Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10]

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Loyers commerciaux

N° RG 21/09100 N° Portalis 352J-W-B7F-CUYGR

N° MINUTE : 2

Assignation du : 01 Juillet 2021

Jugement de fixation

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[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

JUGEMENT rendu le 29 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. SWISSLIFE ASSURANCE RETRAITE venant aux droits de la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE [Adresse 6] [Localité 9]

représentée par Maître Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119

DEFENDERESSE

S.A. CCF venant aux droits de la S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE [Adresse 1] [Localité 7]

représentée par Maître Caroline FAUVAGE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0255

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 27 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 24 juillet 1991, la société ASSURANCES GENERALES DE FRANCE (AGF) — aux droits de laquelle est venue la société EXOR, puis la société BOETIE, puis la société SAS DU [Adresse 4], la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE et enfin la société SWISSLIFE ASSURANCE RETRAITE a renouvelé le bail commercial du 11 septembre 1980 consenti a la société CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE — devenue par suite d’un changement de dénomination sociale la société HSBC FRANCE puis la société HSBC CONTINENTAL EUROPE aux droits de laquelle se trouve désormais la société CCF — portant sur des locaux à usage de bureaux situés [Adresse 5] à [Localité 10] dans le [Localité 8], pour une durée de neuf années à effet du 1er avril 1989 expirant le 31 mars 1998, moyennant un loyer annuel en principal de 812.000 francs (123.788,60 €).

Par avenant du 6 mai 1996, les parties sont convenues de porter le loyer annuel en principal au 1er janvier 1996 à la somme de 581.200 francs (88.603,37 €) HC du fait de la restitution des chambres de service au bailleur.

Le bail a fait l’objet de multiples renouvellements par actes sous seing privés, le dernier en date du 15 décembre 2011.

Il s’est tacitement prolongé depuis le 1er avril 2016.

Le loyer en cours au 1er janvier 2021 s’est élevé à la somme de 120.580,60 euros hors charges et hors taxes.

Par exploit d’huissier du 10 juin 2020 le bailleur a délivré au preneur un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2021 moyennant un nouveau loyer annuel en principal de 189.800 euros hors-taxes et hors charges.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre les parties sur le montant du nouveau loyer le bailleur a fait assigner son locataire par acte du 1er juillet 2021.

Par jugement du 17 janvier 2022 le juge des loyers commerciaux après avoir constaté le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021, a désigné Madame [W] en qualité d’expert avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 5 juillet 2023 et conclut à un loyer annuel par références au marché des bureaux et après différents abattements à la valeur locative en renouvellement au 1er janvier 2021 de 174.435 euros.

Dans son mémoire après expertise n°3, régulièrement notifié, le bailleur demande au juge des loyers commerciaux au visa des articles 325 du code de procédure civile et R.145-11 du code de commerce de :

- Déclarer recevable la société SWISSLIFE ASSURANCE RETRAITE en son intervention volontaire en application des dispositions de l’article 325 du Code de procédure civile. - Juger que le loyer de renouvellement du bail dont s’agit à effet du 1er janvier 2021 doit étre fixé à la valeur locative des locaux loués. - Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à un montant annuel de 176.445 € (CENT SOIXANTE SEIZE MILLE QUATRE CENT QUARANTE CINQ EUROS) en principal, hors taxes et hors charges. - Débouter la société CCF venue aux droits de la société HSBC de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. - Juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérets échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil. - Condamner la société locataire au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. - Ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Dans son mémoire en réponse régulièrement notifié, la société CCF demande au juge des loyers commerciaux de :

- Lui donner acte de son intervention volontaire aux lieu et place de la société HSBC CONTINENTAL EUROPE,

- Fixer le loyer de renouvellement, à la date du 1er janvier 2021, à la somme annuelle de 99.000 € (QUATRE VINGT DIX NEUF MILLE EUROS) hors taxes et hors charges, - CONDAMNER la société SWISSLIFE à lui rembourser le différentiel entre les loyers effectivement versés, à titre provisionnel depuis le 1er janvier 2021 et les loyers effectivement dus à raison de la présente fixation, - CONDAMNER la société SWISSLIFE au paiement des intérêts légaux sur les trop perçus de loyer conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et ce, à compter du 1er janvier 2021, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1154 du même code, - DIRE que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, - CONDAMNER la société SWISSLIFE au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

La société SWISSLIFE ASSURANCE RETRAITE fait valoir qu’en exécution d’un traité d’apports partiels d’actifs intervenu le 12 mai 2022, elle est devenue propriétaire de l’immeuble dont dépendent les lieux loués, justifiant son intervention volontaire.

En accord avec le raisonnement de l’expert judiciaire sous réserve de corriger une erreur matérielle de calcul, la bailleresse demande au juge des loyers de fixer le loyer annuel en application de l’article R.145-11 du code de commerce à partir de la surface utile de 292,90 m² à la somme de 176.445 € s’agissant des locaux à usage exclusif de bureaux sans tenir compte d’une éventuelle pondération.

La locataire soutient de son côté que les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureaux. Elle fait valoir qu’il s’agit de locaux loués à une agence bancaire pour y exercer le commerce : établissement bancaire , que situés au premier étage de l’immeuble et reliés par un escalier à l’agence ouverte au public au rez-de-chaussée, ils sont accessibles à la clientèle.

Elle en déduit qu’il convient de pondérer la surface comme c’est habituellement le cas pour les agences bancaires et de retenir une surface pondérée de 146, 45 m², qui par référence au loyer du bail du rez de chaussée de l’agence, conduit à fixer un loyer annuel arrondi à 99.000 euros déduction faite des facteurs de minoration liés au transfert de la charge foncière et de la mise aux normes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les interventions volontaires

Il est donné acte des interventions volontaires de la société SWISSLIFE ASSURANCE RETRAITE aux lieu et place de SWISS LIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE et de la CCF aux lieu et place de la société HSBC qui ne sont pas contestées.

Sur la fixation du loyer

Aux termes de l'article R.145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce il ressort tant de la clause de destination du bail renouvelé par les avenants successifs à “usage de bureaux” que du plan et de l’agencement des lieux insérés dans le rapport d'expertise judiciaire du 5 juillet 2023 que les locaux loués sont de simples bureaux administratifs de la banque dans lesquels elle exerce son activité sans qu’ils soient ouverts au public à la différence de l’agence située au rez de chaussée qui fait par ailleurs l’objet d’un bail distinct.

Le fait qu’un escalier mène à l’agence au rez de chaussée ouverte au public est une configuration des lieux qui ne ne remet pas en cause leur destination à usage exclusif de bureaux telle que voulue par les parties.

En conséquence, il y a lieu de dire que les locaux sont à usage exclusif de bureaux et que le prix du bail renouvelé est fixé à la valeur locative.

L’expert a retenu une surface à 292,90 m² à partir des plans et relevés communiqués qui ne sont pas contestés.

La surface à laquelle un prix unitaire sera appliqué sera donc fixée à 292,90 m² sans qu’il y ait lieu de tenir compte de la pondération demandée par le preneur.

Selon le rapport d’expertise les lieux sont situés à [Localité 10] dans le [Localité 8] au numéro [Adresse 2] en angle sur la [Adresse 13] dans le [Adresse 12], dans un secteur touristique avec de nombreux établissements financiers , commerce et hôtels de luxe, considéré comme un quartier recherché pour les bureaux et sièges sociaux.

L’immeuble est décrit comme un immeuble en très bon état d’entretien général, disposant d’une bonne visibilité sur un axe passant recherché par l’immobilier d’entreprise, bien desservi par les transports en commun.

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués sont situés dans un ensemble immobilier de type haussmannien composé de deux bâtiments organisés autour d’une cour intérieure.

Ils se composent d’un plateau de bureaux sur un seul niveau offrant plusieurs postes de travail en enfilade dont la description en bon état de fonctionnement n’est pas discutée.

L’expert judiciaire retient plusieurs références locatives à usage de bureaux situés à proximité des locaux donnés à bail, 4 références de nouvelles locations allant de 500 € a 996 € / m² et 5 références de fixations judiciaires allant de 360 € à 525 € / m² et des références communiquées dans l’immeuble par la bailleresse au cours des opérations d’expertise situées entre 540 euros et 670 euros.

Au vu de l’ensemble des références produites, de la qualité de l’emplacement pour l’activité, et de la fonctionnalité du local, un prix unitaire de 650 euros le m² est justifié auquel il convient d’appliquer un abattement de 5 % pour tenir compte de l’état d’usage des locaux et de 10% selon la méthode de la valeur locative lissée retenue par l’expert pour tenir commpte de l’impact sur le marché de la pandémie de Covid 19.

Il n’y a pas lieu à minoration de cette somme pour le transfert de la charge de l’impôt foncier dès lors qu’une telle clause est habituelle dans les baux commerciaux à usage de bureaux ni pour le transfert de la mise aux normes qui apparait dans les baux qui ont servi de référence pour la comparaison dans l’immeuble.

Du tout il résulte que le prix du bail au 1er janvier 2021 doit être fixée à la somme principale de 176.445 € par an telle que retenue par l’expert (après correction d’une erreur matérielle) pour les locaux loués.

Il convient de rappeler que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû à compter de la date d’effet du nouveau loyer, soit à compter du 1er janvier 2021, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de statuer sur l'exécution provisoire dès lors qu'elle est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement rendu le 17 janvier 2022,

Donne acte de l’intervention volontaire du CCF aux lieu et place de la société HSBC CONTINENTAL EUROPE,

Donne acte de l’intervention volontaire de SWISSLIFE ASSURANCE RETRAITE aux lieu et place de SWISS LIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE,

Fixe à la somme annuelle de 176.445 € , en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 entre SWISSLIFE ASSURANCE RETRAITE et le CCF pour les locaux situés au premier étage, [Adresse 3] à [Localité 11],

Dit que les intérêts au taux légal ont couru sur les arriérés de loyer à compter du 1er janvier 2021, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.

Fait et jugé à [Localité 10], le 29 novembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER L. ALDEBERT