Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA [Localité 12]

[Adresse 3] [Localité 7]

[Courriel 11] ☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00363 - N° Portalis DB22-W-B7I-SKRR

JUGEMENT

DU : 26 Novembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[S] [W], [K] [W]

DEFENDEUR(S) :

[N] [G] [D]

exécutoire délivrée le à :

expédition délivrée le à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 26 Novembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE et le 26 Novembre 2024

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 27 Septembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [S] [W] [Adresse 2] [Localité 4]

Mme [K] [W] [Adresse 2] [Localité 4]

représentés par Me Isabelle HUGONIE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [D] [N] [G] [Adresse 5] [Adresse 10] [Adresse 9] [Localité 8]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier présent lors des débats et de Aurélie BOUIN, Greffier présent lors de la mise à disposition ;

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2022, Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] ont donné à bail à Monsieur [D] [N] [G] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 633,36 euros, et 80 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] ont fait signifier à Monsieur [D] [N] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 996,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 11 avril 2024 Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] ont fait assigner Monsieur [D] [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [N] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [D] [N] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 601,16 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,rappeler l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 15 juillet 2024.

À l'audience du 27 septembre 2024, Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 1 801,40 euros arrêtée au 23 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [D] [N] [G], présent, ne conteste pas le principe de la dette mais fait valoir qu’en raison de la présence de cafards dans son logement signalés aux bailleurs qui n’ont pas réagi, il a stoppé le paiement des loyers. Il précise avoir repris le versement des loyers lorsque les bailleurs ont remédié aux désordres. Il indique quitter le logement le 17 octobre 2024. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales 

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 15 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 23 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2024 que Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [N] [G] à payer à Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] la somme de 1 801,40 euros, au titre des sommes dues au 23 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 juillet 2024.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 23 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 23 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 octobre 2022 à compter du 24 mars 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [N] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Monsieur [D] [N] [G] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il déclare percevoir des indemnités de pôle emploi à hauteur de 1 400 euros par mois et être en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Monsieur [D] [N] [G] a repris le paiement intégral du loyer et des charges pour les mois d’août et septembre 2024.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [D] [N] [G] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [N] [G]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 mars 2024, Monsieur [D] [N] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [N] [G] à son paiement à compter de 24 mars 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [N] [G] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [D] [N] [G] à payer à Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 octobre 2022 entre Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] d'une part, et Monsieur [D] [N] [G] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 24 mars 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [D] [N] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [D] [N] [G] à compter du 24 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

CONDAMNE Monsieur [D] [N] [G] à payer à Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] la somme de 1 801,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 23 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 juillet 2024.

ACCORDE un délai à Monsieur [D] [N] [G] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Monsieur [D] [N] [G] à s’acquitter de la dette en 5 fois, en procédant à 4 versements de 400 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

CONDAMNE Monsieur [D] [N] [G] à payer à Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois d’octobre 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

REJETTE la demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Monsieur [D] [N] [G] à payer à Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [D] [N] [G] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 janvier 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Aurélie BOUIN Marie WILLIG