Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL D’[Localité 7] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE (Décision Civile)

Service de proximité

[H] c/ [S]

MINUTE N° DU 06 Novembre 2024

N° RG 24/02991 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P247

Grosse délivrée à Me GINEZ Expédition délivrée à M. [S] le

DEMANDEUR:

Monsieur [P], [Z], [G], [D] [H] [Adresse 3] [Adresse 9] [Localité 2] représenté par son tuteur aux biens M. [R] [I] [Adresse 6]

représenté par Me Bernard GINEZ substitué par Me Morgane OLEKSY, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [S] [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [H] représenté par Monsieur [R] [I] es qualité de tuteur aux biens (ci-après « Monsieur [P] [H] ») est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 5]. Monsieur [P] [H] prétend qu’un bail verbal a été conclu entre les parties, selon lequel [D] [S] occupe cet appartement.

Monsieur [P] [H] a fait signifier le 29 juin 2023 à Monsieur [D] [S] un commandement de payer la somme de 9900 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de juin 2023 inclus.

Par acte d’huissier en date du 17 octobre 2023, Monsieur [P] [H] a assigné devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, Monsieur [D] [S], à l’audience du 8 février 2024, aux fins notamment de prononcer la résiliation du contrat de bail susvisé et d’ordonner son expulsion.

Par jugement du 4 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Nice a ordonné la réouverture des débats pour que Monsieur [P] [H] produise l’ensemble des pièces justifiant du bien-fondé de sa demande (preuve de la perception de loyers avant l’assignation) ;

Lors de l’audience du 11 juin 2024 à 14 heures, aucune des parties n’a comparu. Dès lors, le juge a procédé à la radiation de l’affaire par jugement de radiation du 11 juin 2024.

Par courriel du 25 juin 2024, le conseil du demandeur a sollicité le réenrolement de l’affaire, lequel lui a été accordé.

C’est dans ce cadre que, par acte d’huissier en date du 6 août 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, Monsieur [P] [H] a cité à comparaître devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, Monsieur [D] [S], à l’audience du 10 septembre 2024, aux fins notamment de prononcer la résiliation du contrat de bail susvisé et d’ordonner son expulsion, ainsi que le versement de l’arriéré locatif de 15600 Euros au 1er juillet 2024.

Lors de cette audience Monsieur [P] [H] a indiqué s’en rapporter à ses demandes figurant dans sa citation à comparaître du 6 août 2024. Monsieur [D] [S], bien que régulièrement cité par acte du commissaire de justice remis à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 6 du Code de procédure civile énonce qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’existence du bail verbal

Vu les articles 1714 et 1715 du code civil,

En l’espèce, Monsieur [P] [H] soutient avoir conclu un bail verbal avec Monsieur [D] [S] concernant l’appartement sis [Adresse 5] dont il est propriétaire.

Il verse aux débats une sommation interpellative du 6 juin 2024 selon laquelle Monsieur [D] [S] a déclaré au commissaire de justice : « Il n’y a pas de contrat de location, je lui ai réglé les loyers en espèce. Pour moi c’était une location temporaire avec un accord verbal. Je ne suis pas parti à cause du COVID. Je n’ai pas l’intention de rester dans cet appartement. »

En outre, dans les modalités de remise de l’acte de l’assignation, l’huissier constate que le nom du défendeur figure sur la boîte aux lettres et déclare que le voisinage confirme la résidence de Monsieur [D] [S] dans le logement donné à bail par Monsieur [P] [H].

Par ailleurs, le demandeur produit des quittances de loyer relatives à l’appartement de janvier 2020 à juin 2020 pour un montant de 550 Euros mensuel.

Dès lors, il y a lieu de constater qu’un contrat de bail verbal, a été conclu entre Monsieur [D] [S] et Monsieur [P] [H] concernant l’appartement sis [Adresse 5] à titre d'habitation principale (soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge).

Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989,

En l’espèce, Monsieur [P] [H] justifie de la notification du commandement de payer du 29 juin 2023 à CCAPEX le 30 juin 2023 ainsi que de la dénonce de l’assignation au préfet le 18 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience initiale du 8 février 2024.

L’action de Monsieur [P] [H] est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail au titre de l’arriéré locatif Selon l'article 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation, Les dispositions de l'article 7 a) et g) de la loi du 06 juillet 1989, visent notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application de la clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Monsieur [P] [H] sollicite la résiliation du bail verbal conclu avec Monsieur [D] [S] en raison du défaut de paiement du loyer et des charges à compter du mois de janvier 2022, pour un montant d’arriéré locatif de 15600 euros au 1er juillet 2024 et requiert l’expulsion du locataire ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation de 550 euros par mois à compter de la présente décision.

S’il est constant que le bailleur ne peut produire une clause résolutoire écrite dans un bail verbal et ne peut de ce fait engager une action résolutoire pour défaut constaté du paiement des loyers, les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, Monsieur [P] [H] a fait délivrer un commandement de payer le 29 juin 2023 à Monsieur [D] [S] le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 9900 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juin 2023 inclus.

Monsieur [D] [S], non comparant, ne démontre pas le paiement des loyers et charges et donc de s’être libéré de son obligation de paiement.

Ainsi, l'absence de paiement régulier des loyers, constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [D] [S], et d’ordonner son expulsion du logement à compter de la présente décision.

Monsieur [D] [S] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit 550 euros) à compter du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 7-1 et 7a) de la loi du 06 juillet 1989,

Vu le commandement de payer délivré le 29 juin 2023,

Vu le décompte de l’arriéré locatif pour un montant de 9900 euros arrêté au 1er juin 2023,

Vu le décompte de l’arriéré locatif actualisé pour un montant de 15600 euros au 1er juillet 2024,

Monsieur [P] [H] sollicite le paiement de la somme de 15600 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er juillet 2024.

Il justifie du montant du loyer et des charges fixé à 550 euros mensuels par la production des quittances locatives de Janvier 2020 à Juin 2020.

De sorte qu’il est établi que Monsieur [D] [S] reste devoir la somme de 15600 euros pour la période allant du mois de janvier 2022 au mois de juillet 2024 inclus.

A défaut de justifier du paiement de cette somme entre les mains des bailleurs, il convient de condamner Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [P] [H] la somme de 15600 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de juillet 2024, avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [S] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [P] [H], Monsieur [D] [S] sera condamné à verser au demandeur la somme de 1000 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du présent jugement du bail verbal conclu entre Monsieur [P] [H] d'une part, et Monsieur [D] [S] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5];

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [P] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (soit 550 euros par mois charges comprises), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [P] [H] la somme de 15600 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois juillet 2024, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [P] [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] aux entiers dépens ;

DEBOUTE Monsieur [P] [H] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,