Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01844 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYY7

Minute : 24/00323

Association ARPEJ Représentant : Me Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R199

C/

Monsieur [Z] [H]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Elodie SCHORTGEN

Copie délivrée à : Monsieur [Z] [H]

Le

ORDONNANCE DE REFERE DU 31 Octobre 2024

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 31 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association ARPEJ [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Me Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R199

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [H] [Adresse 9] [Adresse 5] [Localité 6]

non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 18 février 2022, l’ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ) a donné à bail à Monsieur [Z] [H] en sous-location un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9], [Adresse 5], [Localité 6], pour un loyer mensuel de 337,18 euros outre des provisions sur charges.

Par une ordonnance du 22 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé a notamment :

- constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 février 2022 entre l’ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ) et Monsieur [Z] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 9], [Adresse 5], [Localité 6] sont réunies à la date du 26 juin 2023 ;

- ordonné en conséquence à Monsieur [Z] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

- débouté l’ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ) de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

- dit qu’à défaut pour Monsieur [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

- condamné Monsieur [Z] [H] à verser à l’ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ) la somme provisionnelle de 6 867,12 euros (décompte arrêté au 1er décembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

- dit n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

- rejeté les autres demandes plus amples ou contraires ;

- condamné Monsieur [Z] [H] à verser à l’ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ) une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Monsieur [Z] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 août 2024, l’ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ) a de nouveau fait assigner Monsieur [Z] [H] devant le même juge aux fins de condamnation au paiement, outre des dépens, d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du mois de décembre 2023, de 4 474,98 euros arrêtée à juillet 2024, outre la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [Z] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Enfin à titre liminaire il convient de relever que bien que le contrat litigieux fasse l’objet de dispositions particulières dérogatoires aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, le demandeur s’est volontairement soumis aux dispositions protectrices de ladite loi.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de Monsieur [Z] [H] postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'il cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, compte tenu de la précédente décision condamnant Monsieur [Z] [H] au paiement des loyers charges et indemnités d’occupation provisionnelle arrêtés à novembre 2023, il sera condamné au paiement à compter du mois de décembre 2023, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

A cet égard l’ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ) produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [H] reste lui devoir la somme de 4 474,98 euros à la date du 17 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 4 474,98 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ) les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons Monsieur [Z] [H] à verser à l’ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ) la somme provisionnelle de 4 474,98 euros (décompte arrêté au 17 septembre 2024, incluant la mensualité d’août 2024), correspondant à l'arriéré d’indemnités d’occupation ;

Condamnons Monsieur [Z] [H] à verser à l’ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 561,56 euros), à compter du 18 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Monsieur [Z] [H] à verser à l’ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ) une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [Z] [H] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection