Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-11 référés

ORDONNANCE DE REFERE

du 07 Novembre 2024

N° 2024/502

Rôle N° RG 24/00413 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNOOG

S.A.S. [Localité 4] REPUBLIQUE EYE INVEST

C/

S.C.I. PALAIS DES ARTS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Thomas CHALANSET

Me Laure COUSTEIX

Prononcée à la suite d'une assignation en référé en date du 25 Juin 2024.

DEMANDERESSE

S.A.S. [Localité 4] REPUBLIQUE EYE INVEST, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Thomas CHALANSET, avocat au barreau de PARIS, Me Alaric LAZARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.C.I. PALAIS DES ARTS, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Laure COUSTEIX, avocat au barreau de MARSEILLE, Me Sébastien PONIATOWSKI avocat au barreau de PARIS

BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE, demeurant [Adresse 2]

non comparante, non représentée

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

* * * *

DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

L'affaire a été débattue le 30 Septembre 2024 en audience publique devant

Nathalie FEVRE, Présidente de chambre

déléguée par ordonnance du premier président.

En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile

Greffier lors des débats : Cécilia AOUADI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ORDONNANCE

Contradictoire,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

Signée par Nathalie FEVRE, et Cécilia AOUADI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par ordonnance du 22 mai 2024, le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé a notamment:

-constaté la résiliation du bail commercial relatif aux locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4],

-ordonné l'expulsion de la société [Localité 4] République Eye Invest et celle de tous occupants de son chef des lieux loués,

-condamné la société Marseille République Eye Invest à payer à titre provisionnel à la SCI Palais des Arts , 57320, 53 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 27 mars 2024,

-condamné la société Marseille République Eye Invest à payer à titre prévisionnel à la SCI Palais des Arts une indemnité trimestrielle d'occupation d'un montant de 23546,79 euros hors taxe due jusqu'à parfaite libération des lieux,

- condamné la société [Localité 4] République Eye Invest aux dépens et au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS MARSEILLE REPUBLIQUE EYE INVEST a interjeté appel de l'ordonnance le 6 juin 2024 et par actes séparés du 25 juin 2024, elle a fait assigner la SCI Palais des Arts et la BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE à comparaître devant le premier président statuant en référé pour obtenir l'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance en cause ainsi que la condamnation de la SCI Palais des Arts aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées et soutenues oralement à l'audience, la SCI Palais des Arts sollicite le débouté des demandes , fins et conclusions de la société MARSEILLE REPUBLIQUE EYE INVEST et sa condamnation aux dépens ainsi qu' au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en réponse n°1 déposées et soutenues oralement à l'audience, la SAS MARSEILLE REPUBLIQUE EYE INVEST demande de rejeter les demandes, fins et conclusions de la SCI Palais des Arts, d'ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire , de condamner la SCI Palais des Arts aux dépens et à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives

MOTIFS

L'assignation devant le premier juge est en date du 21 janvier 2024.

Postérieure au 1er janvier 2020, les dispositions de l'article 514-3 du code de procédure civile sont applicables à la demande

Elles prévoient:

« En cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance ».

Il ressort des termes du jugement de première instance que la SAS [Localité 4] REPUBLIQUE EYE INVET n'a pas comparu en première instance.

Sa demande est recevable et régie par les dispositions de l'alinéa 1 du texte rappelé.

Pour que soit écartée l'exécution provisoire, deux conditions cumulatives doivent être réunies:

-l'existence de moyens sérieux d'annulation ou de réformation

-le risque de conséquences manifestement excessives an cas d'exécution.

Si l'une fait défaut, la demande est rejetée.

*sur les moyens sérieux de réformation

Le fait que le juge de première instance se soit expressément fondé sur les éléments fournis par la SCI Palais des Arts est la conséquence de la non comparution de la SAS MARSEILLE REPUBLIQUE EYE INVEST, bien qu'assignée par un acte dont la régularité n'est pas contestée ( page 6 des conclusions de cette dernière) et ne constitue pas un moyen sérieux de réformation

La SAS MARSEILLE REPUBLIQUE EYE INVEST fait valoir qu'elle pourra obtenir du juge d'appel des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ce, à quoi la SCI Palais des Arts oppose l'absence de bonne foi de sa locataire.

En application de l'article L145-41 du code de commerce, des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire peuvent être accordés, même de manière rétroactive, au locataire tant qu'aucune décision constatant ou prononçant la résiliation du bail n'est intervenue, dans les conditions de l'article 1343-5 du code civil, y compris à la suite d'une première demande en appel.

En l'espèce, la SAS [Localité 4] REPUBLIQUE EYE INVEST a réglé l'intégralité des sommes dues au 30 avril 2024 , y compris le 2ème trimestre 2024 , les dépens et frais irrépétibles, dans les deux jours suivant l'ordonnance de référé.

Le décompte au 23 septembre 2024 produit par la SCI Palais des Arts ( pièce 23) fait également apparaître le paiement du 3ème trimestre 2024 tel qu'il a été appelé dans l'avis d'échéance (pièce 15 dernière page) et qu'il figurait dans le décompte en pièce 16, seule une régularisation de TVA pour ce trimestre , facturée le 27 août 2024 , restant à acquitter.

En l'état de ces paiements et du règlement régulier des échéances courantes depuis qui montre la capacité financière de la SAS [Localité 4] REPUBLIQUE EYE INVEST à faire face à ses obligations, l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire par le juge d'appel est une possibilité sérieuse et par voie de conséquence un moyen sérieux de réformation de la décision de première instance, la bonne foi étant par ailleurs présumée de sorte que la preuve de la mauvaise foi susceptible d'y faire échec incombe à la bailleresse alors qu'elle ne peut résulter uniquement de retards de paiement répétés, comme l'invoque cette dernière .

* sur le risque de conséquences manifestement excessives

Elles ne sont pas financières en l'espèce puisque les condamnations pécuniaires ont été satisfaites

Les conséquences manifestement excessives s'entendent, s'agissant de l'expulsion , de conséquences irrémédiables d'une exceptionnelle dureté, pour celui-même qui est l'objet de la mesure.

La SAS [Localité 4] REPUBLIQUE EYE INVEST caractérise ce risque par le fait que les locaux donnés à bail étant sous-loués à un centre ophtalmologique, son expulsion aurait pour conséquence de mettre un terme à l'activité dans les lieux de ce dernier alors qu'il emploie 8 salariés et l'obligerait à la recherche de nouveaux locaux dont la situation géographique serait moins favorable , la réalisation de nouveaux aménagements et la demande de nouvelles autorisations.

Si la destination des locaux , objet du bail est celle de 'centre ophtalmologique ou toute autre activité médicale ou paramédicale s'y rapportant', la SAS [Localité 4] REPUBLIQUE EYE INVEST n'y exploite pas elle-même cette activité

Les considérations relatives à l'impact sur l'activité de sa sous-locataire ne sauraient donc caractériser le risque de conséquences irréversibles et irrémédiables pour elle, rien n'empêchant au surplus , à défaut de titre d'occupation de la SAS MARSEILLE REPUBLIQUE EYE INVEST, l'association sous-locataire de solliciter directement avec la SCI Palais des Arts, propriétaire, la conclusion d'un bail , pour rester dans les locaux.

Quant à l'activité propre de la SAS [Localité 4] EYE INVEST , si elle fait état par une attestation de son comptable du fait que l'intégralité de son chiffre d'affaires est issu de la facturation avec l'association [Localité 4] République Ophtalmologique ( pièce 18), son objet social ,aux termes de ses statuts, ne comprend pas exclusivement la 'mise à disposition de locaux et installations spécifiques pour l'exercice d'ophtalmologiste' mais également celle de conseil pour les affaires et autres affaires de gestion pour les ophtalmologistes, conseil en optimisation d'organisation pour ces derniers, formation médicale et ophtalmologique, toutes activités liées d'une manière générale à l'aide et aux conseils apportés aux ophtalmologistes.

Il en résulte dès lors que son objet ne porte pas uniquement et exclusivement sur la location des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] et que la perte de ceux-ci ne la vide pas totalement de sa substance puisqu'elle peut en louer d'autres et les sous-louer à d'autres structures, et exercer d'autres activités.

Elle ne justifie en conséquence pas d'un risque de conséquences manifestement excessives pour elle.

Cette condition cumulative faisant défaut, sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire sera rejetée.

Elle supportera les dépens de l'instance et la paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Palais des Arts compensant les frais irrépétibles engagés par cette dernière pour défendre à la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référé,

DISONS la demande de la SAS [Localité 4] REPUBLIQUE EYE INVEST recevable

L'en DEBOUTONS

CONDAMNONS la SAS [Localité 4] REPUBLIQUE EYE INVEST aux dépens

CONDAMNONS la SAS MARSEILLE REPUBLIQUE EYE INVEST à payer à la SCI Palais des Arts la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

LE GREFFIER LA PRESIDENTE