Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 6] [Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/03617 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XDZK

JUGEMENT

DU : 02 Décembre 2024

[Y] [C] [U] [L] épouse [C]

C/

[D] [S] [E] [B] épouse [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Y] [C] né le 18 Novembre 1975 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

Mme [U] [L] épouse [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par Représentant : Me Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [S], demeurant [Adresse 3]

Mme [E] [B] épouse [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Caroline FORTUNATO, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Septembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/3617 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 3 septembre 2020, [Y] [C] et [U] [L] épouse [C] ont donné en location à [D] [S] et [E] [B] épouse [S] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 938 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2022, [Y] [C] et [U] [L] épouse [C] ont fait délivrer à [D] [S] et [E] [B] épouse [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement en principal d’une somme de 1.627,72 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2022, [Y] [C] et [U] [L] épouse [C] ont fait délivrer à [D] [S] et [E] [B] épouse [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail et d'avoir à justifier de l'occupation des lieux afin d’obtenir le règlement d’une somme de 4.308 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 10 mars 2023, [D] [S] et [E] [B] épouse [S] ont demandé l'ouverture d'une procédure de traitement de leur situation de surendettement.

Leur demande a été déclarée recevable par la commission de surendettement des particuliers du Nord le 15 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2023, [Y] [C] et [U] [L] épouse [C] ont fait assigner [D] [S] et [E] [B] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin, notamment, d'obtenir le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement des loyers et charges impayés.

Le 28 juin 2023, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé la suspension de l'exigibilité des créances déclarées par [D] [S] et [E] [B] épouse [S] sur une durée de 24 mois au taux de 0%.

[D] [S] et [E] [B] épouse [S] ont quitté les lieux loués le 29 décembre 2023.

Par jugement du 21 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, saisi par [Y] [C] et [U] [L] épouse [C] d'une contestation présentée à l'encontre de la décision de la commission de surendettement du 28 juin 2023, a fixé à la somme de 329 euros la contribution mensuelle totale de [D] [S] et [E] [B] épouse [S] à l'apurement du passif de la procédure et a arrêté les mesures suivantes : les dettes sont rééchelonnées sur une durée de 84 mois,le taux d'intérêt des prêts est ramené à zéro et les dettes reportées ou rééchelonnées ne produiront pas intérêts ;l'effacement du solde restant dû des créances non acquittées en fin de plan, s'il est respecté, sera ordonné.Le juge des contentieux de la protection a imposé le paiement de la dette locative contractée à l'égard de [Y] [C] et [U] [L] épouse [C], fixée à la somme de 6.263,56 euros, en 24 mensualités de 260,93 euros.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 23 septembre 2024.

Reprenant oralement les termes de leurs dernières écritures visées à l'audience, [Y] [C] et [U] [L] épouse [C], représentés par leur conseil, ont demandé au juge des contentieux de la protection de : juger n'y avoir lieu à résiliation du bail et expulsion, les consorts [S] ayant libéré les locaux donnés à bail ;débouter [D] [S] et [E] [B] épouse [S] de leurs prétentions ;accorder des délais de paiement s'agissant des loyers impayés déclarés dans le plan de surendettement sur une période de 84 mois à hauteur de 6.262,56 euros ;juger qu'à défaut de respecter l'échéancier, l'ensemble des sommes seront dues 15 jours après mise en demeure infructueuse ;condamner solidairement [D] [S] et [E] [B] épouse [S] à leur payer la somme de 1.730,10 euros à parfaire au titre des loyers impayés non compris dans le plan, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;condamner solidairement [D] [S] et [E] [B] épouse [S] à leur payer la somme de 900 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement [D] [S] et [E] [B] épouse [S] aux entiers dépens. Reprenant oralement les termes de leurs dernières écritures visées à l'audience, [D] [S] et [E] [B] épouse [S], représentés par leur conseil, ont demandé au juge des contentieux de la protection de : constater que la mesure d'expulsion est sans objet ;accorder des délais de paiement s'agissant des loyers impayés déclarés dans le plan de surendettement sur une période de 84 mois ;à titre principal, reporter le paiement de la somme de 1.730,10 euros de loyers impayés non compris dans le plan de surendettement pour une période de 12 mois ou, à titre subsidiaire, accorder l'échelonnement du paiement de la somme de 1.730,10 euros de loyers impayés non compris dans le surendettement sur une période de 24 mois ;condamner les requérants à leur payer la somme de 7.400 euros, équivalent à 20% du montant du loyer depuis l'entrée dans le logement jusqu'à la sortie des lieux ;condamner les requérants à payer à Maître [Z] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700°2 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

sur la demande de délais pour payer la somme de 6.262,56 euros

A titre liminaire, il convient de relever que les dispositions de l'article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 invoquées par les défendeurs ne sont pas applicables à l'espèce en l'absence de constat préalable de l'acquisition de la clause résolutoire.

En application de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En application de l'article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Dès lors que les requérants ne sollicitent pas la condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 6.262,56 euros, la demande tendant à obtenir des délais de paiement pour s'acquitter de celle-ci en 84 mensualités apparaît dépourvue d'objet, étant observé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs de la présente juridiction d'accorder un tel moratoire.

Sur la demande en paiement de la somme de 1.730,10 euros

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort en l'espèce du décompte produit par les bailleurs en pièce 12, arrêté à la date du 29 janvier 2024, que [D] [S] et [E] [B] épouse [S] demeurent redevables envers [Y] [C] et [U] [L] épouse [C] de la somme de 7.992,66 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie. Bien que dépourvu de détail, ce décompte n'est contesté ni en son principe, ni en son montant.

Les requérants limitent leur demande en paiement des loyers et charges impayés à la somme de 1.730,10 euros. Les défendeurs ne contestent pas cette dette.

Le bail contient une clause de solidarité ; les titulaires du bail apparaissent en tout état de cause mariés.

[D] [S] et [E] [B] épouse [S] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à [Y] [C] et [U] [L] épouse [C] la somme de 1.730,10 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er février 2024.

Les intérêts au taux légal courront à compter du commandement de payer du 30 novembre 2022 dès lors que les causes du précédent apparaissent avoir été régularisées dans le délai de deux mois de sa délivrance.

sur la demande de moratoire pour payer la somme de 1.730,10 euros

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l'espèce, la situation des débiteurs telle que présentée par le juge des contentieux de la protection aux termes de son jugement du 21 mai 2024 justifie de faire droit à leur demande de moratoire, les bailleurs – dont la situation économique est au demeurant inconnue - n'ayant formulé aucun moyen de défense susceptible d'y faire échec.

Par conséquent, le paiement de la somme de 1.730,10 euros sera reporté au 2 décembre 2025.

sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : - il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante ; - les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; - le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il résulte de ces dispositions que l'indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise daté du 7 avril 2022 produit par les bailleurs (pièce 7) que des problèmes de moisissures ont affecté les plafonds et murs du deuxième étage de l'immeuble à compter du 11 janvier 2021, ce en raison d'un « important problème condensatif généré par une insuffisance et non conformité de la ventilation de l'immeuble. ». L'expert a évalué le montant des travaux de reprise, constitués par la peinture des murs et plafonds, à la somme de 1.312,30 euros. Le courrier adressé par la mairie de [Localité 8] le 11 décembre 2023 produit par les locataires (pièce 13) confirme ces observations et enjoint aux bailleurs d'y remédier au visa de l'article 23 du règlement sanitaire départemental.

De tels désordres, imputables à la structure du bâti, sont constitutifs d'un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent. Les bailleurs ne démontrent ni avoir procédé à des travaux susceptibles de supprimer la cause des moisissures, ni avoir remis les peintures en état. Aucun état des lieux de sortie n'est produit ; le courrier du 11 décembre 2023 laisse supposer que les désordres étaient toujours présents à cette date, ce qui n'est au demeurant pas contesté. Les courriers électroniques adressés par les bailleurs aux locataires apparaissent insuffisants à démontrer que l'inertie de ces derniers est à l'origine de l'absence de travaux.

Il en résulte que les locataires apparaissent bienfondés à solliciter la réparation de leur préjudice de jouissance pour la période du 11 janvier 2021 au mois de décembre 2023, soit pendant 35 mois.

Les pièces produites ne permettent toutefois pas de connaître dans quelles proportions le logement était touché par ces désordres. Tandis que l'expertise évoque « le 2e étage », les locataires produisent la photographie de moisissures affectant une chambre. Le logement, d'une surface de 89,72 m2, contient 5 pièces principales, outre une terrasse et un jardin ; le nombre d'étages n'est pas précisé dans le bail. Les factures de gaz produites ne permettent pas d'apprécier le préjudice financier éventuellement subi par les locataires en raison du défaut de ventilation de l'immeuble. Enfin, les locataires ne justifient pas avoir attiré l'attention du bailleur quant aux désordres susvisés avant le rapport d'expertise du 7 avril 2022, ce qui tend à relativiser la gravité du trouble dont ils soutiennent avoir pâti.

Au regard de ces éléments, il convient d'évaluer à 5% du loyer mensuel le préjudice de jouissance subi par les locataires pendant 35 mois.

Par conséquent, [Y] [C] et [U] [L] épouse [C] seront condamnés à payer à [D] [S] et [E] [B] épouse [S] la somme de 1.641,50 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant partiellement à l'instance supportera la charge des dépens par elle exposés, tandis que les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l'issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement [D] [S] et [E] [B] épouse [S] à payer à [Y] [C] et [U] [L] épouse [C] la somme de 1.730,10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 novembre 2022 ;

REPORTE au 2 décembre 2025 l'exigibilité de cette créance ;

RAPPELLE que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai ;

CONDAMNE [Y] [C] et [U] [L] épouse [C] à payer à [D] [S] et [E] [B] épouse [S] la somme de 1.641,50 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection D.AGANOGLU N.LOMBARD