Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL D’[Localité 5] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE (Décision Civile)

Service de proximité

[O] c/ [N]

MINUTE N° DU 28 Novembre 2024

N° RG 24/02238 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PW5V

Grosse délivrée à Me CHAMBONNAUD Expédition délivrée à M. [N] le

DEMANDEUR:

Monsieur [R] [O] né le 14 Février 1939 à [Localité 10] (06) [Adresse 4] [Localité 2]

représenté par Me Frédéric CHAMBONNAUD substitué par Me Jean-Philippe PAZZANO, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [M] [N] né le 03 Janvier 1964 à [Localité 7] (06) [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 10 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 mai 1988, Monsieur [R] [O] a donné à bail à [P] [L] un appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 1800 francs, soit 512,23 euros.

[P] [L] est décédée le 18 novembre 2022.

Par jugement du 12 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Nice a débouté Monsieur [R] [O] de sa demande d’expulsion de Monsieur [M] [N], fils de sa locataire, au motif que le bail de sa mère [P] [L] lui avait été transféré depuis le 18 novembre 2022 en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et condamné Monsieur [M] [N] à verser une somme mensuelle de 658,14 euros correspondant au montant de l’échéance de la location en l’occurent 563,14 euros pour le loyer et 95 euros de provision pour charges à compter du 18 novembre 2022, dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, Monsieur [R] [O] a fait assigner Monsieur [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Nice afin de: -de voir prononcer la résiliation du bail - d'ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique - d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [M] [N] - condamner Monsieur [M] [N] à liberer les lieux sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - condamner Monsieur [M] [N] au paiement de: - d’une indemnité mensuelle d’occupation de 658,14 euros, jusqu’à la libération effective des lieux -outre une somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l'audience du 10 octobre 2024, Monsieur [R] [O] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice, Monsieur [M] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS

I. Sur la non comparution du défendeur

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

II. Sur la résiliation du bail:

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Alpes-Maritimes par la voie électronique le 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Selon l’article 1229du code civil, la résolution met fin au contrat.La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location.

En l’espèce, Monsieur [R] [O] justifie que Monsieur [M] [N] est défaillant dans le règlement de son loyer en versant un décompte actualisé au 27 mars 2024, établissant qu’il est redevable de la somme de 10793,49 euros au titre des loyers impayés.

Monsieur [M] [N] qui n’a pas comparu en la présente instance, n’a fait état d’aucun moyen en défense et ne justifie pas du paiement des sommes dues au titre des loyers.

Dès lors, force est de considérer que le défaut de paiement pendant plusieurs mois du loyer et des charges par Monsieur [M] [N] caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du contrat au 10 mai 2024, date de l’assignation et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [N].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [M] [N] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

III. Sur les demandes en paiement

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 mai 2024, Monsieur [M] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Monsieur [M] [N] sera donc condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi soit à la somme de 658,14 euros.

IV. Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [O], Monsieur [M] [N] sera condamné à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 17 mai 1988 entre Monsieur [R] [O] et [P] [L] et transféré à Monsieur [M] [N] selon les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 9] à la date du 10 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, le sort des meubles étant réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une astreinte ;

FIXE l’indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à Monsieur [R] [O] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés d’un montant mensuel de 658,14 euros ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à verser à Monsieur [R] [O] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,