Autres demandes relatives à la copropriété

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 24/07069 - N° Portalis DB2H-W-B7I-Z2IQ

Jugement du 03 Décembre 2024

Notifié le :

Grosse et copie à : Me Isabelle GANDONNIERE - 297

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 03 Décembre 2024 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 10 Octobre 2024 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président, siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAGES, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle GANDONNIERE, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SASU REGIE GALLICHET LEMAITRE sous l’enseigne CYTIA GALLICHET LEMAITRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SASU REGIE GALLICHET LEMAITRE sous l’enseigne CYTIA GALLICHET LEMAITRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SAGES est propriétaire depuis le 28 juillet 2022 d’un immeuble (immeuble A), construit dans les années 30, sis [Adresse 4] et composé d’un rez-de-chaussée élevé de six étages comprenant deux locaux commerciaux, 12 logements, 14 caves et 14 greniers.

La société Régie Gallichet Lemaître, mandataire de gestion de l’immeuble depuis de nombreuses années, est également le syndic des copropriétés voisines et mitoyennes sises respectivement [Adresse 3] (immeuble B) et [Adresse 4] (immeuble C).

L’immeuble A, fonds servant, octroie une servitude de passage aux fonds dominants (immeubles B et C) relative à leurs eaux usées, qui circulent au niveau des caves de l’immeuble A.

Ensuite de son acquisition, la SCI SAGES a déploré l’existence d’humidité et d’infiltrations dans les caves de son immeuble. Elle a fait procéder à des investigations et a fait chiffrer des travaux dont elle estime que le coût doit être partiellement pris en charge par les deux copropriétés voisines eu égard à la servitude de passage de leurs canalisations par son sous-sol.

Elle a tenté de se rapprocher des deux copropriétés voisines et a les a mises en demeure, par l’intermédiaire de son conseil, d’avoir à prendre en charge leur quote-part de travaux en application de l’acte de servitude, en vain.

Par requête en date du 1er août 2024, la SCI SAGES a saisi le président du tribunal judiciaire de LYON aux fins d'être autorisée à assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 9] représenté par son syndic en exercice la SASU Régie Gallichet Lemaître et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 9] représenté par son syndic en exercice la SASU Régie Gallichet Lemaître.

Par ordonnance du 1er août 2024, autorisation lui a été donnée de délivrer assignation pour l'audience du 10 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2024, la société SAGES a fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de LYON le syndicat des copropriétaires copropriétaires [Adresse 3] [Localité 9] représenté par son syndic en exercice la SASU Régie Gallichet Lemaître et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 9] représenté par son syndic en exercice la SASU Régie Gallichet Lemaître aux fins qu’il plaise :

Vu l’article 834 du code de procédure civile, Vu l’article 835 du code de procédure civile, Vu les articles 697 et 698 du code civil ; Vu l’article 1240 du code civil ;

AUTORISER la SCI SAGES à réaliser les travaux utiles et nécessaires sur les équipements et canalisations, objets des servitudes de fonds et de tréfonds et la remise en état des caves de l’immeuble [Adresse 4], endommagées à la suite des débordements de la canalisation objet de la servitude ; CONDAMNER à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 8] 7ème représenté par son syndic en exercice la SASU Régie Gallichet Lemaître à payer à la SCI SAGES la somme de 6 061, 70€ ; CONDAMNER à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] 7ème représenté par son syndic en exercice la SASU Régie Gallichet Lemaître à payer à la SCI SAGES la somme de 15 154, 46€ ; CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 9] représentés par leur syndic en exercice la SASU Régie Gallichet Lemaître à payer à la SCI SAGES la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] [Localité 9] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 9] représentés par leur syndic en exercice la SASU Régie Gallichet Lemaître à payer la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont les frais de constat du commissaire de justice, Maître JOO-BELDON du 05 octobre 2023, d’un montant de 609, 20€.

Oralement à l’audience, la SCI SAGES a maintenu ses demandes telles que consignées dans son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement cités en leurs sièges respectifs, les syndicats des copropriétaires n’ont pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 10 octobre 2024 et mise en délibéré au 03 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient d’observer à titre liminaire et en application de l’article 12 du code de procédure civile, que sous couvert d’une action en référé au visa des articles 834 et 835 du code de procedure civile, la SCI SAGES a assigné les défendeurs à jour fixe devant le président du tribunal judiciaire statuant au fond. Il y a donc lieu de considérer que le tribunal est saisi, entre autres, non pas d’une demande de provision, mais d’une demande de paiement au fond, dans le cadre de la procédure d’urgence à jour fixe édictée à l’article 840 du code de procedure civile.

Sur la demande d’autorisation de travaux

Vu l’article 697 du code civil selon lequel celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ;

Vu l’article 698 du même code qui dispose que ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fond assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.

L’article 1er de l’acte de servitude dressé le 02 juillet 1935 par Maître [R], notaire et annexé à l’acte de vente de la société SAGES régularisé le 22 juillet 2022 précise que la cour commune aux trois immeubles A, B et C « constitue une copropriété entre les trois propriétaires des bâtiments…Des ouvrages et canalisations existant dans cette cour et dans le bâtiment A constituent des servitudes réciproques entre les trois immeubles… ». L’article 3 dispose que : « Les [Adresse 10] (aujourd’hui [Adresse 7]) et [Adresse 6] étant dépourvues de canalisations, les évacuations des effluents de fosses et des eaux pluviales et ménagères se font par deux canalisations communes ayant leur point de départ dans la cour commune, traversant en sous-sol le bâtiment A pour aboutir à l’égout municipal existant dans l’[Adresse 5] ».

L’article 7 prévoit quant à lui les modalités de répartition entre les trois immeubles A, B et C des frais et charges d’entretien et de réparation du tabouret collecteur général et de la canalisation le faisant communiquer à l’égout municipal de l’[Adresse 5].

L’article 9 énonce enfin : « Il existe dans les caves du bâtiment A contre le mur mitoyen avec le bâtiment C, une canalisation aboutissant à la canalisation commune traversant l’immeuble A dans sa partie Sud…Cette canalisation est particulière aux immeubles A et C et destinée à recevoir des eaux usées, pluviales et ménagère provenant de ces deux immeubles. Les charges afférant à cette canalisation, frais d’entretien, de réparation et autres, seront à la charge des propriétaires de ces deux immeubles à concurrence de un/tiers pour le bâtiment A et de deux tiers pour le bâtiment C ».

Les articles 6 et 8 mentionnent encore des règles de repartition spécifiques entre chaque bâtiment quant aux frais d’entretien des canalisations communes et des tabourets en fonction de leur emplacement.

Il s’évince de ces dispositions que l’immeuble A, fonds servant, octroie une servitude de passage aux fonds dominants (immeubles B et C) relative à leurs eaux usées, qui circulent au niveau des caves de l’immeuble A. Il s’en déduit également une obligation d’entretien desdits canalisations et tabourets pesant sur les propriétaires des trois bâtiments.

Le procès-verbal de commissaire de justice que la société SAGES a fait établir le 05 octobre 2023 démontre que les caves de son immeuble sont insalubres en raison de l’humidité qui y règne et de la présence d’eau stagnante par endroits.

Elle a fait également intervenir la société HERA, qui a procédé le 20 avril 2023 à une inspection télévisée « portion de réseau horizontal eaux usées eaux vannes eaux pluviales suite au refoulement dans les caves du [Adresse 4] » ayant nécessité au préalable une ouverture et un curage « des tabourets » et « un curage des canalisations horizontales en sol ».

Aux termes de sa conclusion d’intervention, cette société indique : « Réseau à 3 mètres de profondeur par rapport à RV1. Le réseau principal de la ville doit être légèrement plus bas et par temps de fortes pluies celui-ci doit saturer et fini par créer des refoulements au niveau des caves ». Elle préconise le recours à « une société spécialisée pour reprendre le regard de visite RV2 et reprendre le joint ciment », étant précisé que ledit regard est situé à l’angle de l’immeuble A et de l’immeuble B.

En somme, elle ne préconise aucun autre travaux que le fait de reprendre le regard de visite RV2 et reprendre le joint ciment afin de remédier aux refoulements dans les caves dus à la saturation du réseau de la ville en cas de fortes pluies.

En l’état de ces éléments techniques, il n’est toutefois pas possible de déterminer si l’humidité qui règne dans les caves du bâtiment A s’explique par une ou plusieurs autres causes que le défaut d’étanchéité du regard de visite RV2. Il n’est pas davantage permis d’affirmer que les caves ont subi des dommages en raison des « débordements de la canalisation objet de la servitude ». Il est juste possible d’affirmer que les caves subissent des infiltrations dont les causes ne sont pas clairement déterminées.

Partant, la société SAGES sera uniquement autorisée à réaliser les travaux de reprise du regard de visite RV2 et de reprise du joint ciment tels que préconisés par la société HERA dans son rapport du 20 avril 2023.

Sur les demandes en paiement de travaux

En l’absence d’investigations techniques plus avancées :

- il n’est pas démontré que les travaux de coulage d’une chape fibrée que la société SAGES a fait deviser soient adaptés pour éviter toutes infiltrations et rémontées capillaires, - le défaut d’entretien des canalisations communes par les deux copropriétés voisines, comme étant à l’origine de l’endommagement de l’ensemble des portes de caves qui sont à changer, n’est pas établi et la condamnation sollicitée à cet égard a trait à ses conséquences dommageables qui suppose l’établissement des parts de responsabilité de chaque immeuble dans leur survenance, - seul le coût de l’inspection télévisée qui a permis de mettre en lumière le défaut d’étanchétité du regard RV2 sera pris en charge par les copropriétés du [Adresse 3] et du [Adresse 4] selon la répartition édictée à l’article 7 de l’acte de servitude, soit 18/65 ème pour le bâtiment B et 45/65 ème pour le bâtiment C.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 9] (B) sera ainsi condamné à payer la somme de 241, 41€ et à la société SAGES et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 9] (C) sera condamné à lui payer la somme 603, 52€.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour resistance abusive

Vu l’article 32-1 du code de procedure civile ;

Pour être acceuillie dans sa demande, la société SAGES doit démontrer un abus de procédure, un préjudice dans son existence et son montant, autre que le montant des frais irrépétibles, et un lien de causalité.

Elle ne fait la démonstration d’aucun de ces trois éléments permettant d'entrer en voie de condamnation.

Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce non compris les frais de constat d’huissier non ordonné judiciairement et à payer à la société SAGES une juste indemnité de 2 000€.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

AUTORISE la société SAGES à réaliser les travaux de reprise du regard de visite RV2 et de reprise du joint ciment tels que préconisés par la société HERA dans son rapport du 20 avril 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 8] 7ème (B) représenté par son syndic en exercice à payer à la société SAGES la somme de 241, 41€ ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 9] (C) représenté par son syndic en exercice à payer à la société SAGES la somme 603, 52€ ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 9] (B) représenté par son syndic en exercice et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 9] (C) représenté par son syndic en exercice aux dépens, en ce non compris le coût du constat de commissaire de justice ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] [Localité 9] (B) représenté par son syndic en exercice et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 9] (C) représenté par son syndic en exercice à payer à la société SAGES la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, Mme SAILLOFEST, et le Greffier, Mme BIZOT.

Le Greffier Le Président,