Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00216 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUNI

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [N] [Z] épouse [B] [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Dominique LAW WAI, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par Me Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [U] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 4] ([Localité 6]) comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Septembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon assignation délivrée le 29 février 2024, Madame [N] [Z] épouse [B] expose qu'elle a donné à bail à Madame [F] [U] une maison à usage d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 9], selon contrat signé entre eux le 10 janvier 2015 à compter du 1er février 2015 et moyennant un loyer mensuel de 900 euros ; Qu'ayant délivré congé pour reprise personnelle à effet du 31 janvier 2024 sans que la locataire ne libère le logement, elle a saisi la présente juridiction d'une demande d'expulsion et de fixation d'indemnité d'occupation, outre d'indemnisation en réparation de son préjudice moral résultant du refus abusif de la défenderesse et une indemnité de procédure.

Madame [F] [U] ayant quitté finalement le logement le 1er avril 2024, l'affaire a été régulièrement renvoyée à la demande d'au moins une des parties pour actualiser les demandes ; elle a été finalement retenue et plaidée par les parties à l'audience du juge des contentieux de la protection du 16 septembre 2024, à laquelle Madame [N] [Z] épouse [B] a comparu assistée et représentée par son conseil et Madame [F] [U] a comparu en personne.

Au dernier état de ses conclusions (n°2), qu'elle reprend à l'audience, Madame [N] [Z] épouse [B] sollicite de la juridiction de : - prendre acte de ce qu'elle renonce à sa demande d'expulsion, - valider le congé donné par le bailleur à compter du 31 janvier 2024, - fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 1er février u montant du loyer, soit 900 euros et condamner la défenderesse à les régler en deniers et quittances pour tenir comptes des paiements intervenus, - condamner Madame [F] [U] à lui verser 131,50 euros au titre de la TEOM pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2024895,48 euros au titre des réparations locatives et du défaut d'entretien du logement, 2500 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral résultant du maintien abusif de la défenderesse dans le logement, 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.Au soutien de ses demandes, elle indique que le congé a été parfaitement régulier, délivré à bonne date, mentionnant le motif (reprise pour habitation) qui ne devait pas préciser les raisons pour lesquelles elle souhaitait reprendre le logement, et accompagné de la notice prévue à l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Elle rappelle que sa situation personnelle et notamment son niveau de revenu permet d'écarter les règles applicables au locataire protégé, et qu'elle-même s'étant trouvé dans une situation personnelle (séparation d'un conjoint violent) elle a subi un réel préjudice en ne pouvant pas reprendre son logement. Elle précise que l'état des lieux de sortie démontre l'existence de réparations qui incombaient au locataire, y joignant les devis ou factures de réparation, et conteste les améliorations prétendument faites par sa locataire, notamment en ce qu'elle aurait créé une pièce cuisine aménagée qui selon elle a toujours été présente.

Madame [F] [U] sollicite de rejeter toutes les demandes de Madame [N] [Z] épouse [B] à l'exception du paiement de la TEOM et du coût de remplacement de 5 serrures dont elle reconnaît avoir égaré les clés ; elle précise que Madame [N] [Z] épouse [B] a conservé le dépôt de garantie qu'elle avait versé, de sorte que les sommes restant dues devront être imputées sur ce dépôt de garantie.

Elle expose que d'une manière générale, elle a restitué un logement en parfait état, et avec des améliorations notables qui bénéficient à la propriétaire puisqu'elle a créé une chambre et une cuisine équipée, estimant que ces améliorations compensent les quelques dégradations qui résultent par ailleurs de l'usage normal après 9 ans et 2 mois d'habitation. Elle conteste formellement toute mauvaise fois dans la libération du logement rapportant que son état de santé lui impose de résider à proximité de l'hôpital dans lequel elle est suivie pour une affection de longue durée, qui la fragilise beaucoup, ce que n'ignorait pas sa bailleresse. Elle précise avoir entamé des recherches de logement 3 mois avant l'échéance de départ, vainement. Elle fait également valoir sa bonne foi en relevant qu'elle n'a pas contesté le congé qui lui a été délivré alors que, non accompagné de la notice prévue par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il était irrégulier, et que devant ses difficultés à se reloger, elle a sollicité de rester 3 mois de plus en proposant une indemnisation complémentaire de 300 euros par mois.

Elle sollicite de manière reconventionnelle une somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice morale qu'elle a elle-même subi du fait du harcèlement de sa bailleresse pour la voir quitter les lieux, la faute de la bailleresse tenant à son insistance, ses menaces et son harcèlement alors qu'elle la savait particulièrement fragile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur le maintien abusif dans les lieux

L'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. (...) III - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de « plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement », sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. « Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. » Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de « soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa ». L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. IV. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l'égard de tout bénéficiaire de l'allocation mentionnée à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.". (...)

En l'espèce, Madame [N] [Z] épouse [B] justifie dans les pièces communiquées (pièce 3) du courrier du congé qu'elle a adressé par LRAR (non contesté par Madame [F] [U] ) le 20 avril 2023, faisant état du motif (reprise pour habiter) et de l'identité du bénéficiaire de la reprise (Madame [N] [Z] épouse [B] elle-même pour y établir sa résidence principale), et de sa situation personnelle permettant d'écarter le régime de protection du locataire âgé et disposant de faibles ressources. Ce courrier mentionne expressément que sont joints un extrait du site "service-public.fr" ainsi qu'une "notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire", pièces qui sont effectivement produites en procédure.

Dès lors, aucune irrégularité n'affecte le congé délivré, qui n'a fait par ailleurs, en son temps, l'objet d'aucune contestation de la locataire, de sorte que le bail a régulièrement pris fin au 31 janvier 2024.

Ceci étant préalablement établi, Madame [F] [U] s'est trouvée dépourvue de tout titre d'occupation et devait restituer le logement au 1er février 2024 au plus tard, ce qu'elle n'a pas fait avant le 1er avril 2024.

Or si Madame [F] [U] explique son maintien dans les lieux par d'impérieux motifs de santé, elle ne justifie d'aucune recherche de logement dans le délais de 6 mois imparti, pas plus qu'elle ne justifie de sa situation financière qui la mettrait dans l'impossibilité totale de déménager avant l'échéance. Ainsi, en se maintenant sans motif légitime dans le logement alors que le bail avait régulièrement pris fin, Madame [F] [U] a causé un préjudice à Madame [N] [Z] épouse [B], préjudice qui n'a pas été réparé intégralement par le seul versement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, puisque ce maintien a empêché Madame [N] [Z] épouse [B], dont la situation financière est, elle, établi comme étant fragile (les loyers étant sa seule source de revenus), de s'installer dans son logement. Ce préjudice sera réparé à hauteur de 600 euros.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation prend le relais du loyer à l'issue du bail ; de nature double, elle est censé réparer le préjudice causé au bailleur, et compenser l'occupation par le locataire. Elle sera fixée au montant du loyer, 900 euros, et il sera donné acte aux parties de ce qu'elle a été régulièrement versée. En conséquence, il n'y a pas lieu de prévoir une quelconque condamnation à ce titre, même en deniers et quittances.

Sur les réparations locatives et le remboursement de la TEOM

Il résulte de l'article 1732 du code civil que le locataire "répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute". Il est également obligé à l'entretien du logement ainsi qu'aux réparations locatives, puisqu’aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : "le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) / d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (...)"

En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 1er du décret du 26 août 1987 précise que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

L'article 4 du décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

En vertu de l'article 1730 de ce code, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 1732 du même code dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions générales au contrat de bail et plus spécifiquement au bail d'habitation, que le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la durée du bail et qu’il doit restituer le logement en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, et à titre liminaire, il convient de relever qu'aucun état des lieux d'entrée n'est produit au débat de sorte que l'article 1731 du code civil conduit à présumer que le logement a été livré en bon état d'entretien et de réparation. Toutefois, cette disposition n'introduit qu'une présomption simple qui peut être renversée par la preuve contraire.

L'étude de l'état des lieux de sortie, des photographies et des factures produites par Madame [N] [Z] épouse [B] (pièces 7, 8 et 9) montre une correspondance entre les sommes réclamées (correspondant à la somme des factures à hauteur de 895,48 euros) et les dégradations relevées contradictoirement lors de l'état des lieux de sortie réalisé le 1er avril 2024. Toutefois, il convient de relever que le bail a duré pendant 9 ans, de sorte que l'usage normal du temps doit conduire à minorer l'indemnisation de certains postes au titre de la vétusté.

Ainsi en est-il de : - rachat d'un meuble sous vasque dégradé (tiroir cassé et écaillement du revêtement) à hauteur de 257,60 euros, dont 60% seront mis à la charge de la locataire, soit 154,56 euros - remplacement carrelage de la cuisine, dont 80 % seront mis à la charge de la locataire, soit 83,60 euros.

S'agissant cependant du changement des serrures, payé 289 euros par Madame [N] [Z] épouse [B] , l'intégralité de la dépense sera mise à la charge de Madame [F] [U], ce qu'elle ne conteste pas. De même, l'absence de plaque de cuisson achetée 174,48 euros est mentionnée dans l'état des lieux de sortie et n'a fait l'objet d'aucune observation de Madame [F] [U], en dehors du fait qu'elle a globalement amélioré le logement, notamment en aménageant la cuisine. Si cette amélioration, au vu des photographies produites par la défenderesse apparaît réelle, elle ne justifie pas que ces travaux auraient été faits en accord avec le bailleur en échange d'une indemnisation ou d'une compensation quelconque.

En revanche, l'état des lieux de sortie ne fait état d'aucune dégradation des murs justifiant, selon les attestations versées, la nécessité de repeindre l'entièreté des murs intérieurs.

Ainsi, Madame [F] [U] sera condamnée à verser à Madame [N] [Z] épouse [B] la somme globale de 701,64 euros au titre des travaux de remise en état du bien.

Elle sera également condamnée au remboursement de la TEOM au prorata de son temps d'occupation, ce qu'elle ne conteste d'ailleurs pas, soit 131,50 euros.

Madame [F] [U] sollicite d'imputer les sommes mises à sa charge sur le dépôt de garantie que Madame [N] [Z] épouse [B] ne lui aurait pas restitué. Madame [N] [Z] épouse [B] ne répond pas à cette demande, et le bail produit ne mentionne pas le versement d'un dépôt de garantie, dont Madame [F] [U] ne justifie pas non plus. En l’état, il ne peut être fait droit à la demande sans certitude du versement effectif d'un dépôt de garantie.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Madame [F] [U] allègue un "harcèlement "de la part de Madame [N] [Z] épouse [B] afin de lui faire quitter les lieux au plus vite, mais ne produit aucune pièce permettant d'établir la réalité de faits de nature à être qualifié de harcèlement ; il sera ainsi rappelé que la bailleresse était en droit de solliciter, même de manière répétée, la libération du logement pour l'occupation duquel Madame [F] [U] ne disposait plus, à compter du 1er février 2024, d'aucun droit. La demande sera donc rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens Madame [F] [U], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens qui comprendront les coûts de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture, ainsi que le coût de la signification des conclusions récapitulatives.

Sur l'indemnité de procédure L’équité commande par ailleurs de faire droit partiellement à la demande de Madame [N] [Z] épouse [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, afin de couvrir les frais rendus nécessaires par la présente instance.

À ce titre, Madame [F] [U] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros.

Il sera enfin rappelé qu'en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

- CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [N] [Z] épouse [B] prenant effet au 31 janvier 2024 ;

- FIXE le montant de l'indemnité d'occupation à la charge de Madame [F] [U] à la somme de 900 euros par mois ;

- CONSTATE qu'aucune créance ne reste due à ce titre et qu'il n'y a pas lieu de pronocner une condamnation ;

- DONNE ACTE à Madame [N] [Z] épouse [B] de son désistement concernant la demande d'expulsion,

- CONDAMNE Madame [F] [U] à payer à Madame [N] [Z] épouse [B] : 600 euros à titre de dommages-intérêts

131,50 euros à titre de la TEOM pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2024701,64 euros au titre des frais de remise en état mis à sa charge, - REJETTE la demande reconventionnelle de Madame [F] [U] en dommages-intérêts ;

- CONDAMNE Madame [F] [U] à payer à Madame [N] [Z] épouse [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE Madame [F] [U] à supporter les dépens de la présente instance ;

- REJETTE toute autre demande ;

- RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE, Juge des contentieux de la protection