Demande relative au montant et au paiement des redevances emphytéotiques, ou des loyers du bail à construction

ARRÊT DU

06 Novembre 2024

AB / NC

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N° RG 23/00723

N° Portalis DBVO-V-B7H -DETY

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SARL L'ARENE HERLIN

C/

SCI MARINA

SAS LEA

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 292-24

COUR D'APPEL D'AGEN

Chambre Civile

LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,

ENTRE :

SARL L'ARENE HERLIN devenue SAS [Localité 5] DE BRICOLAGE agissant en la personne de son gérant, actuellement en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social

RCS AUCH 780 078 531

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Me Anne-Sophie RIGAL, substitué à l'audience par Me Hélène GUILHOT, avocate postulante au barreau d'AGEN

et Me Emmanuel LAVAUD, SELARL membre de L'AARPI LEGIDE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

APPELANTE d'un jugement du tribunal judiciaire d'AUCH en date du 09 août 2023, RG 19/00333

D'une part,

ET :

SCI MARINA pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

RCS 417 530 839

[Adresse 12]

[Localité 4]

SAS LEA pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

RCS AUCH 791 882 996

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentées par Me Mathieu GENY, SELARL MISSIO, avocat au barreau du GERS

INTIMÉES

D'autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 02 septembre 2024 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l'audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l'appel interjeté le 29 août 2023 par la SARL L'ARÈNE HERLIN à l'encontre d'un jugement du tribunal judiciaire d'AUCH en date du 9 août 2023, signifié le 17 août 2023.

Vu les conclusions de la SARL L'ARÈNE HERLIN en date du 4 mars 2024.

Vu les conclusions de la SCI MARINA et de la SAS LEA en date du 14 mai 2024.

Vu l'ordonnance de clôture du 26 juin 2024 pour l'audience de plaidoiries fixée au 2 septembre 2024.

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Suivant bail à construction du 27 novembre 1998 et avenant du 29 octobre 2002, la SCI MARINA a donné à bail à la SARL MICHEL LAFFARGUE aux droits de laquelle vient la SARL L'ARENE HERLIN un immeuble situé à EAUZE et cadastré section AK n° [Cadastre 6], [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une durée de 20 ans. Le bail à construction a pris fin le 30 novembre 2018. La SARL L'ARENE HERLIN est restée dans les lieux. Les parties ne sont pas parvenues à un accord pour la fixation du loyer commercial.

Par acte du 29 mars 2019, la SCI MARINA a assigné la SARL L'ARENE HERLIN en fixation du loyer annuel commercial à la somme de 84 000 euros hors taxes et charges à compter du 1er décembre 2018 outre la somme de 2.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 4 juillet 2019, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative des locaux et désigné M [S] [J] pour y procéder. Le 3 avril 2020, la SCI MARINA a cédé l'ensemble immobilier à la SAS LEA qui est intervenue volontairement à la procédure. L'expert a déposé son rapport le 16 avril 2020.

Par ordonnance du 6 mai 2021, le juge de la mise en état a débouté la SARL L'ARÈNE HERLIN de son exception d'incompétence et l'a condamnée à payer à la SCI MARINA et la SAS LEA la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts, décision confirmée par arrêt de cette cour en date du 17 novembre 2021.

Par jugement en date du 9 août 2023, le tribunal judiciaire d'AUCH a notamment :

- fixé la valeur locative annuelle du bâtiment appartenant la SAS LEA, cadastré AK79-[Cadastre 1]- [Cadastre 2]-[Cadastre 3] sis à [Localité 5], à la somme de 84.000 euros HT avec effet au 1er décembre 2018 ;

- condamné la SARL L'ARÈNE HERLIN à verser une somme correspondant à la valeur locative retenue (soit une somme annuelle de 84.000 euros HT) avec effet depuis le 1er décembre 2018 et jusqu'au jugement,

- condamné la SARL L'ARÈNE HERLIN à s'acquitter du loyer par douzième par terme d'avance le premier de chaque mois à compter du jugement ;

- dit que les contributions mises à la charge de la SARL L'ARÈNE HERLIN dans le cadre du bail à construction, article 9 du paragraphe charges et conditions, n'ont pas à être modifiées ;

- dit que la SARL L'ARÈNE HERLIN devra s'acquitter de ces contributions à compter du 1er décembre 2018, et au besoin l'a condamnée au paiement ;

- condamné la SARL L'ARÈNE HERLIN à payer à la SAS LEA la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SARL L'ARÈNE HERLIN aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL PGTA, avocat aux offres de droit ;

- ordonné l'exécution provisoire.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d'appel.

La SARL L'ARÈNE HERLIN demande à la cour de :

- in limine litis ordonner la réouverture de l'instruction avec rabat de l'ordonnance de clôture de l'instruction ;

- réformer et infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'AUCH du 9 août 2023 ;

- condamner la SCI MARINA au versement de la somme de 5.000 € à la société L'ARÈNE HERLIN sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

La SCI MARINA et la SAS LEA demandent à la cour de :

- à titre principal :

- confirmer le jugement entrepris ;

- constater que les parties ont régularisé un bail commercial à effet du 17 octobre 2023,

- débouter la SAS [Localité 5] DE BRICOLAGE, anciennement dénommée SARL L'ARÈNE HERLIN, de l'intégralité de ses demandes, fins, prétentions,

- à défaut, statuant à nouveau et à titre subsidiaire :

- fixer la valeur locative annuelle du bâtiment appartenant à la SAS LEA, cadastré AK [Cadastre 6]-[Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3], situé [Adresse 11], [Localité 5], à compter du 1er décembre 2018 à la somme de 84.000 euros HT, à défaut de 74.500 euros HT, et à défaut encore de 70.000 euros HT,

- à titre d'arriéré, condamner la SAS [Localité 5] DE BRICOLAGE, anciennement dénommée SARL L'ARENE HERLIN à payer à la SAS LEA une somme correspondant à la valeur locative retenue (soit une somme annuelle de 84.000 euros HT, à défaut 74.500 euros HT, à défaut 70.000 euros HT) avec effet depuis le 1er décembre 2018, payable par douzième, par terme d'avance, le 1er jour de chaque mois, outre les contributions qui étaient prévues par l'article 9 du paragraphe charges et conditions de l'ancien bail à construction,

- à défaut, statuant à nouveau et à titre très subsidiaire :

- ordonner une nouvelle expertise judiciaire, à l'effet en substance de déterminer la valeur locative de l'immeuble appartenant à la SAS LEA, cadastré AK [Cadastre 6]-[Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3], situé [Adresse 11], [Localité 5], selon la mission objective de la cour d'appel,

- dans l'attente, condamner la SAS [Localité 5] DE BRICOLAGE, anciennement dénommée SARL L'ARENE HERLIN au paiement à titre d'indemnité provisionnelle des sommes suivantes :

o la somme de 199.039,75 euros HT pour la période du 1er décembre 2018 au 17 octobre 2023,

o l'intégralité de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ainsi que de manière générale toutes charges, taxes, redevances, impositions, contributions liées à l'exploitation et l'occupation des locaux et aux services y attachés, avec effet depuis le 1er décembre 2018,

- en toute hypothèse, débouter la SAS [Localité 5] DE BRICOLAGE, anciennement dénommée SARL L'ARENE HERLIN, de l'intégralité de ses demandes, fins, prétentions,

- condamner la SAS [Localité 5] DE BRICOLAGE, anciennement dénommée SARL L'ARÈNE HERLIN, au paiement d'une indemnité de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL MISSIO, avocats aux offres de droit.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur l'objet du litige :

Les parties ont conclu un nouveau bail commercial le 17 octobre 2023 entérinant un nouveau loyer commercial de 84.000,00 euros HT, somme retenue par le tribunal.

Le jugement ayant fixé le point de départ du bail renouvelé au 1er décembre 2018, le litige demeure sur le montant du loyer du 1er décembre 2018 au 17 octobre 2023.

2- Sur le montant du loyer :

Aux termes de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

En l'espèce le bien se situe sur la commune d'[Localité 5] en bordure d'une avenue très fréquentée qui mène à [Localité 9] à proximité d'un rond point qui dessert une zone commerciale, il dispose d'une grande visibilité. Il se situe à proximité du CENTRE LECLERC.

La superficie totale du bien est de 2.930 m², dont une superficie couverte de 1.250 m², une superficie de vente de 1.100 m² et une réserve de 150 m². Il bénéficie de 20 places de parking auxquelles s'ajoutent 35 places mises à disposition par convention conclue avec la SNCF.

La construction du local date d'une vingtaine d'année, si son aspect extérieur nécessite une remise au goût du jour, le diagnostic de performance énergétique le classe dans la catégorie B avec une consommation de 66 KW par m² par an.

Le premier juge a retenu, pour fixer le montant du loyer à 84.000,00 euros HT par an, soit 7.000,00 euros HT par mois, que :

- le bien se situe dans une zone attractive avec à proximité immédiate une boulangerie (160,00 euros le m²)

- le loyer de CERFRANCE à proximité immédiate est de 120,00 euros le m².

- le rapport d'expertise produit par le preneur relatif à la SAS DARNAUDE vise un local ancien de 40 ans, sans visibilité depuis l'avenue, accessible par une servitude, et qui retient une valeur locative retenant des améliorations par le preneur, ce qui justifie qu'il soit écarté.

- le rapport de Mme [L] retient une situation en zone artisanale alors que le bien litigieux est en zone commerciale, et propose des éléments de comparaison situés en zone industrielle et dont l'activité n'est pas précisée.

- l'expertise de M [G] propose un magasin BRICOMARCHE sis à [Localité 10], de 1.400 m² de superficie de vente et 400 m² de superficie extérieure sous auvent et 50 places de parking avec un loyer commercial de 7.013,00 euros par mois

- une offre de location établie le 31 janvier 2020 par l'entreprise GASCOVERT qui propose de prendre à bail le local occupé par Mr. BRICOLAGE avec un loyer mensuel de 7 000 euros.

- une proposition établie le 2 février 2020, par les époux [M], propriétaires du BRICOMARCHE de [Localité 10], qui souhaitent installer dans ces locaux un BRICOMARCHE. Ils proposent un loyer mensuel de 7 000 euros HT.

- une proposition de M [K], ancien preneur, au nom de Mr. BRICOLAGE, en date du 18 janvier 2019, qui propose un loyer progressif soit de 4 000 euros HT en 2019, 5 000 euros HT en 2020 et 6 000 euros HT en 2021.

- un mail du 28 juin 2021 de M [F] [U], exploitant de la boulangerie, qui souhaite s'agrandir au regard de l'augmentation de son activité.

- un courrier de monsieur [T] [H] de la SARL VOYAGES [H] qui est intéressé par le local.

Il est reproché au premier juge de ne pas avoir pris en considération divers éléments du rapport d'expertise judiciaire :

- le bâtiment serait ancien : il ne peut être considéré qu'un bâtiment construit à la fin des années 1990 est ancien.

- le bâtiment nécessite des travaux : un entrepôt ne nécessite pas d'installation de climatisation, l'installation électrique nécessite des améliorations dont il n'est pas établi qu'elles relèveraient des obligations du bailleur

- le bâtiment nécessite des travaux de mise en conformité avec les codes actuels de commercialisation : il n'est pas démontré que le bailleur est tenu de rendre le bien conforme aux codes de commercialisation du preneur

- ne pas avoir tenu compte de la redevance versée à la SNCF pour la mise à disposition de places de parking, cependant le montant de cette redevance est de 1.500,00 euros par an, sans réelle incidence sur la valeur locative.

- la zone n'est pas dynamique : les éléments produits en particulier sur la situation du bien et l'activité de la zone commerciale ainsi que les candidatures à la reprise des lieux établissent le contraire.

- la parcelle est grevée d'une servitude de passage : il n'est pas établi que cette servitude ferait obstacle à la bonne exploitation du bien.

Au vu de ces éléments c'est à bon droit que le premier juge a fixé à la somme de 7.000,00 euros par mois.

La souscription d'un prêt pour régler les causes du jugement assorti de l'exécution provisoire, et confirmé par le présent arrêt, ne constitue pas un préjudice indemnisable du preneur. La demande de ce chef est donc rejetée.

3- Sur les demandes accessoires :

L'appelante succombe, elle supporte les dépens d'appel qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, augmentés d'une somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La distraction des dépens toujours prévue par l'article 699 du code de procédure civile n'a plus d'objet du fait de la suppression de tout tarif pour l'avocat le 8 août 2015 en première instance et le 1er janvier 2012 devant la cour.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant,

Condamne la SAS EAUZE DE BRICOLAGE venant aux droits de la SARL L'ARENE HERLIN à payer à la SCI MARINA et la SAS LEA prises en leur ensemble la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS [Localité 5] DE BRICOLAGE venant aux droits de la SARL L'ARENE HERLIN aux entiers dépens d'appel qui comprendront les frais d'expertise judiciaire.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,