Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Association APJA Monsieur [J] [C] [O]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05241 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46WD

N° MINUTE : 4

JUGEMENT rendu le 03 décembre 2024

DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS Association APJA, es qualité de curateur de Monsieur [J] [C] [O], dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée Monsieur [J] [C] [O], sous cutatelle de APJA75 demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 octobre 2024

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05241 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46WD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 août 2015, la SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à M. [J] [C] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 367,90 euros.

Par jugement du 20 septembre 2019, M. [J] [C] [O] a été placé sous mesure de curatelle simple.

Par actes de commissaire de justice du 22 janvier 2024 et du 26 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire ainsi qu'a son curateur l'APJA75, un commandement de payer la somme principale de 643,15 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [J] [C] [O] le 26 octobre 2023.

Par assignation du 19 avril 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [J] [C] [O] et obtenir sa condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes: 980,79 euros au titre de l'arriéré locatif, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges augmenté de 50%, et subsidiairement du montant du loyer majoré des charges Par acte sous seing privé du 18 août 2015, la SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à M. [J] [C] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 367,90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 643,15 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [J] [C] [O] le 26 octobre 2023.

Par assignation du 19 avril 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [J] [C] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 980,79 euros au titre de l'arriéré locatif, 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 350 euros au titre de l'article 700 du code de procedure civile.

Le curateur de M. [J] [C] [O] a été régulièrement assigné.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 3 octobre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 juin 2024, s'élève désormais à 842,81 euros. La SA IMMOBILIERE 3F considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, ni M. [J] [C] [O] ni son curateur n'ont comparu et celui-ci ne s'est pas fait representer.

La SA IMMOBILIERE 3F a toutefois exposé qu'un accord portant sur la mise en place de délais de paiements avait été trouvé avec le locataire et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA IMMOBILIERE 3F a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [J] [C] [O].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 janvier 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 643,15 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mars 2024.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, malgré l'absence du locataire lors des débats, le bailleur produit un plan d'apurement convenu entre les parties en date du 1er juillet 2024 permettant d'apurer la dette et justifie par production des avis d'échéance postérieurs au commandement de payer que le locataire a repris le paiement integral des loyers résiduels.

Eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'accord convenu entre les parties, que M. [J] [C] [O] peut assumer raisonnablement le paiement d'une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues au dispositif de la décision, et de faire droit à la demande de la SA IMMOBILIERE 3F de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu'à la date du 30 septembre 2024, M. [J] [C] [O] lui devait la somme de 800,03 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [J] [C] [O] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [C] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mars 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [C] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 janvier 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 août 2015 entre la SA IMMOBILIERE 3F, d'une part, et M. [J] [C] [O], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 27 mars 2024,

CONDAMNE M. [J] [C] [O] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 800,03 euros (huit cents euros et trois centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024,

AUTORISE M. [J] [C] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 8 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [C] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 mars 2024,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [J] [C] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- M. [J] [C] [O] sera condamné à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [C] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024 et celui de l'assignation du 19 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge