Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Madame [E] [A] Monsieur [T] [S] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Laura OUANICHE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05677 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CJB

N° MINUTE : 11

JUGEMENT rendu le 25 octobre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [U] [V] [O], [Adresse 2] représenté par Me Laura OUANICHE, avocat au barreau de PARIS,

Madame [D] [W] [J], [Adresse 2] représentée par Me Laura OUANICHE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [E] [A], [Adresse 1] non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [S] [G], [Adresse 1] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 septembre 2024

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 octobre 2024 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 25 octobre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05677 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CJB

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 02/07/2018, Mme [B] [P] aux droits de laquelle viennent Monsieur [O] [U] et Madame [J] [D] a donné à bail à Monsieur [S] [G] [T] et Madame [A] [E] un logement sis [Adresse 1]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [S] [G] [T] et Madame [A] [E] le 31 janvier 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 4279,04 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 8,9 et 25 avril 2024, Monsieur [O] [U] et Madame [J] [D] ont fait assigner Monsieur [S] [G] [T] et Madame [A] [E] devant le tribunal de céans aux fins de :

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, - Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [S] [G] [T] et Madame [A] [E] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - Les voir condamnés solidairement à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 6418,56 Euros décompte arrêté au mois d'avril 2024 inclus avec intérêt à taux légal à compter de l’assignation, - Les voir condamnés solidairement à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu'à leur départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil, - Les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 3000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Les voir condamnés solidairement aux dépens comprenant le coûts du commandement.

L’affaire a été plaidée à l'audience du 13 septembre 2024 :

Monsieur [O] [U] et Madame [J] [D] représentés par leur conseil, indique que la dette s’est considérablement accrue.

Monsieur [S] [G] [T] et Madame [A] [E] n’ont pas comparu bien que régulièrement assignés.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024.

Il statué par jugement, susceptible d’appel, réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, Monsieur [O] [U] et Madame [J] [D] justifient avoir respecté les dispositions légales par la production de l’accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département, soit plus de deux mois avant l’audience à laquelle l’affaire a été évoquée ;

En conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 31 janvier 2024 à Monsieur [S] [G] [T] et Madame [A] [E] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 1er avril 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Sur la demande d’une provision en paiement de l'arriéré locatif :

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;

En l’espèce Monsieur [O] [U] et Madame [J] [D] versent aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [S] [G] [T] et Madame [A] [E] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 6418,56 Euros au mois d'avril 2024 inclus ;

En conséquence Monsieur [S] [G] [T] et Madame [A] [E] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [O] [U] et Madame [J] [D] la somme de 6418,56 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, jusqu'à parfait paiement.

Sur l'indemnité d'occupation :

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [S] [G] [T] et Madame [A] [E] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Par conséquent que les défendeurs devront s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.

Sur la suppression du délai de 2 mois :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai ;

En l’espèce le demandeur sollicite une expulsion sans délai ; cependant les circonstances ne justifient pas la suppression du délai de 2 mois, les défendeurs étant entrés dans les lieux sur un fondement contractuel ;

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de faire droit partiellement à la demande d’indemnité formée par Monsieur [O] [U] et Madame [J] [D] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [S] [G] [T] et Madame [A] [E] succombant, seront condamnés solidairement aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement ;

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 02/07/2018 entre Monsieur [O] [U] et Madame [J] [D] d’une part, et Monsieur [S] [G] [T] et Madame [A] [E] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 1er avril 2024,

DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 1] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [S] [G] [T] et Madame [A] [E] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [G] [T] à payer à Monsieur [O] [U] et Madame [J] [D] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu’au mois d'avril 2024 inclus, la somme de 6418,56 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, jusqu'à parfait paiement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [G] [T] et Madame [A] [E] à verser à Monsieur [O] [U] et Madame [J] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfait paiement,

DEBOUTE Monsieur [O] [U] et Madame [J] [D] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [G] [T] et Madame [A] [E] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la Protection,