Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

ARRET N° 403

N° RG 23/00677 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIPTM

AFFAIRE :

Mme [N] [F] veuve [O], Mme [B] [E] [O] veuve [U],

M. [J] [O]

C/

M. [L] [R], S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 4]

GS/EH

Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

Grosse délivrée aux avocats

COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

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Le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [N] [F] veuve [O]

née le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 17],

demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Amandine DOUNIES, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [B] [E] [O] veuve [U]

née le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 13] (21),

demeurant [Adresse 11]

représentée par Me Amandine DOUNIES, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [J] [O]

né le [Date naissance 8] 1964 à [Localité 13] (21), demeurant [Adresse 12]

représenté par Me Amandine DOUNIES, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTS d'une décision rendue le 06 AVRIL 2023 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

Monsieur [L] [R]

né le [Date naissance 2] 1932 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 9]

représenté par Me Laetitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 4] [Localité 14] des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 4] est représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE dont le siège est [Adresse 10] à [Localité 15],

demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉS

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 07 Novembre 2024. L'ordonnance de clôture a été rendue le 02 octobre 2024.

La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 19 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

FAITS et PROCÉDURE

M. [J] [O], Mme [B] [O] et Mme [N] [O] (les consorts [O]) sont copropriétaires indivis d'un appartement situé au troisième étage d'un immeuble mitoyen d'une résidence située n° [Adresse 7] [Localité 15], dans laquelle M. [L] [R] est copropriétaire d'un lot.

Sur la toiture de l'immeuble de M. [R] se trouve la terrasse de l'appartement des consorts [O], dont ces derniers se sont engagés à assurer l'étanchéité ainsi que l'isolation thermique et phonique.

Le 27 janvier 2016, M. [R] a subi dans son lot un sinistre dégâts des eaux résultant d'infiltrations par la toiture.

L'assureur des consorts [O] a réglé 7 025,11 euros à l'assureur de M. [R] au titre de ce sinistre.

Estimant cette réparation insuffisante, M. [R] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges qui a ordonné, le 19 juin 2019, une expertise confiée à Mme [T] [I], laquelle a déposé son rapport le 23 janvier 2020.

Le 19 août 2020, M. [R] a assigné les consorts [O] devant le tribunal judiciaire de Limoges en réparation de son préjudice.

Par jugement du 21 octobre 2021, le tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats pour que M. [R] appelle en cause le syndicat des copropriétaires de la résidence.

Par jugement du 6 avril 2023, le tribunal judiciaire a notamment condamné les consorts [O] à payer à M. [R]:

- 4 910,59 euros au titre du reliquat des frais de remise en état de l'appartement de ce dernier ;

- 12 285 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Les consorts [O] ont relevé appel de ce jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

Les consorts [O] contestent être redevables d'indemnités envers M. [R] au titre de ses préjudices consécutifs au dégât des eaux, en soutenant ne pas être engagés au titre du défaut d'étanchéité de la terrasse dont ils ne sont pas les propriétaires exclusifs. Subsidiairement, ils concluent à la réduction des indemnités réclamées par M. [R].

M. [R] conclut à la confirmation du jugement, sauf à majorer la réparation de son préjudice de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires s'en remet à droit.

MOTIFS

Sur la responsabilité des consorts [O] dans la survenance du dégât des eaux.

L'expert judiciaire, Mme [I], a identifié de manière certaine la cause de ce sinistre puisqu'elle indique (rapport p. 29 et 30) que 'les dégâts occasionnés dans l'appartement non occupé et propriété de M. [R] proviennent sans nul doute d'infiltrations de la terrasse de M. [O] située au-dessus des plafonds du premier étage dudit appartement. Tant que les travaux de réfection de la couverture et des évacuations des eaux pluviales provenant de cette toiture terrasse ne seront pas réalisés, les infiltrations perdureront, d'autant qu'un autre dégât des eaux s'est produit, allant jusqu'à détériorer le niveau du rez-de-chaussée'.

Répondant à l'argumentation des consorts [O] qui lui faisaient valoir que les dégradations de l'appartement de M. [R] pouvaient trouver leur origine dans un manque d'aération des lieux et dans le système d'arrosage des plantes mis en place par celui-ci, l'expert judiciaire a formellement écarté ces hypothèses et précisé que les infiltrations en provenance de la terrasse constituaient la cause exclusive du sinistre (rapport p. 30).

Pour dénier être tenus à indemnisation, les consorts [O] soutiennent ne pas être titulaires d'un droit de propriété exclusif sur la toiture- terrasse qui supporte des éléments d'équipement communs à la copropriété, notamment les tuyaux de descente des eaux pluviales.

Cependant, cette situation n'est pas de nature à remettre en cause les mentions claires et précises de l'acte notarié du 30 juillet 1981 portant acquisition du bien immobilier par les consorts [O], cet acte stipulant que 'la propriété de la terrasse comprend la totalité de la surface à compter de l'arase du plafond du dernier étage de l'immeuble actuel, et tous murs et constructions édifiés à partir de l'arase' .

Ce même acte notarié ajoute que 'les acquéreurs s'engagent à faire exécuter les travaux nécessaires pour assurer, dès la signature des présentes, l'étanchéité de la terrasse...'.

Le dégât des eaux caractérise un défaut d'entretien de la toiture- terrasse, qui n'est plus étanche, et c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que la responsabilité des consorts [O] se trouvait engagée envers M. [R], sur le fondement délictuel, à raison de ce manquement à leur obligation d'entretien stipulée dans leur titre de propriété. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l'indemnisation des préjudices subis par M. [R].

1) Le coût des réparations.

Il est constant que le toiture de l'immeuble abritant l'appartement de M. [R] a fait l'objet de travaux de reprise réalisés par la société Bougnoteau. Ces travaux ont été réceptionnés sans réserve le 30 avril 2021et leur coût de 29 825,62 euros TTC a été payé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble qui n'en sollicite pas le remboursement.

Le litige se limite ici au coût des réparations de l'appartement de M. [R]. Ce dernier produit des devis pour des travaux de plâtrerie et peinture établis par la société 3F peinture les 16 et 17 juin 2016 et 1er août 2019 pour des montants respectivement de 11 637, 12 euros TTC, 1 327,69 euros TTC et 1 526,76 euros TTC, soit un total de 14 491,57 euros TTC.

M. [R] reconnaît avoir reçu de l'assureur des consorts [O] une somme de 7 025,11 euros et devoir recevoir, de son propre assureur, une somme de 2 555,87 euros. Après déduction de ces deux sommes, les consorts [O] restent devoir à M. [R] la somme de 4 910,59 euros au titre du reliquat des frais de remise en état de son appartement. Le jugement sera confirmé en ce qu'il les condamne au paiement de cette somme.

2) Le préjudice de jouissance.

Au soutien de sa demande en réparation d'un préjudice de jouissance, M. [R] expose subir une perte de loyer qui lui cause un préjudice financier.

Le dégât des eaux subi par M. [R] est survenu le 27 janvier 2016. À cette date, l'appartement de M. [R] était inoccupé, le dernier locataire ayant quitté les lieux le 13 avril 2015.

C'est à juste titre, et par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte, que les premiers juges ont retenu que le préjudice subi par M. [R] s'analysait en une perte de chance de location qu'ils ont justement appréciée à 30% de la perte locative de 40 950 euros réclamée par l'intéressé, soit 12 285 euros. Le jugement sera confirmé en ce qu'il condamne les consorts [O] à payer cette dernière somme à M. [R].

PAR CES MOTIFS

La Cour d' appel statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement rendu le 6 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Limoges;

Vu l'équité, DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;

CONDAMNE M. [J] [O], Mme [B] [O] et Mme [N] [O] aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Emel HASSAN. Corinne BALIAN.