Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00635 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GY7O

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 8] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [N] [U] [Adresse 1] [Localité 5] comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [V] [Adresse 2] [Adresse 7] [Adresse 6] [Localité 4] (RÉUNION) non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Maëva SOUPAYA VALLIAMA, greffière présente lors des débats,

Sophie RIVIERE, greffière présente lors du prononcé,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Septembre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [N] [U] a donné à bail à Madame [M] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 10 août 2023, moyennant un loyer mensuel de 1.050 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 février 2024, pour la somme en principal de 3.150 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, Madame [N] [U] a fait assigner Madame [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [V] ; - l'autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [M] [V] ; - la condamnation de Madame [M] [V] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 6.300 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir; - sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’audience du 2 septembre 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Madame [N] [U], comparant en personne, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 10.500 euros.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 10 juin 2024 à l'étude, Madame [M] [V] ne s'est ni présentée à l'audience, ni fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'a pu être établi.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Madame [M] [V] étant non comparante lors de l'audience du 2 septembre 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 3 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Madame [N] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 10 août 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [M] [V] le 20 février 2024, pour la somme en principal de 3.150 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 20 avril 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Madame [N] [U] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [M] [V] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 20 avril 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [N] [U] produit un décompte démontrant que Madame [M] [V] était débitrice de la somme de 10.500 euros à la date du 2 septembre 2024. Madame [M] [V], non comparante à l'audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de la condamner à verser à Madame [N] [U] la somme de 10.500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 2 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il appert à la lecture du décompte produit que le dernier paiement de la locataire date d’octobre 2023.

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, et en l'absence de Madame [M] [V] à l'audience, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d'office.

En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [M] [V] sera également condamnée à verser à Madame [N] [U] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.050 euros révisable, à compter du 1er octobre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M] [V], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [N] [U], Madame [M] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2023 entre Madame [N] [U] et Madame [M] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 20 avril 2024.

CONDAMNE Madame [M] [V] à verser à Madame [N] [U] la somme de 10.500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 2 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [M] [V].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [M] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Madame [N] [U] à faire procéder à l'expulsion de Madame [M] [V] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [M] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Madame [M] [V] à verser à Madame [N] [U] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.050 euros révisable, à compter du 1er octobre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE Madame [M] [V] à verser à Madame [N] [U] une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [M] [V] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE