Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09840 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2DGX

Minute : 24/01229

Madame [W] [T] [I] [L] Représentant : Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [O] [P]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SCP DROUX BAQUET

Copie délivrée à : Mr [P] [O]

Le

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Décembre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [W] [T] [I] [L] [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [P] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2012 à effet du même jour, Monsieur [Z] [L] a consenti à bail à Monsieur [O] [P] un bail d'habitation sur un appartement situé [Adresse 4] [Localité 7] ainsi qu’un parking n°57 (n°56 dans le contrat de bail) pour un loyer mensuel de 819 euros, outre une provision sur charges. Madame [W] [L] épouse [H] est venue aux droits du bailleur par dévolution successorale.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, Madame [W] [L] épouse [H] a fait délivrer à Monsieur [O] [P] un congé pour vente à effet du 5 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, Madame [W] [L] épouse [H] a fait assigner Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de validation du congé et expulsion du preneur et tout occupant de son chef avec assistance du commissaire de police et concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, fixation de l'indemnité d'occupation à 1 000 euros et condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

A l’audience du 12 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, Madame [W] [L] épouse [H], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation soutenus oralement.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que le congé est régulier et que le défendeur se maintient abusivement dans les lieux.

Monsieur [O] [P], bien que régulièrement cité par procès-verbal de remise à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validation du congé et la demande d'expulsion

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre. Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Lorsque cela lui a été demandé, le juge doit rechercher si le congé n'a pas été délivré frauduleusement.

En l'espèce, le bail consenti pour une durée de trois ans à Monsieur [O] [P], a été tacitement reconduit le 6 juillet 2015, puis le 6 juillet 2018, puis le 6 juillet 2021, pour expirer le 5 juillet 2024 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur délivré le 13 décembre 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé ici que le commissaire de justice a procédé aux démarches habituelles et que le procès-verbal a été régulièrement signifié de sorte que le congé a été régulièrement délivré.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Le bail ayant ainsi pris fin le 5 juillet 2024, Monsieur [O] [P] est sans droits ni titre depuis le 6 juillet 2024. En conséquence il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contrainte le défendeur à s’exécuter, il ne sera pas fait droit à la demande d’expulsion sous astreinte, alors au surplus qu’il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [W] [L] épouse [H] demande la fixation d'une indemnité d'occupation de 1 000 euros par mois en réparation du préjudice subi par le maintien dans les lieux postérieurement à la fin du bail. Comme il a été rappelé supra, cette indemnité est de nature compensatoire, consistant en une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux et Madame [L] ne justifie aucunement du montant sollicité.

Monsieur [O] [P] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [W] [L] épouse [H] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [O] [P] d'un congé pour vendre relatif au bail conclu le 6 juillet 2012 à effet du même jour et concernant l’appartement à usage d’habitation [Adresse 4] [Localité 7] et le parking en sous-ol n°57 (n°56 dans le contrat de bail) sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 5 juillet 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [O] [P] de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [W] [L] épouse [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Madame [W] [L] épouse [H] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] à verser à Madame [W] [L] épouse [H] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] à verser à Madame [W] [L] épouse [H] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection