent sur les lieux, qu'il y avait installé dans une chambre un lit et une penderie dans laquelle se trouvait des effets personnels, que dans la cuisine se trouvait 'peu de vaisselle en attente' et sur l'îlot central, la gamelle du chat.

Il ne ressort cependant pas de ce constat que M. [C] y aurait installé sa résidence principale avec sa famille et le minimum d'effets qui s'y trouvaient demeure compatible avec une occupation du château 'de temps en temps', 'pour les besoins de l'exploitation', n'étant aux termes du contrat pas anormal qu'il y ait laissé quelques effets personnels.

Le contrat principal n'a été résilié qu'à effet au 31 janvier 2021 et ce n'est qu'à compter de cette date que l'occupation des lieux de M. [C] n'a plus été conforme au contrat, puisque l'autorisation d'occuper les lieux lui était accessoire et a pris fin avec le contrat de gestion du domaine.

L'indemnité d'occupation qui est réclamée à M. [C] n'apparaît ainsi justifiée qu'à compter du 1er février 2021 jusqu'au 2 mars suivant.

Aucune demande n'étant formulée au titre de l'occupation des lieux au delà du 1er mars 2021, il importe peu de savoir à qui sont les effets qui sont restés au château comme constaté par l'huissier le 2 mars 2021.

Cependant, au regard du caractère très limité et nécessairement précaire de l'occupation qui n'était autorisée qu'en lien avec le contrat de prestation de services, même s'il ne ressort pas des conclusions de M. [C] que les travaux étaient encore en cours en 2021, il y a lieu de fixer le montant de cette indemnité tenant compte de la superficie du château mais également de sa situation en zone rurale, à la somme de 300 euros pour le mois d'occupation illicite, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il en a autrement décidé et la Sas La Grande Maison Younan Collection et la sarl A4 déboutées de toutes demandes plus amples.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter des conclusions d'appelante du 7 septembre 2022, premier acte valant interpellation suffisante postérieur à l'exigibilité de la somme ressortant du jugement entrepris.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [C]

M. [C] formule dans le dispositif de ses conclusions une demande de dommages et intérêts mais celle-ci n'est pas développée dans la discussion, aucun moyen ne tendant expressément à une telle demande.

Sa demande ne saurait en conséquence prospérer.

Au vu de l'issue du présent recours, les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié par chacune des parties, sans distraction au profit de maître Hache.

Pour les mêmes motifs, les parties seront respectivement déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine.

Rejette les fins de non recevoir soulevées par la Sas La Grande Maison Younan Collection et la Sarl 4 A.

Infirme le jugement en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau :

Condamne M. [O] [C] à payer à la Sas La Grande Maison Younan Collection et à la Sarl 4A ensemble, une somme de 300 euros d'indemnité d'occupation du 1er février 2021 au 2 mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2022.

Rejette toutes demandes des parties au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

Condamne M. [O] [C], d'une part, et la Sas La Grande Maison Younan Collection et la Sarl 4A, d'autre part, pour moitié, aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,