Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [G] [T]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04119 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 3]

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 08 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1] venant aux droits de la SCI [Adresse 2] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [T], demeurant [Adresse 2] [Localité 4] comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 août 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection, assisté de Aurélia DENIS, Greffière

Décision du 08 novembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04119 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 3]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mars 2020 à effet au 6 mars 2020, la SCI [Adresse 2] a donné à bail à Monsieur [G] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (escalier A, 3ème étage droite) à Paris (75010) moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 1 440 euros, outre la provision mensuelle sur charges. Par bail emphytéotique en date du 1er août 2023, la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) est venue aux droits de la SCI [Adresse 2] pour une durée de 65 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer dans le délai de 2 mois la somme de 5 032,14 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, la RIVP a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [T] et de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner par provision Monsieur [G] [T] à payer la somme de 5 032,14 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 mars 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé majoré des taxes et charges jusqu'à libération des lieux, - condamner Monsieur [G] [T] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 29 août 2024, la RIVP, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la hausse à la somme de 11 741,66 euros, selon décompte du 28 août 2024, terme de juillet 2024 inclus. Le bailleur, en précisant que la créance augmentait et que le versement intégral n’avait pas repris, s’est opposé à l’octroi de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement convoqué, Monsieur [T] a personnellement comparu. Il a demandé le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement (1000 euros plus le loyer courant pour la 1ère échéance puis 300 euros pour les 34 échéances suivantes).

Un diagnostic social a été reçu au greffe avant l’audience, dont il a été fait lecture.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 28 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l'espèce, le bail conclu le 5 mars 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 janvier 2024 pour la somme en principal de 5032,14 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort des décomptes produits que Monsieur [T] a effectué deux paiements de 1677, 38 euros entre le 12 janvier et le 12 mars 2024. Ainsi, le commandement est demeuré infructueux pendant le délai applicable de deux mois puisque la somme sollicitée n’a pas été réglée intégralement dans le délai, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 mars 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 13 mars 2024.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 12 mars 2024 à minuit.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, s’il apparaît que Monsieur [T] serait en mesure d’apurer la dette locative au regard de ses revenus mensuels (3500 euros), en revanche il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l'audience puisque les trois derniers prélèvements ont tous fait l’objet d’un rejet et que la dette augmente fortement.

Par conséquent, le versement du loyer n’ayant pas repris, les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

Dès lors, Monsieur [G] [T] étant sans droit ni titre depuis le 13 mars 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [G] [T] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [G] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la RIVP produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [G] [T], qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, reste lui devoir la somme de 11 741,66 euros à la date du 28 août 2024, terme de juillet 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Par conséquent, il sera condamné au paiement de la somme de 11 741,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5032,14 euros et de la date de la décision à intervenir sur le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [G] [T] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance d’avril 2024 inclus jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers, taxes et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

En équité, il convient de débouter la RIVP de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mars 2020 concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] (escalier A, 3ème étage droite) à [Localité 6] sont réunies à la date du 12 mars 2024,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [T], occupant sans droit ni titre depuis le 13 mars 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [G] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

AUTORISONS la RIVP à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [G] [T] à défaut de local désigné,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] à verser à la RIVP la somme de 11 741,66 euros (décompte arrêté au 28 août 2024) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date, terme de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5032,14 euros et de la date de la décision à intervenir pour le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, taxe et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance d’avril 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PRÉFET DE [Localité 5] de la présente décision,

ORDONNONS la communication à M. LE PROCUREUR DE LA RÉPUBLIQUE DE [Localité 5] (Parquet civil) de la présente décision,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS la RIVP de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT