Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00593 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYI4

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 9] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT prise en la personne de son mandataire CDC HABITAT OUTRE MER [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [O] [X] [B] [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 6] ([Localité 9]) non comparante, ni représentée

Madame [J] [U] [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 6] ([Localité 9]) comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Maëva SOUPAYA VALLIAMA, Greffière présente lors des débats

Sophie RIVIERE, Greffière présente lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Septembre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) a donné à bail à Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] selon contrat du 13 janvier 2016, moyennant un loyer mensuel de 522,30 euros charges comprises.

La société CDC HABITAT est devenue propriétaire de cet appartement aux termes d'un acte de vente du 10 juillet 2020.

Madame [J] [U] a donné congé à la société CDC HABITAT par un courrier reçu le 22 mai 2023 et son préavis de 3 mois a été prolongé jusqu'au 15 septembre 2023.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, les 26 et 31 janvier 2024, pour la somme en principal de 16.698,90 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par des actes de commissaire de justice séparés du 21 juin 2024, la société CDC HABITAT a fait assigner Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet du congé délivré pour Madame [J] [U] et du fait de l’acquisition de la clause résolutoire pour Madame [F] [O] [X] [B] et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; - l'autorisation de faire enlever les meubles laissés dans le logement lors de la restitution des clefs, aux frais et aux risques de Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U], étant précisé qu'ils seront réputés abandonnés et qu'ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix ; - la condamnation solidaire de Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 20.955,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 16.698,90 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus de la somme due ; - leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 536,63 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’audience du 2 septembre 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 23.694,33 euros.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 21 juin 2024 selon procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [F] [O] [X] [B] ne s'est ni présentée à l'audience, ni fait représenter.

Madame [J] [U], comparant en personne, a indiqué qu'elle était de mauvaise volonté en se maintenant dans les lieux. Elle a reconnu la dette et a indiqué qu'elle était bouchère charcutière. Elle a précisé qu'elle avait déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 9] et n'a sollicité aucuns délais de paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Madame [F] [O] [X] [B] étant non comparante lors de l'audience du 2 septembre 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 24 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL :

Il résulte du I. de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. (...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire (...) est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Madame [J] [U] a régulièrement donné congé à la société CDC HABITAT par un courrier reçu le 22 mai 2023 par la bailleresse qui a accepté de prolonger son préavis expirant le 22 août 2023 jusqu'au 15 septembre 2023.

Il y a donc lieu de constater que Madame [J] [U] est occupante sans droit ni titre du logement donné à bail depuis le 16 septembre 2023.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 13 janvier 2016 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] les 26 et 31 janvier 2024, pour la somme en principal de 16.698,90 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 26 mars 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 16 septembre 2023 pour Madame [J] [U] et du 26 mars 2024 pour Madame [F] [O] [X] [B], jour de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] étaient débitrices, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 22.406,02 euros à la date du 1er septembre 2024. Madame [F] [O] [X] [B], non comparante, et Madame [J] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence et eu égard à la solidarité stipulée au bail, il convient de les condamner solidairement à verser à la société CDC HABITAT la somme de 22.406,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 16.698,90 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, et compte tenu de l'opposition de la bailleresse, il n'y a pas lieu d'accorder à Madame [F] [O] [X] [B] et à Madame [J] [U], présente à l'audience, des délais de paiement d'office.

En conséquence, il convient d'ordonner leur expulsion.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement qui demeure à ce stade purement hypothétique, ni de prévoir qu'ils seront réputés abandonnés et qu'ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix.

Ces chefs de demande doivent être rejetés.

Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] seront également condamnées solidairement à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 536,63 euros révisable, à compter du 1er octobre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les frais de la sommation de payer et de la sommation interpellative, qui ne sont nullement prescrites par la loi, doivent rester à la charge de la CDC HABITAT en application de l’alinéa 2 de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U], parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture à l'exclusion des frais de la sommation de payer et de la sommation interpellative.

Au regard de l'équité et des situations respectives des parties, il n'y a pas lieu de condamner Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que Madame [J] [U] est occupante sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par l'effet du congé délivré depuis le 16 septembre 2023.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2016 entre la société CDC HABITAT et Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies au 26 mars 2024 pour Madame [F] [O] [X] [B].

CONDAMNE solidairement Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 22.406,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 16.698,90 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 536,63 euros révisable, à compter du 1er octobre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [F] [O] [X] [B] et Madame [J] [U] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture à l'exclusion des frais de la sommation de payer et de la sommation interpellative.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE