Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 24/00449 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GKEZ

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée le : à : Me GIBIER, vestiaire T21:

Copie certifiée conforme délivrée le : à : [Z] [U]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 12 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

Madame [H] [M] épouse [E] et Monsieur [C] [E] Tous deux domiciliés 9 rue du Grand Pont - 28230 EPERNON et représentés par Me Julien GIBIER, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21, postulant de la SCP MONFERRAN ESPAGNO SALVADOR, demeurant 22 rue de la Dalbade - 31000 TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [U] demeurant 24 rue de Chaleine - 28230 DROUE SUR DROUETTE non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

En présence de : Patrick CHARRIER, conciliateur de justice, lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 08 Octobre 2024 et mise en délibéré au 12 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 25 mai 2019 prenant effet à compter du 1er juin 2019, Monsieur [C] [E] et Madame [H] [E] ont donné à bail à Monsieur [Z] [U] un appartement situé au 19 ter rue de Cady, Résidence de Cady, Bâtiment D, appartement 16 à EPERNON 28230, pour un loyer mensuel de 561,20 euros outre une provision sur charges de 48,80 euros.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, Monsieur [C] [E] et Madame [H] [E] ont mis en demeure Monsieur [Z] [U] de payer la somme de 671,68 euros par courrier recommandé du 30 août 2023.

Puis, les échéances de loyer n'étant toujours pas payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 06 décembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 902,68 euros en principal.

Par assignation à étude le 30 mai 2024, Monsieur [C] [E] et Madame [H] [E] ont fait assigner Monsieur [Z] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater la résiliation de plein droit du contrat de location par effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail, ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [Z] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [Z] [U] au paiement des sommes suivantes :5 072,68 euros à titre de provision correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupations échus au 05 avril 2024, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation,une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’à son départ effectif des locaux, la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 17 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 08 octobre 2024.

A l'audience, Monsieur [C] [E] et Madame [H] [E], représentés par leur avocat, indiquent maintenir les demandes de leur assignation et fournissent un décompte actualisé.

Monsieur [Z] [U], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».  

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 06 décembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

En outre, l’article 25-3 alinéa 2 de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 06 décembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [Z] [U] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 07 février 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ». Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [Z] [U] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience. En outre, l'absence de comparution de Monsieur [Z] [U] et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité. Monsieur [Z] [U] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 07 février 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [C] [E] et Madame [H] [E], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 07 février 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [Z] [U] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [Z] [U] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. En l'espèce, il ressort de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [Z] [U] reste devoir une somme de 8 876,68 euros (9 030,11 – 153,43 euros au titre des frais de procédure) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [U] au paiement de cette somme provisionnelle sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Sur les demandes accessoires   Monsieur [Z] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.   L'équité commande de faire droit à la demande de Monsieur [C] [E] et Madame [H] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur [Z] [U] à leur payer la somme de 600 euros à ce titre.

Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :

DECLARONS Monsieur [C] [E] et Madame [H] [E] recevables en leur action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre Monsieur [C] [E], Madame [H] [E] et Monsieur [Z] [U] à compter du 07 février 2024 et portant sur les lieux situés au 19 ter rue de Cady, Résidence de Cady, Bâtiment D, appartement 16 à EPERNON 28230 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu'à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [C] [E] et Madame [H] [E] pourront faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Z] [U], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;

DISONS que l'indemnité d'occupation due à compter du 07 février 2024 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [H] [E] la somme provisionnelle de 8 876,68 euros (huit mille huit cent soixante-seize euros et soixante-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;

*

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [H] [E] la somme de 600,00 euros (six cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;   CONDAMNONS Monsieur [Z] [U] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.  

Ainsi ordonnée et prononcée le 12 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY