Demande d'un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une atteinte à la propriété ou à la jouissance d'un lot

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2024

(n° , 10 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14493 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFVW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2021-Tribunal de Grande Instance de PARIS- RG n° 15/10786

APPELANTE

S.C.I. GIMI

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 422 085 647

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Isabelle SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : BOB196 et plaidant par Me François DUMOULIN substituant Me Isabelle SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de BOBIGNY

INTIMÉES

Société THERESA BEAUTY

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 433 987 252

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB69

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet ZAVANI, SNC immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 010 290

C/O CABINET ZAVANI

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Me Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

Compagnie d'assurance AREAS DOMMAGES

société d'assurance mutuelle immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 775 670 466

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° SIRET : 775 67 0 4 66

Représentée par Me Séverine CARDONEL de la SELEURL Séverine CARDONEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1105

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 25 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Gimi est propriétaire d'un local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 4]. Elle l'a donné en location suivant bail commercial en date du 23 mars 2009 à la société à responsabilité limitée Thérésa Beauty qui y exploite un salon de coiffure, assurée par la compagnie Aviva.

Le syndicat des copropriétaires est assuré par la société Aréas Dommages, par l'intermédiaire de la société De Clarens, courtier.

Le 17 mai 2013 un dégât des eaux est survenu dans l'appartement de copropriétaires voisins, M. et Mme [U], assurés auprès de la société GMF Assurances.

Le 19 juin 2013, le plafond du salon de coiffure s'est effondré, rendant impossible la poursuite de l'activité.

Des experts amiables ont été diligentés et des travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 octobre 2013.

Lors de la réalisation d'autres travaux par la société Thérésa Beauty, ont été mis en évidence des désordres sur d'autres plafonds. Des travaux complémentaires ont été votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 janvier 2014.

Faisant valoir que le syndicat des copropriétaires, la bailleresse et les assureurs se sont désintéressés de la gestion du dossier et qu'elle n'a pu reprendre son activité qu'à compter de septembre 2014, après avoir avancé la totalité des travaux, la société Thérésa Beauty a assigné devant ce tribunal, par actes d'huissier de justice délivrés les 9 et 15 juin 2015, la société Gimi, M. et Mme [U], la société GMF Assurances, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic le cabinet Deslandes, la société De Clarens, la société Aréas Dommages et la société Aviva en indemnisation de son préjudice.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2019 et l'affaire fixée à l'audience des plaidoiries du 20 février 2020 puis aux audiences des 9 juillet 2020 et 21 janvier 2021 à laquelle elle a été examinée.

Par jugement du 3 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] responsable du préjudice subi par la société Thérésa Beauty du fait de l'effondrement du plafond haut du salon de coiffure exploité au rez-de-chaussée le 19 juin 2013,

- mis hors de cause M. [U] et Mme [Z] épouse [U] et la société GMF Assurances et débouté la société Thérésa Beauty des demandes formées à leur encontre,

- mis hors de cause la société Gimi et débouté la société Thérésa Beauty des demandes formées à son encontre tenant à la réparation du préjudice résultant du sinistre survenu le 19 juin 2013,

- déclaré la société Gimi tenue de rembourser les travaux de rénovation payés par la société Thérésa Beauty qui ressortent de l'obligation de délivrance du bailleur,

- débouté la société Thérésa Beauty de ses demandes formées à l'encontre de la société Aviva Assurances,

- mis hors de cause la société Verlingue venant aux droits de la société De Clarens,

- rejeté les demandes de condamnation in solidum et de garantie formées à l'encontre de la société Aréas Dommages,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] à payer à la société Thérésa Beauty les sommes de :

40 437 euros au titre de la perte d'exploitation du 20 juin 2013 au 31 mai 2014,

4 145 euros HT au titre des travaux réparatoires,

3 369,56 euros HT au titre du préjudice mobilier,

2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande formée par la société Thérésa Beauty au titre de la perte des produits en stock,

- condamné la société Gimi à payer à la société Thérésa Beauty la somme de 8 745 euros HT au titre des travaux de remise en état du local loué,

- dit que les sommes allouées porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

- débouté la société Gimi sa demande en garantie formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] et de la société Aréas Dommages,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] à payer à la société Gimi la somme de 19 865,45 euros au titre de la perte de loyers subie du mois de juillet 2013 au mois de mai 2014 inclus,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] aux dépens de l'instance,

- dit que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile,

- débouté la société Gimi de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Thérésa Beauty à verser au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

à M. [U], Mme [Z] épouse [U] et la société GMF assurances une somme globale de 1 500 euros,

à la société Aviva Assurances une somme de 1 500 euros,

à la société Aréas Dommages une somme de 1 500 euros,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société Gimi a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 juillet 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 3 septembre 2024 par lesquelles la société Gimi, appelante, invite la cour, au visa des articles 1384, 1725 du code civil et 9, 14 de la loi du 10 juillet 1965 à :

- la juger recevable et bien fondée en son appel,

- déclarer la société Thérésa Beauty irrecevable en ses demandes incidentes formulées aux termes de ses conclusions d'intimé n°2 au vu de l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 14 septembre 2022,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :

déclaré la société Gimi tenue de rembourser les travaux de rénovation payés par la société Thérésa Beauty qui ressortent de l'obligation de délivrance du bailleur,

condamné la société Gimi à payer à la société Thérésa Beauty la somme de

8 745 euros HT au titre des travaux de remise en état du local loué,

débouté la société Gimi de sa demande en garantie formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] et de la société Aréas Dommages,

débouté la société Gimi de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

- débouter la société Thérésa Beauty de l'intégralité de ses demandes à son encontre,

- débouter la société Thérésa Beauty de sa demande de sa condamnation in solidum de la société Gimi avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] et la société Aréas Dommages à lui payer la somme de 97 038,50 euros au titre de ses préjudices d'exploitation,

en tout état de cause,

- juger la société Gimi recevable et bien fondée en son appel en garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] et de condamner en conséquence ce dernier, in solidum avec son assureur la société Aréas à la garantir et la relever de toutes condamnation que pourraient être prononcées à son encontre,

- condamner la société Thérésa Beauty et tout succombant au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les mêmes aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du même code ;

Vu les conclusions n°2 notifiées le 2 septembre 2024 par lesquelles la société Thérésa Beauty, intimée, invite la cour, à :

- juger au besoin constater la société Thérésa Beauty recevable et bien fondée en toutes ses demandes à toutes fins qu'elles procèdent,

y faisant droit,

- confirmer le jugement sur le principe de la responsabilité de la société Gimi et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], de sorte que l'intimée en sollicite la confirmation pure et simple sur ces points,

- l'infirmer pour le surplus,

statuant à nouveau et y ajoutant,

- condamner in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], de la société Gimi et de la société Aréas Dommages à lui payer la somme de 97 038,50 euros, avec intérêts légaux à compter de la date de l'assignation,

- les condamner à lui payer la somme de 4 000 euros, en application des dispositions de

l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en application des dispositions

de l'article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 18 juin 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], intimé, invite la cour, au visa des articles 1719 du code civil et 696 et 700 du code de procédure civile, à :

- le recevoir en son appel incident et l'y déclarer bien fondé,

- infirmer le jugement rendu le 3 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :

rejeté les demandes de condamnation in solidum et de garanties formées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Aréas Dommages,

statuant à nouveau,

à titre principal,

- constater que la garantie dégât des eaux prévu au sein du contrat multirisque habitation à vocation à s'appliquer,

en conséquence,

- condamner la compagnie Aréas Dommages à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] de toutes les condamnations prononcées à son encontre par le tribunal judiciaire de Paris,

- condamner la compagnie Aréas Dommages à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance,

à titre secondaire,

- constater que la garantie responsabilité civile prévu au de l'intercalaire multirisques habitation à vocation à s'appliquer,

en conséquence,

- condamner la société Aréas Dommages à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] de toutes les condamnations prononcées à son encontre par le tribunal judiciaire de Paris,

- condamner la société Aréas Dommages à lui garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance,

en tout état de cause,

- débouter la société Thérésa Beauty de l'ensemble de ses demandes formulées à son encontre,

- débouter la société Gimi de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre,

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dépens de première instance et d'appel ;

Vu les conclusions notifiées le 3 septembre 2024 par lesquelles la société Aréas Dommages, intimée, invite la cour, au visa des articles 909 du code de procédure civile et 1103, 1231 et suivants et 1240 et suivants du code civil, à :

à titre principal,

- juger que le magistrat de la mise en état dans son ordonnance du 14 septembre 2022, a déclaré irrecevables les demandes de la société Thérésa Beauty, également ses appels incidents, et confirmer l'irrecevabilité des demandes de la société Thérésa Beauty, hors délai de l'article 909 du code de procédure civile et tardives de surcroît,

- confirmer le jugement dont appel en ce que toutes demandes dirigées contre Aréas Dommages ont été rejetées,

- juger que la cause des dommages selon le Cabinet Texa est l'état du solivage bois qui s'est effondré en raison des attaques d'insectes xylophages,

- juger que la police Aréas Dommages exclut expressément de ses garanties l'effondrement de bâtiment dès lors qu'il trouve son origine dans les insectes,

- juger que la police Aréas Dommages souscrite par la copropriété est insusceptible d'être mobilisée,

- débouter la société Gimi, la société Thérésa Beauty et tout concluant de leurs demandes dirigées contre la société Aréas Dommages,

à titre subsidiaire,

en tout état de cause,

- juger que la société Thérésa Beauty ne rapporte pas la preuve de son préjudice d'exploitation dont la durée est contestée au-delà de fin mars 2014 et dont les modalités de calcul sont également contestées,

- juger que tout au plus la perte d'exploitation de la société Thérésa Beauty s'élèverait à la somme de 37 200 euros,

- débouter tout concluant de toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées contre elle,

- la juger bien fondée à opposer les limites de garantie prévues à sa police que sont notamment les plafonds et franchises,

- condamner in solidum la société Gimi et tout succombant à payer à la société Aréas Dommages la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes succombants sous la même solidarité en tous les dépens avec application de l'article 699 du même code ;

Vu l'ordonnance d'incident du conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Paris en date du 14 septembre 2022 aux termes de laquelle les conclusions d'intimé et d'appel incident notifiées le 2 février 2022 par la société Theresa Beauty ainsi que les pièces visées aux conclusions, ont été déclarées irrecevables ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l'irrecevabilité des conclusions d'appelant n°2 notifiées le 2 septembre 2024 par la société Theresa Beauty :

L'article 794 du code de procédure civile dispose que les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas au principal autorité de la chose jugée sauf sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l'instance et sur la question de fond tranchée en application des dispositions du 6° de l'article 789.

Si la société Theresa Beauty reprend aux termes de conclusions n°2 notifiées le 2 septembre 2024 sa demande d'appel incident tendant à voir 'Infirmer partiellement le jugement rendu le 3 juin 2021 par la 8 ème chambre 2ème section du tribunal judicaire de Paris' et statuant à nouveau et y ajoutant, 'Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la SCI Gimi et la société Areas Dommages à lui payer la somme de 97.038,50 €uros, avec intérêts légaux à compter de la date de l'assignation' au titre de ses préjudices, il est constant que par ordonnance d'incident du conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Paris du 14 septembre 2022 les conclusions d'intimé et d'appel incident notifiées le 2 février 2022 par la société Theresa Beauty ainsi que les pièces visées aux conclusions, ont été déclarées irrecevables pour avoir été notifiées hors du délai prévu par les dispositions des articles 906 et 909 du code de procédure civile ;

Il s'ensuit qu'il échet de déclarer irrecevables les conclusions n°2 d'appel incident de la SARL Theresa Beauty en date du 2 septembre 2024 par l'effet de l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 14 septembre 2022, revêtue en conséquence de la force de chose jugée en application de l'article 794 du code de procédure civile précité, précision faite que la SARL Theresa Beauty n'a déposé aucun dossier de plaidoiries au soutien de ses demandes.

Sur les responsabilités:

L'article 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en sa rédaction applicable, dispose que le syndicat des copropriétaires 'a pour objet la conservation de l 'immeuble et l'administation desparties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d 'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il n'est produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal quant à la détermination des responsabilités dans la survenance des désordres d'effondrement du plafond litigieux.

Ainsi il résulte des conclusions techniques des experts d'assurances mandatés tant par la société Theresa Beauty que par le syndicat des copropriétaires, que l'effondrement du plafond survenu le 19 juin 2013 est imputable à la dégradation de la poutraison bois de la structure porteuse du plancher intermédiaire 'le paubier de la sablière principale est endommagé, certaines solives bois sont complètement délitées et le bois s'effrite, des traces d'attaques par des insectes xylophages sont visibles' ou 'le solivage bois au droit de la partie tombée est très altéré par les insectes type vrillettes'.

Les experts sont formels pour conclure qu'aucune humidité n'a été relevée et que les désordres structurels relevés ne peuvent en aucun cas être reliés au sinistre accidentel du 17 mai 2013 survenu sur le chauffe-eau des époux [U], copropriétaires voisins du salon de coiffure, et dont le plafond s'effondrait un mois plus tard, le 19 juin 2013.

C'est donc à bon droit que les premiers juges ont exclu la responsabilité des époux [U], les écoulements d'eau ayant été ponctuels en suite du sinistre dégat des eaux provoqué par leur chauffe-eau.

De même que le tribunal a justement considéré que la responsabilité de la société Gimi n'était pas engagée dans la survenance des désordres dans les locaux donnés à bail à la société Theresa Beauty, lesquels trouvent leur origine dans les parties communes de l'immeuble dont la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires.

A ce titre, les premiers juges ont rappelé les dispositions de l'article 1725 du code civil : « Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel» pour exclure la responsabilité de la société GIMI, et retenir exclusivement celle du syndicat des copropriétaires, tiers au contrat.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de gardien des parties communes de l'immeuble, doit être déclaré seul responsable des désordres litigieux en considération de la poutraison défectueuse de l'immeuble endommagée par l'action des insectes xylophages, et ce, de manière objective, sans qu'il soit nécessaire de démontrer l'existence d'une faute à son encontre par application des dispositions de l'article 14 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité : le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les recours en garantie :

Sur le recours en garantie de la société Gimi à l'encontre du syndicat des copropriétaires :

Si les premiers juges ont exclu la responsabilité contractuelle de la société Gimi dans la survenance des désordres d'effondrement du plafond du local de son preneur au visa de l'article 1725 du code civil en l'absence de toute faute commise par celle-ci en sa qualité de bailleresse et qui aurait conduit à l'effondrement du plafond de son preneur, la société Gimi a cependant été condamnée à indemniser la SARL Theresa Beauty des frais de remise en état du salon au visa de l'article 5 du contrat de bail souscrit le 23 mars 2009 entre les parties qui prévoit que 'le bailleur a notamment l'obligation de mettre les locaux à la disposition du preneur et de les tenir clos et couverts, d'effectuer les grosses réparations telles que définies par l'article 606 du code civil et de garantir au preneur une jouissance paisible.'

Toutefois, il apparaît que le contrat de bail prévoit en son article 6 que 'le preneur a l'obligation de faire son affaire de tous recours contre les voisins et les tiers, pour tous

dégâts causés aux lieux loués ou troubles de jouissance, sans que le bailleur puisse être recherché' et de 'souscrire un contrat d'assurance couvrant tous les risques locatifs, pour un montant équivalent à la valeur des locaux remis ou reconstruits à neuf avec clause de renonciation expresse de tous recours contre le bailleur'.

Dès lors, il résulte de la clause 6 précitée d'une part, que le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur pour les dégats ou les troubles de jouissance causés par des voisins ou des tiers aux lieux loués tel qu'en l'espèce par le syndicat des copropriétaires, tiers déclaré responsable de plein droit et à titre exclusif des désordres causés par les parties communes défectueuses de l'immeuble ; d'autre part, que le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur pour les désordres affectant les lieux loués pour lesquels le preneur peut être couvert par une assurance, ce qui est le cas de l'espèce.

En conséquence, il apparaît que c'est par une erreur d'appréciation que le tribunal a pu considérer que les frais de remise en état du salon n'étaient pas la conséquence du sinistre d'effondrement survenu le 19 juin 2013 au motif pris que le retard d'ouverture du salon était consécutif aux différends qui ont pu exister entre le preneur et le bailleur sur la prise en charge des factures de rénovation, alors même que l'article 5 du contrat de bail précité prévoit expressément une clause d'exclusion de garantie du propriétaire bailleur pour les dégats causés aux lieux loués par des voisins ou des tiers, et ce, indépendamment de l'obligation de délivrance incombant au bailleur telle que spécifiée par l'article 1725 du code civil.

De plus, il est constant que le principe de la réparation intégrale de la victime conduit à indemniser cette dernière de son préjudice effectif, en lien avec les désordres, sans perte ni profit, ce qui ne peut induire en l'état une indemnisation seulement partielle de la société Gimi.

Il convient donc de réformer le jugement en ce qu'il a condamné la société Gimi à indemniser la SARL Theresa Beauty des frais de remise en état du salon au visa de l'article 5 du contrat de bail souscrit le 23 mars 2009 et de dire n'y avoir lieu à condamner la SCI Gimi à payer à la SARL Theresa Beauty la somme de 8.745 euros HT au titre des travaux de remise en état du local loué.

La demande de la SCI Gimi tendant à voir déclarer recevable et bien fondée son appel en garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 18 ème et de condamner dès lors ce dernier, in solidum avec son assureur la Compagnie Aréas Dommages à la garantir et la relever de toutes condamnation qui pourraient être prononcées à son encontre sera dès lors rejetée : le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires formé à l'encontre de son assureur, la société Aréas Dommages :

Il est constant que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a souscrit à compter du 1er octobre 2008 un contrat multirisque immeuble collectif auprès de la compagnie Aréas Dommages qui couvre à la fois les dégâts des eaux et la responsabilité civile du syndicat en qualité de propriétaire d'immeuble.

Ainsi, la clause figurant en page 12 du contrat précise, en matière d'effondrement des bâtiments, laquelle s'applique tant à la garantie dégât des eaux qu'à la garantie responsabilité civile : 'Sont garantis les dommages matériels subis par le(s) batiment(s), ainsi que les frais et pertes consécutifs, résultant d 'un effondrement total ou partiel des fondations et soubassements, de la structure porteuse, des murs et de la toiture, nécessitant le remplacement ou la reconstruction des parties endommagées.

Par bâtiment, on entend les constructions désignées aux conditions particulières, y compris les aménagements et installations immobilières indissociables et les embellissements incorporés à la construction.'

Toutefois, il est prévu à l'intercalaire multi-risque immeubles Aréas Assurances, lequel mentionne qu'il fait partie intégrante du contrat et prévaut sur les conditions tant générales que particulières, une liste d'exclusion de garantie visée en page 10 dudit intercalaire relatif à 'l'effondrement des bâtiments' et notamment, à la clause n°3, que sont exclus les dommages résultant de l'action des insectes xylophages, à savoir : 'sont exclus outre les exclusions commmunes à tous les risques alinéas 118 à 121 des conditions générales (...) 3. les dommages résultant d'un défaut de réparation ou d'entretien indispensables vous incombant, sauf cas de force majeure de la corrosion et /ou de l'action des termites ou autres insectes'.

Si le syndicat des copropriétaires conteste l'applicabilité de cette clause d'exclusion, il ressort de la suite de la lecture de la liste d'exclusion précitée, une clause n°9 qui mentionne expressément que sont exclus ' 9.les dommages résultant de la corrosion, de la rouille, de la détérioration progressive de la pourriture, des mérules, de la vermine ou des insectes'.

Ainsi, et à la lumière de cette clause n°9, la clause n°3 ne peut que se comprendre comme une clause d'exclusion des dommages résultant de l'action des termites ou autres insectes.

Or, tel est bien le cas de l'espèce lorsqu'il a pu être établi que l'effondrement du plafond du local loué par la société Theresa Beauty à la société Gimi a une cause structurelle, imputable à la dégradation de la poutraison bois de la structure porteuse du plancher de l'immeuble par l'action des insectes sylophages ;

En conséquence, c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé que la compagnie Areas Dommages est bien fondée à opposer à son assuré l'exclusion contractuelle de garantie prévue à la clause n°3 du contrat multirisque habitation ; le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de son appel en garantie formé à l'encontre de son assureur : le jugement sera confirmé sur ce point.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;

Il y a lieu de rejeter toute demande formée au titre des frais irrépétibles d'appel notamment en considération de l'équité économique des parties et de dire que chacune des parties conservera la charge respective de ses dépens exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement sauf en ce qu'il a :

- Condamné la SCI Gimi à payer à la SARL Theresa Beauty la somme de 8 745 euros HT au titre des travaux de remise en état du local loué ;

Statuant à nouveau,

Déclare la Société Theresa Beauty irrecevable en ses demandes d'appel incident formulées

aux termes de ses conclusions d'intimé n°2 ;

Rejette toutes demandes de la SARL Theresa Beauty ;

Dit n'y avoir lieu à condamner la SCI Gimi à payer à la SARL Theresa Beauty la somme de 8 745 euros HT au titre des travaux de remise en état du local loué ;

Rejette toute demande formée au titre des frais irrépétibles d'appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge respective de ses dépens exposés en cause d'appel.

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE