Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le: à Me PIERSON Copies certifiées conformes délivrées le: à Me BAUDOUIN

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8ème chambre 3ème section

N° RG 20/02365 N° Portalis 352J-W-B7E-CRZSP

N° MINUTE :

Assignation du : 26 février 2020

JUGEMENT

rendu le 13 décembre 2024 DEMANDERESSE

Madame [L] [M] [Adresse 6] [Localité 8]

représentée par Maître Thomas PIERSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0968

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.S. CABINET LESCALLIER [Adresse 5] [Localité 7]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Mme Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 13 décembre 2024 8ème chambre - 3ème section N° RG 20/02365 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRZSP

DÉBATS

A l’audience du 20 septembre 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort

_______________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [M] est propriétaire d'un studio au troisième étage d'un immeuble sis [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 9] (« [Adresse 12] »), qui constitue le lot de copropriété n°335.

Le 13 décembre 2016 s'est tenue une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, que Mme [L] [M] a contesté devant la présente juridiction par exploit d'huissier signifié le 22 février 2017. L'affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 17/03224.

Le 19 décembre 2017 s'est tenue une nouvelle assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, contre laquelle Mme [L] [M] a également formé contestation. Par exploit d'huissier signifié le 13 avril 2018, Mme [L] [M] a ainsi fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris, afin d'obtenir à titre principal l'annulation de cette assemblée générale, et à titre subsidiaire l'annulation de plusieurs décisions prises par la copropriété. L'affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 18/07977.

Par exploit d'huissier signifié le 7 mars 2019, Mme [L] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction, afin de contester l'assemblée générale tenue le 15 novembre 2018. L'affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 19/03771.

Par exploit d'huissier signifié le 26 février 2020, Mme [L] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir à titre principal l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 26 novembre 2019, et à titre subsidiaire l'annulation de plusieurs décisions prises lors de cette réunion.

Les affaires enrôlées sous les numéros de répertoire général 17/03224 et 18/07977 ont été plaidées à l'audience du 26 mai 2023. Par deux jugements prononcés le 1er septembre 2023 et assortis de l'exécution provisoire, le tribunal a débouté Mme [L] [M] de ses demandes en annulation des deux assemblées générales contestées, mais a cependant prononcé l'annulation des décisions n°15, 16a, 17, 18a, 19, 20a, 21 et 21a, 22 et 22a, 25, 26a et 28a prises lors de l'assemblée générale du 13 décembre 2016, et celle des résolutions n°5, 23 et 24 prises lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2017. Décision du 13 décembre 2024 8ème chambre - 3ème section N° RG 20/02365 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRZSP

L'affaire enrôlée sous le numéro de répertoire général 19/03771 a été plaidée lors de l'audience du 28 septembre 2023. Par un jugement prononcé le 30 novembre 2023, le tribunal a débouté Mme [L] [M] de sa demande en annulation de l'assemblée générale mais a cependant prononcé l'annulation des décisions n°10, 11, 12, 18, 19 et 27.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 octobre 2023, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [L] [M] demande au tribunal de :

A titre principal - prononcer la nullité de l’assemblée générale du 26 novembre 2019 et toutes les résolutions qu’elle contient pour défaut de pouvoir du Syndic de convoquer les copropriétaires à une assemblée générale ;

A titre subsidiaire, - prononcer la nullité des résolutions n°8, 9, 10, 17, 22, 23, 25, 26, 27, 28, 29 et 33-1 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 26 novembre 2019 ;

En tout état de cause, - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution ; - condamner le [Adresse 11], représenté par son Syndic de copropriété à supprimer du compte personnel de Madame [M] les sommes demandées sur le fondement de la résolution 25, et les frais de mise en demeure y afférant ; - enjoindre au Syndicat des copropriétaires de la Tour Jade, représenté par son Syndic de copropriété CABINET LESCALLIER de fournir à Madame [M] un décompte personnel des charges de copropriété actualisé, tenant compte de l’annulation des résolutions visées ci-avant ; - condamner le [Adresse 11], représenté par son Syndic de copropriété CABINET LESCALLIER à payer à Madame [M] la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner le [Adresse 11], représenté par son Syndic de copropriété CABINET LESCALLIER aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 septembre 2023 par voie électronique, et au visa des articles 14-1 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 26, 28 et 29 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- dire et juger Madame [L] [M] tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions ; l’en débouter ; - condamner Madame [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Décision du 13 décembre 2024 8ème chambre - 3ème section N° RG 20/02365 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRZSP

- condamner Madame [L] [M] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE-BAUDOUIN-DAUMAS-CHAMARD-BENSAHEL-GOMEZ-REY, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 20 septembre 2024, et la clôture de l'instruction a été ordonnée à l'ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024, puis prorogé au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation d'assemblée générale

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

L'article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic ». Il résulte de ces dispositions qu'une assemblée générale convoquée par une personne n'ayant pas qualité pour y procéder, telle qu'un syndic agissant après l'expiration de son mandat, est irrégulière et encourt ainsi l'annulation.

*

Mme [L] [M] sollicite à titre principal l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 26 novembre 2019, en contestant la régularité de la convocation à cette réunion.

Elle fait principalement valoir que le syndic a convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale sans disposer du pouvoir pour y procéder, dans la mesure où la décision portant désignation du syndic prise le 15 novembre 2018 encourt l'annulation, tout comme d'ailleurs l'assemblée générale entière ; que le syndic se verra ainsi rétroactivement dépossédé de tout mandat pour convoquer l'assemblée présentement contestée, et aura donc agi en défaut de pouvoir ; qu'il ne peut être pris moyen du principe dit de « l'autonomie des assemblées générales », car elle a exercé dans le délai légal tous les recours nécessaires à l'encontre des assemblées entachées de nullité.

A titre liminaire, alors que le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de déclarer les prétentions adverses irrecevables, il est constaté que celui-ci ne soulève aucune fin de non-recevoir. En outre, Mme [L] [M] apparaît recevable en son action et ses demandes dans la mesure où elle a exercé son recours dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale, et où elle dispose de la qualité de copropriétaire défaillant au sens de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour n'avoir pas assisté ni été représentée à cette réunion.

Sur le fond, alors que Mme [L] [M] soutient que le syndic aurait convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale du 26 novembre 2019 en étant dépourvu de mandat, il doit être relevé que le tribunal, saisi d'un recours contre l'assemblée générale du 15 novembre 2018 et la décision portant désignation du syndic (n°9), a rejeté les demandes en annulation et ainsi considéré la désignation du syndic comme régulière par un jugement du 30 novembre 2023.

La demanderesse soulevant dans ses écritures les moyens d'annulation dirigés contre la décision n°9 prise par l'assemblée générale du 15 novembre 2018, il doit à nouveau être constaté que cette décision ne comporte aucunement un double objet et porte uniquement sur la désignation du syndic.

Par conséquent, le syndic n'était pas dépourvu de mandat lorsqu'il a convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale du 26 novembre 2019, et Mme [L] [M] devra donc être déboutée de sa demande en annulation.

Enfin, Mme [L] [M] forme grief à l'encontre des deux décisions prononcées le 1er septembre 2023, et reproche au tribunal de ne pas avoir « examiné, pour l'assemblée générale de 2017, le moyen tiré de l'impossible rétroactivité du mandat concédé au syndic, interdite par les textes et la jurisprudence (CA Paris, pôle 4 ch. 2, 19 novembre 2014, n°13/00106) ».

Outre le caractère inapproprié de ce grief, il apparaît à la lecture des deux jugements querellés et des dernières écritures de la demanderesse que celle-ci n'a aucunement soulevé un tel moyen dans le cadre de l'instance enrôlée sous le n°18/07977, et que la juridiction a répondu à ce moyen dans la décision rendue dans l'affaire n°17/03224.

2 – Sur la demande en annulation de décisions d'assemblée générale

En l'espèce, Mme [L] [M] sollicite à titre subsidiaire l'annulation des décisions n°8, 9, 10, 17, 22, 23, 25, 26, 27, 28, 29 et 33-1 prises par l'assemblée générale des copropriétaires le 26 novembre 2019.

- Sur la décision n°8

Les articles 28 et 29 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 disposent qu'en dehors de l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent. Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

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La décision n°8 prise par le syndicat des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 26 novembre 2019 est intitulée « Désignation du syndic – approbation du contrat de mandat », et est ci-après reproduite : « L'assemblée, après délibération, désigne comme syndic le cabinet Oralia Lescallier (…) Le syndic est nommé pour une durée à partir du 16 novembre 2019 pour se terminer le 31 décembre 2020. L'assemblée générale approuve le contrat de syndic joint à la présente convocation et fixe le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle de gestion courante pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 à la somme de 38 333,33 euros HT, soit 46 000 euros TTC, conformément au taux de TVA de 20% en vigueur le jour de l'assemblée ».

* Mme [L] [M] conteste la validité de cette décision en faisant tout d'abord valoir qu'en application de l'article 29 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la date de prise d'effet du contrat doit être fixée à partir de l'approbation du contrat par l'assemblée générale des copropriétaires, car la désignation du syndic ne vaut que pour l'avenir et ne peut rétroagir.

Il résulte effectivement des dispositions de l'article 28 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que le syndicat des copropriétaires doit renouveler le mandat du syndic avant son expiration, et qu'une fois le mandat expiré, il ne peut y procéder de manière rétroactive.

Toutefois, c'est à tort que Mme [L] [M] soutient que le mandat d'un syndic ne pourrait être renouvelé de manière rétroactive lorsque la durée du précédent contrat de syndic n'est pas expirée.

Alors que la demanderesse vise des décisions de justice concernant précisément le cas où le mandat du syndic avait déjà expiré à la date de l'assemblée générale se prononçant sur le renouvellement (CA [Localité 10], 19 novembre 2014, n°13/00106 : « compte tenu de la nécessité de décider du renouvellement du mandat du syndic avant son expiration... » ), la présente espèce concerne une hypothèse totalement distincte où le syndic obtient le renouvellement de son mandat alors que le précédent n'avait pas expiré.

Ce renouvellement, intervenu alors que le syndic était toujours le représentant légal de la copropriété, peut donc être rétroactif, dans la limite de la date de prise d'effet du mandat que l'assemblée générale lui avait conféré lors de la réunion précédente. Ceci a pour seule conséquence une redondance avec la première désignation, et n'est aucunement prohibé par une disposition légale ou réglementaire.

Bien au contraire, la jurisprudence a admis la validité d'un renouvellement de mandat rétroactif, à la condition que le mandat précédent n'ait pas expiré (CA [Localité 10], 26 mai 2021, n°17/19021).

En l'espèce, il est constant que lors de l'assemblée générale du 15 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires a donné mandat au syndic pour une période excédant la date du 16 novembre 2019, ainsi que du 26 novembre 2019.

C'est donc valablement que le syndicat des copropriétaires a renouvelé le mandat du syndic avec effet rétroactif au 16 novembre 2019.

* Mme [L] [M] fait en outre valoir que le contrat de syndic et la décision n°8 prévoient le versement d'une rémunération à ce dernier pour des périodes différentes et ne correspondant pas à la durée du mandat.

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A l'examen du projet de contrat de syndic joint à la convocation et du procès-verbal de l'assemblée générale contestée, il apparaît en effet que ce premier document prévoit une rémunération de 46 000,00 euros TTC pour une période comprise entre le 26 novembre 2019 et le 25 février 2021, et que le syndicat des copropriétaires a donné mandat au syndic pour une période comprise entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020.

Ces « discordances » entre les périodes prévues au contrat de syndic et dans la décision portant désignation du syndic ne constituent cependant pas un motif d'annulation. En effet, outre que le montant de la rémunération prévue est le même, il doit être rappelé que l'assemblée générale dispose d'un pouvoir d'amendement des résolutions soumises au vote, et n'est donc aucunement tenue d'adopter la période envisagée dans le projet de contrat.

La demanderesse se prévaut enfin des termes d'une décision de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 27 mars 2008, n°07-10.191, publié au bulletin), et soutient que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir donné un mandat écrit au syndic préalablement à l'accomplissement de sa mission.

Il résulte en effet des dispositions de l'article 29 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que le syndic de copropriété qui ne justifie ni d’un mandat écrit ni d’une décision de nomination de l’assemblée générale ayant fixé sa rémunération préalablement à l’accomplissement de sa mission n’a pas droit à rémunération.

Cependant, si ce moyen peut prospérer dans le cadre d'une action en paiement exercée par le syndic envers la copropriété, ou d'une action en restitution exercée par la copropriété envers le syndic, il ne s'agit pas d'un moyen susceptible d'affecter la validité de la décision d'assemblée générale portant désignation du syndic. Outre qu'en l'espèce, le syndic a toujours agi sous mandat écrit de l'assemblée générale, cette dernière peut souverainement décider d'octroyer une rémunération à son syndic au titre d'une mission d'ores et déjà effectuée.

Pour ces motifs, la décision n°8 prise par l'assemblée générale des copropriétaires le 26 novembre 2019 n'encourt pas l'annulation.

- Sur les décisions n°9 et 10

La décision n°9 prise par le syndicat des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 26 novembre 2019 est intitulée « Révision du budget prévisionnel de l'exercice du 01/07/2019 au 30/06/2020 », et est ci-après reproduite : « L'assemblée générale adopte le budget pour l'exercice du 01/07/2019 au 30/06/2020 de 1.120.810,00 euros, soit un budget total de 1.120.810,00 euros selon le détail joint à la convocation. Les provisions sur opérations courantes, égales au quart du budget, seront en conséquence réajustées et une provision complémentaire sera appelée pour compléter les provisions échues depuis le début de l'exercice. L'avance constituant la réserve sera réajustée pour être égale au 1/6ème du budget prévisionnel ».

La décision n°10 prise par le syndicat des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 26 novembre 2019 est intitulée « Vote du budget prévisionnel de l'exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021 », et est ci-après reproduite : « L'assemblée générale fixe à 1.120.810,00 euros le budget prévisionnel des dépenses courantes de l'exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021. Les provisions sur opérations courantes seront du quart du budget et seront exigibles le premier jour de chaque trimestre. L'avance constituant la réserve sera réajustée pour être égale au 1/6ème du budget prévisionnel ». Décision du 13 décembre 2024 8ème chambre - 3ème section N° RG 20/02365 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRZSP

Mme [L] [M] conteste la validité de ces deux décisions, adoptées à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés, en faisant valoir qu'elles portent chacune sur deux questions qui auraient dû être soumises au vote de manière distincte. Elle fait ainsi valoir que ces décisions portent à la fois sur l'adoption d'un budget et le montant de la réserve, et qu'aucune disposition légale ne prévoit une obligation de fixer ce montant à 1/6ème du budget.

Il est de jurisprudence constante, au visa de l'article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que l'assemblée générale doit se prononcer par un vote séparé sur chacune des questions soumises à l'ordre du jour, et qu'elle ne peut donc statuer par un vote unique sur des questions distinctes (« vote bloqué »). Il est cependant admis que l'assemblée générale se prononce par un vote unique lorsque les questions qui lui sont soumises présentent un lien étroit.

En l'espèce, le fait d'adopter un budget et celui de fixer le montant de la réserve prévue à l'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 constituent des questions distinctes, car la proportion retenue peut être librement fixée par l'assemblée générale, si bien qu'il ne peut exister de mécanisme d'« indexation » ou de réajustement automatique en fonction du montant du budget.

Ces deux décisions ne sont donc pas interdépendantes, et un copropriétaire pourrait valablement choisir de voter en faveur de l'adoption du budget mais refuser d'approuver le montant de la réserve.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la création d'une réserve aurait déjà été décidée lors d'une assemblée générale antérieure, tout comme le pourcentage de cette avance de trésorerie. Outre que la preuve de cette décision n'est pas rapportée, il doit être relevé que le règlement de copropriété prévoit au contraire, en son article 104, que l'avance de trésorerie doit être fixée à un quart du budget prévisionnel.

Par conséquent, le fait de soumettre ces deux questions distinctes à l'assemblée générale lors d'un vote unique engendre un vote « bloqué », et contrevient aux dispositions de l'article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra ainsi de prononcer l'annulation des décisions n°9 et 10 prises par l'assemblée générale le 26 novembre 2019.

- Sur les décisions n°17, 22, 23, 26, 27, 28, 29 et 33-1

L'article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que « l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».

L'article 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose quant à lui que « la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises ». Décision du 13 décembre 2024 8ème chambre - 3ème section N° RG 20/02365 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRZSP

L'article 26 du même texte dispose quant à lui que « le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution. Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret ».

Comme le relève justement la demanderesse, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir des dispositions de cet article dans leur rédaction résultant du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, puisque celui-ci prévoit en son article 53 que le deuxième alinéa ne s'applique aux assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020.

Les décisions n°17, 22, 23, 26, 27, 28, 29 et 33-1 adoptées par l'assemblée générale le 26 novembre 2019 portent sur la « réalisation de travaux d'étanchéité et curage des évacuations siphon de sol et reprise des bacs de rétention au 32ème étage », la « réalisation d'un audit technique global conforme à l'article L. 731-1 du CCH », le mandat donné au conseil syndical pour sélectionner l'entreprise la mieux disante, la « réalisation des travaux des purgeurs chauffage en haut des colonnes », la « réalisation des travaux de remplacement des deux échangeurs de la zone basse », et la « réalisation des travaux de suppression de la colonne vide-ordures » - outre les honoraires du syndic y afférents.

Mme [L] [M] demande leur annulation en faisant tout d'abord valoir qu'alors que l'assemblée générale a fixé à 10 000 euros le montant au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire, les copropriétaires n'ont été destinataires que d'un unique devis pour chacune de ces prestations, en contravention avec les dispositions de l'article 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

En application de l'article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l'assemblée générale a fixé à 10 000 euros le montant au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire (décision n°13). Il est par ailleurs constant que les prestations de travaux soumises à l'approbation des copropriétaires le 26 novembre 2019 excédaient toutes ce montant, si bien qu'une mise en concurrence était requise.

L'assemblée générale a également « donné mandat au conseil syndical à l'effet de choisir l'entreprise la mieux disante dans la limite du budget fixé par la décision précédente » (décision n°23).

Cependant, dans la mesure où les dispositions de l'article 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, qui permettent l'application des dispositions de l'article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont d'ordre public, le fait de donner mandat au conseil syndical pour choisir l'entreprise devant effectuer des travaux ne dispense pas ce dernier de procéder à une mise en concurrence des prestataires potentiels.

A l'examen des pièces versées aux débats, il apparaît que seul un unique devis pour chaque prestation de travaux a été joint à la convocation à l'assemblée générale, bien que le procès-verbal indique que la copropriété a statué « après examen et discussion des offres reçues » ou encore « après mise en concurrence de géomètres-experts ». Ces simples mentions, non corroborées par les documents joints à la convocation, ne permettent pas de rapporter la preuve que le conseil syndical - et donc son mandant, le syndicat des copropriétaires – auraient procédé à une mise en concurrence dans les conditions de l'article 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Les décisions n°17, 22, 26, 28 et 33-1, prises en méconnaissance de dispositions d'ordre public, devront être annulées. Cette annulation entraîne par voie de conséquence celles des décisions n°23, 27 et 29.

- Sur la résolution n°25

La résolution n°25 soumise à l'assemblée générale des copropriétaires le 26 novembre 2019, intitulée « Mise en place d'un forfait pour les compteurs d'eau froide non posés : montant à définir », est ci-après reproduite : « Proposition : 200 m3 ».

Mme [L] [M] conteste la validité de cette résolution n°25 en faisant valoir qu'elle ne constituerait pas une décision au sens de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dès lors qu'elle consiste uniquement en un titre et une « proposition » ; que cette proposition ne correspond en outre pas à celle figurant à l'ordre du jour, qui était « 150 m3 » ; que la clé de réparation des dépenses n'est pas indiquée, si bien qu'il est impossible de déterminer qui a vocation à supporter le coût de cette installation, ni si la décision concerne l'ensemble des compteurs non posés ou chacun d'entre eux pris séparément.

Le syndicat des copropriétaires fait en premier lieu valoir que cette demande serait irrecevable dans la mesure où elle n'a été formée que par voie de conclusions le 5 avril 2022, soit postérieurement à l'expiration du délai de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, et que le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale a été interrompu par la signification de l’assignation.

Mme [L] [M] a contesté l'assemblée générale du 26 novembre 2019 en son entier, si bien que la demande tendant à obtenir l'annulation de la résolution n°25 était virtuellement comprise dans la demande principale, et pouvait ainsi être développée dans des conclusions ultérieures.

Sur le fond, il apparaît que la résolution contestée s'inscrit dans la continuité de décisions adoptées par l'assemblée générale le 13 décembre 2016 (n°29 et suivantes), et qui prévoyaient la pose de compteurs d'eau froide par une société Ista, ainsi que la conclusion avec cette dernière d'un contrat de location et d'entretien des compteurs d'une durée de dix ans.

Alors que la demanderesse soutient que le texte de la résolution ne constituerait pas une prise de décision de la part de la copropriété, il est au contraire manifeste que celle-ci a entendu fixer le montant d'un forfait dont seront redevables les copropriétaires ne disposant pas d'un compteur d'eau froide. La simple mention « proposition », certes impropre, ne prive aucunement cette résolution de son caractère décisionnel, qui se déduit principalement du titre.

Décision du 13 décembre 2024 8ème chambre - 3ème section N° RG 20/02365 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRZSP

Il est par ailleurs rappelé que l'assemblée générale dispose d'un pouvoir d'amendement du texte des résolutions soumises à son approbation, si bien qu'elle n'est aucunement tenue d'adopter la proposition de forfait figurant dans l'ordre du jour.

La demanderesse soutient également qu'il serait impossible, à la seule lecture de la résolution adoptée, de déterminer qui devra supporter le coût résultant de cette décision. Comme relevé précédemment, le texte de cette résolution apparaît au contraire clair, en ce qu'il effectue une distinction entre les copropriétaires dont les lots comportent un compteur d'eau froide, et ceux dont les lots n'en comportent pas. L'indication de la clé de répartition des charges n'est donc pas nécessaire.

Pour ces motifs, et dès lors que la résolution n°25 constitue bien une décision de la part de l'assemblée générale, Mme [L] [M] sera déboutée de sa demande en annulation, ainsi que de sa demande tendant à se voir exonérer du paiement des sommes réclamées au titre du forfait d'eau froide.

Mme [L] [M] demande également qu'il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de lui fournir « un décompte personnel des charges de copropriété actualisé, tenant compte de l’annulation des résolutions visées ci-avant ».

Les décisions de justice ayant vocation à être exécutées et produire ainsi tous effets de droit et de fait, une telle injonction apparaît superfétatoire.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles. En équité, il convient également de débouter Mme [L] [M] de sa demande à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l'annulation des décisions n°9, 10, 17, 22, 23, 26, 27, 28, 29 et 33-1 prises le 26 novembre 2019 par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] ;

DÉBOUTE Mme [L] [M] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l'instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10], le 13 décembre 2024.

La greffière La présidente