Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° :

JUGEMENT DU 08 Novembre 2024

N° RC 24/01428

DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort

S.C.I. PULSE

ET :

[X] [Z] épouse [Y]

Débats à l'audience du 04 Juillet 2024

copie et grosse le : à Me PRIETO

copie le : à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 08 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 04 Juillet 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 08 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. PULSE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Miguel PRIETO de la SCP CABINET LEXLIGER, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Madame [X] [Z] épouse [Y] née le 07 Octobre 1970 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D'autre Part ;

RG 24/01428

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2023, la SCI PULSE a consenti un bail d'habitation à Madame [Z] [X] épouse [Y] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] à MONTBAZON (37250) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 799,00 € hors charges.

Le 19 décembre 2023 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [Z] [X] épouse [Y] par acte d'huissier du 7 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [Z] [X] épouse [Y] à la date du 20 février 2024 ; - dire et juger en conséquence que Madame [Z] [X] épouse [Y] se trouve être occupante sans droit ni titre depuis cette date ; - l'expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation de Madame [Z] [X] épouse [Y] au paiement de la somme de 7 191,00 € au titre des loyers et charges impayés avec intérets au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 19 décembre 2023 ; - la condamnation de Madame [Z] [X] épouse [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération effective des lieux ; - la condamnation de Madame [Z] [X] épouse [Y] au paiement de la somme de 1000,00 e au titre de la résistance abusive ; - la condamnation de Madame [Z] [X] épouse [Y] au paiement de la somme de 2000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - la condamnation Madame [Z] [X] épouse [Y] aux entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 8 mars 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu petre dressé faute pour Madame [Z] [X] épouse [Y] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 4 juillet 2024.

A l’audience, la SCI PULSE - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation.

Régulièrement cité par acte d’huissier en date du 7 mars 2024 signifié à étude, Madame [Z] [X] épouse [Y] était ni présente ni représentée à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024 prorogé au 8 novembre 2024.

Par une note en délibéré du 22 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a demandé à la SCI PULSE de bien vouloir produire un décompte détaillé et justifier de la somme de 5593,00 € portée au crédit du compte locataire le 31 décembre 2023. Le 29 octobre 2024, le demandeur a communiqué au tribunal et à la défenderesse une attestation du cabinet IN EXTENSO, expert comptable, justifiant de la somme de 5593,00 € au crédit du compte.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 7 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 8 mars 2024 soit plus de deux mois avant l'audience fixée au 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail et son avenant signés entre les parties le 12 mars 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article VI que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 19 décembre 2023 à Madame [Z] [X] épouse [Y] portant sur la somme de 4951,34 € dont 4794,00 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [Z] [X] épouse [Y] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 février 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 12 mars 2023, le commandement de payer délivré le 19 décembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 8 février 2024 faisant apparaître une somme de 7191,00 € à la charge de la locataire.

Il produit, par une note en délibéré du 29 octobre 2024 sollicitée par le juge des contentieux de la protection, une attestation du cabinet IN EXTENSO, expert comptable, justifiant du transfert de la dette de 2023 de 5593,00 € en créances douteuses.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [Z] [X] épouse [Y] à verser à la SCI PULSE la somme de 7191,00 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 8 février 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [Z] [X] épouse [Y] n’a pas comparu à l’audience à laquelle elle a été régulièrement convoquée et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière.

Il ressort du décompte susvisé que Madame [Z] [X] épouse [Y] n’a fait aucun règlement entre juin 2023 et le 08 février 2024.

lI n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 20 février 2024 et d'ordonner l'expulsion des occupants.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [Z] [X] épouse [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 20 février 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 20 février 2024 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur la résistance abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil susvisé, la SCI PULSE réclame la somme de 1000,00 € de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive. Toutefois, elle ne démontre pas le préjudice subi et sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Madame [Z] [X] épouse [Y], perdant le procès, sera condamnée à verser à la SCI PULSE la somme de 800,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 19 décembre 2023 et de l’assignation à la charge de Madame [Z] [X] épouse [Y].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Condamne Madame [Z] [X] épouse [Y] à payer à la SCI PULSE la somme de 7191,00€ (SEPT MILLE CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 février 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 février 2024 ;

Dit que Madame [Z] [X] épouse [Y] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Madame [Z] [X] épouse [Y] de restituer les lieux loués ;

Dit qu'à défaut, pour Madame [Z] [X] épouse [Y], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7], deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [Z] [X] épouse [Y] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution;

Condamne Madame [Z] [X] épouse [Y] à verser à la SCI PULSE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui airaient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter de l’échéance de mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande au titre de la résistance abusive ;

Condamne Madame [Z] [X] épouse [Y] à verser à la la SCI PULSE la somme de 800,00€ (HUIT CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Z] [X] épouse [Y] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection