Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 1] JUGEMENT DU 29 Novembre 2024

N° RG 24/05437 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LDWZ

Jugement du 29 Novembre 2024 N° : 24/756

Etablissement public NEOTOA

C/

[Y] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH NEOTOA COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Novembre 2024 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de Jade VIOLIN, auditrice de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 18 Octobre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH NEOTOA [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Mme [B] [O], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [Y] [M] [Adresse 5] [Localité 2] non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2017, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [M] concernant des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 458,51 €.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.054,26 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [Y] [M] le 29 décembre 2023.

Par assignation du 22 juillet 2024, l'établissement NEOTOA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : • Constater l’acquisition de la clause résolutoire, • Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, • Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes : o 3.846,44 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, • A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 18 octobre 2024, l'établissement NEOTOA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 octobre 2024, s'élève désormais à 5.741,65 €. L'établissement NEOTOA considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [Y] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'établissement NEOTOA ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'établissement NEOTOA a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [Y] [M].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 décembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.054,26 € n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 février 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement NEOTOA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2024, Monsieur [Y] [M] lui devait la somme de 5.741,65 €, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [Y] [M] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause sa dette à l’égard de son bailleur. Il sera donc condamné à payer à l’établissement NEOTOA la somme de 3.846,44 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juillet 2024, somme réclamée aux termes de l’assignation, ce montant comprenant la dette locative arrêtée au 29 février 2024 date de la résiliation du bail, ainsi que les indemnités d’occupation ayant couru entre le 29 février 2024 et le 16 juillet 2024. Il convient de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 16 juillet 2024, date du décompte produit dans l’assignation. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 29 février 2024, la résiliation du bail conclu le 13 juillet 2017 entre l'établissement NEOTOA, d’une part, et Monsieur [Y] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [Y] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [Y] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer à l'établissement NEOTOA la somme de 3.846,44 € (trois mille huit cent quarante-six euros et quarante-quatre centimes) au titre de sa dette locative arrêtée au 16 juillet 2024, échéance de juillet 2024 non comprise, somme réclamée aux termes de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à entière libération des lieux, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 29 février 2024 au 16 juillet 2024 est comprise dans la condamnation à payer la somme de 3.846,44 euros sus-prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 29 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE l'établissement NEOTOA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 décembre 2023 et celui de l'assignation du 22 juillet 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge