Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° :

JUGEMENT DU 06 Décembre 2024

N° RC 23/04510

DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat (anciennement OPAC d’Indre et Loire), Etablissement public à caractère industriel et commercial

ET :

[R] [T] [U]

Débats à l'audience du 03 Octobre 2024

copie et grosse le : à VTH

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

TENUE le 06 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : L. PENNEL

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat (anciennement OPAC d’Indre et Loire), Etablissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparante, représentée par Mme [J] munie d’un pouvoir en date du 26 septembre 2024

D'une Part ; ET :

Madame [R] [T] [U] née le 27 Mars 1977 à [Localité 9] (REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO), demeurant [Adresse 8]

non comparante

D'autre Part ;

RG 23/04510

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2017, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [T] [U] [R] portant sur un logement situé sis [Adresse 1] à [Localité 12] et un garage sis [Adresse 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 586,21 € charges et garage compris.

Le 19 novembre 2021, le bailleur a reçu le congé de Madame [T] [U] [R] avec un préavis de trois mois. Le 17 février 2022 l’état des lieux sortant a été réalisé.

Le 17 mai 2023 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [T] [U] [R] par acte d'huissier du 12 octobre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail portant sur le garage que Madame [T] [U] [R] occupe situé [Adresse 5] à [Localité 11] qui lui a été loué par le bailleur requérant ; - dire et juger en conséquence que Madame [T] [U] [R] se trouve être occupante sans droit ni titre ; - l'expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation de Madame [T] [U] [R] au paiement de la somme en principal de 652,84 € correspondant aux loyers dus de juillet 2022 à août 2023 inclus, avec intérêts légaux à compter de la date de signification de l’assignation, en sus de la capitalisation des intérêts ; - la condamnation de Madame [T] [U] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, cette indemnité correspondant au loyer et charges prévues dans le contrat de location avec révision applicable pour le loyer et actualisation des charges en fonction des dépenses à prévoir ; - la condamnation de Madame [T] [U] [R] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - la condamnation de Madame [T] [U] [R] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L'affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2024 et renvoyée à celle du 3 octobre 2024 à laquelle elle a été utilement plaidée.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - représenté par Madame [F] [S] suivant pouvoir communiqué à l’audience - se désiste de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion du fait d’un congé en janvier 2024 et maintient le reste de son assignation.

Régulièrement citée par acte d’huissier du 12 octobre 2023 signifié à étude, Madame [T] [U] [R] était ni présente ni représentée à l’audience.

La présente décision insusceptible d’appel compte tenu du montant des demandes est rendue par défaut.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le locataire a délivré son congé, ce dernier est redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, et ce jusqu’à restitution des clés au bailleur.

RG 23/04510

Le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé le 1er février 2017, le congé délivré par Madame [T] [U] [R] le 13 novembre 2021 et réceptionné par le bailleur le 19 novembre 2021 ainsi que l’état des lieux sortant réalisé contradictoirement entre les parties le 17 février 2022.

Il apparaît à la lecture du contrat de bail que le contrat de location consenti à Madame [T] [U] [R] comprend un local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 12] et deux garages dont un indépendant situé [Adresse 3] à [Localité 11].

Il résulte du contrat de bail que la location du garage indépendant est un accessoire au contrat de bail à usage d’habitation, la location de ce garage n’ayant pas fait l’objet d’un contrat spécifique. Ainsi, il apparaît qu’en résiliant son contrat de bail, Madame [T] [U] [R] a mis fin au contrat de location portant sur le local d’habitation et sur les deux garages.

En outre, il ressort de l’état des lieux sortant en date du 17 février 2022 que Madame [T] [U] [R] a restitué l’ensemble des clés remis à l’entrée dans les lieux et comprenant les deux clés du garage annexé au logement ainsi que les les deux clés du garage indépendant.

Ainsi, il apparaît que Madame [T] [U] [R] n’était plus redevable du loyer et des charges correspondant à la location du garage indépendant situé [Adresse 6] à [Localité 10] à compter du 19 février 2022 à l’issue du délai de préavis de trois mois et de la restitution des clés.

Il résulte du décompte produit par le bailleur qu’à la date du 19 février 2022, Madame [T] [U] [R] n’était redevable d’aucune somme à l’égard de son bailleur.

Par ailleurs, il apparaît sur le décompte produit qu’un dépôt de garantie de 30,00 € a été prélevé le 20 février 2022 et que la locataire est entrée dans les lieux à la même date. Or, le bailleur ne justifie ni d’un contrat de bail signé entre les parties en date du 20 février 2022 ni de l’existence d’un bail verbal.

En conséquence, il convient de débouter l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’arriéré de loyer.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT, perdant le procès, sera débouté de sa demande formée en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Par conséquent, il convient de laisser à la charge du bailleur les dépens par lui exposés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement, mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

Constate le désistement de l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de ses demandes en résiliation de bail et en expulsion ;

Déboute l’OPH VAL TOURAINE HABITAT du surplus de ses demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne l’OPH VAL TOURAINE HABITAT aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection