Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [E] [L] Madame [M] [L]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04431 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WRR

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 03 décembre 2024

DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3] représenté par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C1272

DÉFENDEURS Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4] non comparant, ni représenté Madame [M] [L], demeurant [Adresse 2] - 75013 PARIS non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 octobre 2024

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04431 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WRR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2017, EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [E] [L] et Mme [M] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 825,70 euros outre une provision pour charges.

Par actes de commissaire de justice du 16 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5.086,33 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, outre les frais de l'acte dun montant de 159,55 euros, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [L] et Mme [M] [L] le 19 janvier 2024.

Par assignations du 18 avril 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [E] [L] et Mme [M] [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - 6399,36 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 3 octobre 2024, [Localité 3] HABITAT OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en précisant toutefois que la dette a diminué et s’élève à 5.234,46 euros au 1er octobre 2024. [Localité 3] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [E] [L] et Mme [M] [L] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

[Localité 3] HABITAT OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[Localité 3] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [E] [L] et Mme [M] [L].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 16 janvier 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5245,88 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 mars 2024, M. [E] [L] et Mme [M] [L] lui devaient la somme de 6399,36 euros, soustraction faite des frais de procédure. A l’audience [Localité 3] HABITAT OPH a versé un décompte actualisé justifiant que la dette au 1er octobre ne s’élevait plus qu’à la somme de 5.234,46 euros.

M. [E] [L] et Mme [M] [L] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette dernière somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1065,25 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 17 mars 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [L] et Mme [M] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 janvier 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 juillet 2017 entre EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, d'une part, et M. [E] [L] et Mme [M] [L], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 17 mars 2024,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [E] [L] et Mme [M] [L], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [E] [L] et Mme [M] [L] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [E] [L] et Mme [M] [L] à payer à EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 5.234,46 euros (cinq mille deux cent trente quatre euros et quarante six centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 5245,88 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [E] [L] et Mme [M] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [E] [L] et Mme [M] [L] à payer à EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 250 euros (deux cents cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [E] [L] et Mme [M] [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 janvier 2024 et celui des assignations du 18 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge