Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00494 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3DP

MINUTE N° : 24/00201

Copie exécutoire délivrée aux parties le : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [V] [Adresse 9] [Adresse 7] [Localité 2]

Madame [C] [B] [V] [Adresse 9] [Adresse 7] [Localité 2]

Représentés par Maître Florian RATINAUD, avocat au barreau de Saint-Denis de la Réunion

DÉFENDEUR :

Madame [O] [H] [Adresse 1] [Adresse 8] [Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madeline ROYO,

Assistée de : Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 7 mai 2021 par l'intermédiaire de leur mandataire, la SARL LOGER, Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V] ont donné à bail à Madame [O] [H] un appartement à usage d’habitation n°5 situé au sein de la Résidence [6]. [Adresse 4] (974) pour un loyer mensuel de 545 euros et une provision sur charges locatives d'un montant mensuel de 50 euros, outre un dépôt de garantie de 545 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Madame [O] [H] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à ses bailleurs, ces derniers lui ont fait signifier, par exploits délivrés par commissaire de justice en dates des 21 août 2023 puis 4 janvier 2024, deux commandements de payer visant la clause résolutoire.

Madame [O] [H] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de six semaines qui lui était imparti, Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal du proximité de SAINT PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, voir ordonner la libération des lieux et la restitution des clés, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [H] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, être autorisés à faire constater et estimer les réparations locatives par huissier de justice et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives, et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 novembre 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, au visa de leur exploit introductif d'instance, Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V], représentés par Maître [W], maintiennent l’intégralité de leurs demandes en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 6 894,74 euros à la date du 1er novembre 2024.

Bien que régulièrement assignée par exploit délivré par commissaire de justice à domicile en application de l’article 656 du code de procédure civile le 20 août 2024, Madame [O] [H] n'a pas comparu et n'a pas été non plus représentée. La décision, de premier ressort, sera donc réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Un bordereau de carence établi par le travailleur social chargé de dresser le diagnostic social et financier est arrivé au greffe avant l'audience et il en a été donné lecture à l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-923 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 août 2023 puis le 8 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-923 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 7 mai 2021 par Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V], d’une part, et Madame [O] [H], d’autre part, prévoit une clause résolutoire selon laquelle « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges (…) ».

En l'espèce, le 21 août 2023 puis le 4 janvier 2024, Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V] ont fait délivrer à leur locataire deux commandements de payer une dette locative d'un montant de 1 943,33 euros puis de 2 407,96 euros.

Dans ces actes délivrés par commissaire de justice qui comportaient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V] se prévalaient du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, à la date du 22 octobre 2023, la locataire ne s'était pas acquittée du montant de sa dette locative. Elle ne s’en était pas non plus acquittée en date du 5 mars 2024

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du premier commandement de payer n'a pas permis à Madame [O] [H] d'apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 22 octobre 2023.

À ce stade, il doit être fait observer aux demandeurs que la délivrance d’un second commandement de payer en date du 4 janvier 2024 était totalement superflue dans la mesure où le contrat de bail était déjà résilié à la suite de la délivrance du précédent commandement de payer en date du 21 août 2023. Cela résulte de l’application des dispositions légales précitées sans que les demandeurs ne puissent choisir de donner effet ou non à l’un des commandements de payer qu’ils ont fait délivrer à leur cocontractante.

Par ailleurs, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-923 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, compte tenu de son absence à l'audience, Madame [O] [H] ne formule aucune demande tendant à se voir octroyer des délais de paiement et ne justifie pas du fait qu'elle serait en mesure de régler sa dette locative. Au surplus, il ressort du décompte de créance produit par les demandeurs que, si elle a effectué quelques règlements depuis la délivrance du premier commandement de payer, aucune somme n’a plus été versée depuis le 13 aout 2024, qu’elle n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et que le montant de la dette n’a cessé de s’accroître.

Il n'apparaît, dans ces conditions, ni opportun, ni même possible d'octroyer des délais de paiement au bénéfice de Madame [O] [H].

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que, compte tenu de son absence à l'audience, Madame [O] [H] ne justifie pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [O] [H] et de tous occupants de son chef du logement loué.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Enfin, s’agissant de la demande par laquelle les demandeurs sollicitent l’autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice, elle sera rejetée dans la mesure où il n’est absolument pas établi que de telles réparations seront nécessaires lorsque la locataire quittera les lieux et où cette demande apparaît prématurée.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus par le contrat de bail et ce, jusqu’au terme dudit contrat, soit le 22 octobre 2023.

En outre, à compter de la résiliation du bail en date du 22 octobre 2023, la locataire est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme 595 euros au vu des stipulations contractuelles.

Dès lors, en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par les bailleurs à leur locataire et d'un décompte de créance locative arrêtée au 1er novembre 2024 que Madame [O] [H] reste devoir à Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V] la somme de 5 541,89 euros incluant les loyers et charges échus et impayés mais aussi les indemnités d’occupation arrêtées à la date du 30 novembre 2024.

En effet, d'une part, les divers frais de procédure ne doivent pas être comptabilisés au titre de la dette locative. D'autre part, en l'absence de justificatif, la somme figurant dans le décompte au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2021 doit en être déduite. Enfin, dans la mesure où le bailleur ne justifie pas du respect de la procédure prévue par l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au stade de la révision annuelle du loyer, le calcul se fera sur la base des stipulations contractuelles, c’est-à-dire sur la base d’un loyer mensuel de 545 euros.

Dès lors que Madame [O] [H] ne justifie pas d'un paiement libératoire et qu'elle n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V] est établie.

Madame [O] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5 541,89 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer du 21 août 2023 sur la somme de 1 943,33 euros, de l’assignation sur la somme de 2 822,20 euros et de la présente décision sur le surplus.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 595 euros, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Le bailleur ne pourra donc pas réclamer à sa débitrice le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

En outre, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 1er au 3 décembre 2024). Et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [H], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du seul commandement de payer nécessaire (161,88 euros TTC) et de l’assignation (70,82 euros TTC au regard des textes qui réglementent la tarification des actes établis par commissaire de justice et qui n’intègrent absolument pas le coût de la copie des pièces dans le coût des actes).

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, Madame [O] [H] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V] recevables en leurs demandes,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 2021 entre Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V], d’une part, et Madame [O] [H], d’autre part, concernant le logement n°5 situé au sein de la Résidence [6]. [Adresse 5]) sont réunies à la date du 22 octobre 2023,

EN CONSEQUENCE,

ORDONNE à Madame [O] [H] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

A défaut de libération volontaire des lieux, AUTORISE d'ores-et-déjà Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V] à faire procéder à l'expulsion de Madame [O] [H] et de tous occupants de son chef, de l'appartement n°5 situé au sein de la Résidence [6]. [Adresse 5]), et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

S’agissant des meubles garnissant le logement loué, RENVOIE à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution (article R. 433-1),

CONDAMNE Madame [O] [H] à verser à Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V] la somme de 5 541,89 euros (cinq mille cinq cent quarante-et-un euros et quatre-vingt-neuf centimes) selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2023 sur la somme de 1 943,33 euros, du 20 août 2024 sur la somme de 2 822,20 euros et de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE Madame [O] [H] à payer à Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 595 euros (cinq cent quatre-vingt-quinze euros) par mois, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

DIT n'y avoir lieu ni à indexation de l'indemnité d'occupation, ni à paiement d'une régularisation de charges,

CONDAMNE Madame [O] [H] à verser à Monsieur [I] [V] et Madame [C] [B] [V] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes, différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

CONDAMNE Madame [O] [H] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (161,88 euros TTC) et de l’assignation (70,82 euros TTC),

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIERE LA JUGE