Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 8] [Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11143 N° Portalis DBZS-W-B7H-XZRL

N° de Minute : L 24/00562

JUGEMENT

DU : 04 Novembre 2024

S.C.I. [Adresse 7]

C/

[C] [T] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. CLOS DE BOURGOGNE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [T] [D], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 11143/23 – Page - MAEXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique les 3 et 4 février 2022 avec effet au 10 février 2022, la société civile immobilière (ci-après S.C.I) [Adresse 7] a donné à bail à M. [C] [D] un logement situé au 1er étage du [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 540 euros, outre une provision sur charges de 37 euros.

Par actes d’huissier du 13 septembre 2023, la SCI CLOS DE BOURGOGNE a fait signifier à M. [D] un commandement visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir la justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et le paiement de la somme en principal de 2 163,57 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 septembre 2023.

Par acte d’huissier du 24 novembre 2023, la SCI [Adresse 7] a fait assigner M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail d’habitation.ordonner l’expulsion de M. [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement ci-dessus situé dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier.autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles, à ses frais risques et périls ;condamner M. [D] à lui payer : les sommes dues précitées pour les causes sus énoncées, soit la somme de 2 755,35 euros, sous réserve des loyers et charges qui seront échus au jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-6 du code civil.une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice important subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au visa de l’article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de ses suites s’il y a lieu et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières. L’assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 24 novembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2024.

La SCI CLOS DE BOURGOGNE, représentée par son avocat, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 6 429,92 euros arrêtée au 12 juin 2024 et à préciser que le locataire avait quitté les lieux le 2 mai 2024.

Assigné par remise de l’acte à l’étude de l’huissier, M. [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à sa demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur le constat de la résiliation de bail et l’expulsion

Sur la recevabilité

L’assignation a bien été notifiée au Préfet du Nord conformément aux exigences de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

De même, le commandement de payer visant la clause résolutoire a bien été notifié à la CCAPEX conformément aux exigences de l'article 24 II de cette même loi.

La SCI [Adresse 7] est donc recevable à agir en constat de la résiliation du bail et en expulsion.

Sur le bien fondé

En application de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 10 février 2022 stipule une clause résolutoire (article VIII) pour défaut d'assurance du locataire. La SCI CLOS DE BOURGOGNE a fait signifier à M. [D], le 13 septembre 2023 un commandement visant la clause résolutoire afin d’obtenir la justification de la souscription d’une assurance locative. M. [D] n’en a pas justifié. Il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise pour ce motif depuis le 14 octobre 2023 et que le bail résilié depuis cette date. M. [D] a quitté les lieux le 2 mai 2024 de sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Elle sera donc rejetée.

Sur le décompte des sommes dues

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération des lieux.

En l’espèce, d’après le décompte produit par la bailleresse et arrêté au 14 novembre 2023, le loyer était à cette date de 595,89 euros, provision sur charges comprise.

Si la bailleresse produit un décompte actualisé manuscrit plus récent, le détail du calcul fourni ne permet pas de comprendre si le montant actuel du loyer serait plus important ni depuis quand.

Il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 595,89 euros afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI [Adresse 7] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

D’après le décompte arrêté au 14 novembre 2023, la dette de M. [D] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés était de 2 755,35 euros, échéance de novembre 2023 incluse.

Il convient d’ajouter à cette somme celle de 2 979,45 euros au titre des indemnités d’occupation impayées entre décembre 2023 et avril 2024 (595,89x5).

Enfin, M. [D] est parti le 2 mai 2024 de sorte qu’il y a lieu d’ajouter deux jours de loyer, soit 39,18 euros (595,89x12/365x2 jours).

Dans son décompte actualisé manuscrit, la SCI CLOS DE BOURGOGNE intègre un solde de charges et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sans toutefois produire aucun justificatif à ce titre.

M. [D] sera donc condamné à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 5 773,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 mai 2024, date du départ des lieux.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023 sur la somme de 2 163,57 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’espèce, la SCI CLOS DE BOURGOGNE ne justifie pas ni de la mauvaise foi de M. [D] ni d’un préjudice distinct du retard de paiement.

Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [D] qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens en ce compris le coût des commandements de payer et d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Il n’y a pas lieu d’intégrer les coûts liés à d’éventuelles mesures conservatoires, la nécessité de celle-ci n’étant pas établie à ce stade.

Il sera également condamné à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société civile immobilière CLOS DE BOURGOGNE recevable à agir en constat de la résiliation du bail et en expulsion ;

CONSTATE la résiliation du bail avec effet au 10 février 2022 conclu entre la société civile immobilière [Adresse 7] et M. [C] [D], pour défaut d'assurance, relatif à un immeuble à usage d'habitation situé au 1er étage du [Adresse 5] à [Localité 9], à compter du 14 octobre 2023 ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail au départ des lieux à la somme de 595,89 euros ;

CONDAMNE M. [C] [D] à payer à la société civile immobilière CLOS DE BOURGOGNE la somme de 5 773,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 2 mai 2024, date du départ des lieux, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023 sur la somme de 2 163,57 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE M. [C] [D] à payer à la société civile immobilière [Adresse 7] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [D] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer et d'avoir à justifier d'une assurance locative du 13 septembre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8], le 4 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

La GREFFIÈRE Le JUGE