Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 24/00378 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GJEL

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée le : à : l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme délivrée le : à : [K] [C]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

L'OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C'CHARTRES HABITAT EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020 dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles - 28000 CHARTRES et les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX, agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège représenté par Me CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [C] demeurant 23 Place Saint Louis - Etage 5 appt 10 - 28000 CHARTRES comparant en personne et assisté de Madame [T] [Y], travailleur social au FAC de CHARTRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 05 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du , l'EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres (ci-après “C’CHARTRES HABITAT »° a donné à bail à Monsieur [K] [C] un local à usage d'habitation situé 23 Place Saint Louis 28000 CHARTRES moyennant un loyer mensuel d’un montant de 551,14 euros et provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, CHARTRES METROPOLE HABITAT 2a fait signifier un commandement de payer le d’un montant de 3.515,30 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 janvier 2024, a fait assigner son locataire, Monsieur [K] [C], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, 3le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : 4 4.253,08 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés, une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi, la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

5L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 5 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 septembre 2024.

C’CHARTRES METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes sauf à actualiser la dette locative à 3.984,09 euros conformément au dernier décompte.

Monsieur [K] [C], cité a étude, a comparu, il ne conteste pas le montant de la dette locative a exposé avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de mai 2024. Il propose au regard de sa situation financière de régler 50 euros par mois en sus du loyer. Il précise avoir connu une période de chômage, puis avoir retrouvé un emploi depuis le mois d’avril 2024 en tant que manutentionnaire machine pour un salaire mensuel de 1.300€ . Il verse par ailleurs une pension alimentaire pour son enfant mineur.

Un diagnostic social et financier réalisé par les services sociaux du Conseil départemental a été reçu par le greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes des articles 848 et 849 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend; le juge du des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite; dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

6Le Bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, il justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 17 octobre 2023 deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail, l’octroi de délai et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle version suite à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat signé le 9 mars 2024 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d'huissier du 9 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.515,30 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Le locataire n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 février 2024.

Cependant, selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [K] [C] a repris le paiement du loyer courant depuis la signification du commandement de payer. Il indique qu’il entend faire une demande de FSL.

Il précise avoir connu une période de chômage, puis avoir retrouvé un emploi depuis le mois d’avril 2024 en tant que manutentionnaire machine pour un salaire mensuel de 1.300€ . Il verse par ailleurs une pension alimentaire pour son enfant mineur.

Il indique envisager de déposer une demande de FSL.

Le Bailleur ne formule pas d’opposition à octroi de délais de grâce.

Dés lors, il convient d'accorder à Monsieur [K] [C] des délais selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que ces délais paralysent l'application de la clause résolutoire et que cette dernière sera réputée n'avoir jamais été acquise si les délais sont respectés.

Sur le paiement d’une indemnité d'occupation

Si locataire ne respecte pas les délais de paiement octroyés dans le présent jugement, alors, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le bail sera résilié à compter du manquement.

Par conséquent, le locataire sera occupant sans droit ni titre de la date de résiliation par acquisition de la clause résolutoire soit le 21 février 2024 et à défaut de départ volontaire de sa part, il sera tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation, qui 7ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur. Il y a lieu de fixer cette indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Selon l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

9Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'ancien article 1134 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

C’CHARTRES METROPOLE HABITAT justifie dans son principe de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [K] [C] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.984,09 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d’août 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Locataire, qui succombe à la cause, 10sera condamné aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l'application de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le date bail entre C’CHARTRES METROPOLE HABITAT et Monsieur [K] [C] portant sur un local à usage d’habitation situé 23 Place Saint Louis 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 21 février 2024;

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] à payer à C’CHARTRES METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3.984,09 euros au titre des loyers et charges dus conformément au dernier décompte mois d’août 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

SURSOYONS à l'exécution des poursuites et AUTORISONS Monsieur [K] [C] à se libérer de sa dette, en versant en sus du loyer et des charges courants la somme de 50€ par mois, en 36 mensualité, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant jour 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS qu'en application de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, C’CHARTRES METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin ;

* que Monsieur [K] [C] soit condamné à verser à C’CHARTRES METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au C’CHARTRES METROPOLE HABITAT;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] aux dépens de l'instance comme visé dans la motivation ;

DÉBOUTONS C’CHARTRES METROPOLE HABITAT de sa demande faite au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance 13bénéficie de plein droit de l’exécution.

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 05 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME