Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 3] [Localité 8]

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N° RG 24/01741 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXQO

Minute :

S.C.I. MALK’IMMO Représentant : Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [S] [O] Représentant : Me Noura RAAD, avocat au barreau de PARIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 NOVEMBRE 2024

DEMANDEUR :

S.C.I. MALK’IMMO SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIERE [Adresse 7] [Localité 4] Représentée par Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [O] [Adresse 2] [Localité 8] Représenté par Me Noura RAAD, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS : Audience publique du 03 Octobre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024, par Madame Noémie KERBRAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier. Copie exécutoire : Me Nouria RAAD Copie certifiée conforme : Me Mélanie HIRSCH Le 04/11/2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8/02/2019, il a été donné à bail à M. [S] [O] un immeuble à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] [Localité 8].

Par acte du 21/05/2024, la bailleresse a fait délivrer au défendeur un commandement de payer rappelant la clause résolutoire stipulée au bail concernant un arriéré locatif d’un montant de 2314,15 euros en principal.

Par acte d’huissier en date du 29/07/2024, la SCI MALK'IMMO a fait assigner M. [S] [O] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [S] [O] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;autoriser les propriétaires à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice commis à cet effet et accompagné d’un technicien ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux ;condamner M. [S] [O] au paiement à titre provisionnel :d'une somme de 2378,78 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 21/05/2024 et augmentée d’une majoration de 10 %d'une indemnité d’occupation mensuelle, égale à deux fois le montant du loyer jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs ;d'une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. A l'audience, la SCI MALK'IMMO actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1964,20 euros (octobre 2024 inclus) arrêtée au 30/09/2024. Elle maintient ses autres demandes en précisant que les paiements supplémentaires dont il est fait état en défense ont été pris en compte, que la date d’encaissement apparaît au décompte avec un décalage car le défendeur ne procède qu’à des paiements en espèces en agence. Elle ajoute être d’accord pour transmettre les quittances de tous les loyers réglés. Aux termes de ses conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, M. [S] [O] conclut quant à lui au rejet de l’ensemble des prétentions de la bailleresse en faisant valoir que les causes du commandement ont été réglées dans les délais légaux et que la dette est soldée, deux paiements n’ayant pas été pris en compte. Elle sollicite à titre reconventionnel de voir : ordonner à la bailleresse de lui délivrer l’ensemble de ses quittances de loyer ;condamner la bailleresse à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile ;condamner la bailleresse à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour plus de précisions quant aux moyens des parties, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures respectives, associées aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales et subséquentes en résiliation, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil : « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ». En l’espèce et contrairement à ce que soutient la bailleresse, le défendeur justifie bien d’un paiement en espèces de 970 euros réalisé le 01/08/2023. La dette à la date du commandement s’établissait donc, frais déduits en l’absence de justification de ce qu’ils devraient, aux termes du bail, être réglés par le locataire, à la somme de 1291 euros.

Or, ce même décompte fait apparaître deux paiements de 970 euros réalisés les 21/05/2024 et 12/06/2024, soit dans le délai de 6 semaines suivant le commandement. Il ne ressort pas, par ailleurs, des justificatifs produits que le locataire ait indiqué la créance qu’il entendait éteindre par ces versements. Il y a dès lors lieu d’imputer ces paiements sur la dette visée au commandement, celle-ci devant être considérée comme la créance que le défendeur avait le plus intérêt à acquitter dès lors qu’elle conditionne le déclenchement de la clause résolutoire stipulée au sein du bail.

La dette pour laquelle le commandement pouvait valablement être signifiée doit donc être considérée comme soldée dans le délai visé à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de trouble manifestement illicite et compte tenu du caractère sérieux de la contestation soulevée en défense quant à l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes principales et subséquentes (notamment de séquestration) relatives à la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, comme il a été dit ci-dessus, le locataire justifie d’un paiement de 970 euros non pris en compte par le bailleur aux termes de son décompte. Il justifie également d’un deuxième dépôt d’espèces non pris en compte par le bailleur, réalisé au mois de juillet 2024 pour un montant de 970 euros.

Compte tenu de ces deux paiements supplémentaires et des versements figurant au décompte, la dette de loyers et de charges apparaît ainsi largement réglée au 3/10/2024, le solde du compte locataire s’établissant en réalité à cette date, déduction faite des frais et de la somme de 1940 euros de règlements non pris en compte, à la somme créditrice de 37,35 euros en faveur du locataire.

Il s’ensuit qu’une contestation sérieuse au sens de l’article 835 al2 du code de procédure civile doit effectivement être caractérisée au regard de la demande de provision. Il sera par conséquent dit n’y avoir lieu à référé sur cette dernière.

Sur les autres demandes

L’ensemble des loyers et charges dus par le locataire depuis la prise à bail ayant manifestement été réglé par le défendeur, il y a lieu d’enjoindre à la bailleresse de communiquer à M. [O] des quittances relatives à l’ensemble des loyers et charges échus depuis la date de prise à bail, en ce compris octobre 2024.

Le défendeur n’ayant pas qualité à solliciter le prononcé d’une amende civile, qui plus est à son profit, la demande à ce titre sera déclarée irrecevable.

Il y a lieu de condamner la SCI la SCI MALK'IMMO, qui succombe, aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du défendeur, les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 1200 euros lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire, assortie de l’exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les prétentions formulées par la SCI MALK'IMMO ;

DECLARONS irrecevable la demande de M. [S] [O] relative au prononcé d’une amende civile ;

FAISONS INJONCTION à la SCI MALK'IMMO de communiquer au défendeur des quittances relatives à l’ensemble des loyers et charges échus depuis la date de conclusion du bail, octobre 2024 inclus ;

CONDAMNONS la SCI MALK'IMMO à payer à M. [S] [O] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNONS la SCI MALK'IMMO aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT