Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE 59034 LILLE CEDEX

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/08812 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WYZ7

N° de Minute : BX24/00678

JUGEMENT

DU : 19 Septembre 2024

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[K] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Mme [S] [D], munie d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [F] née le 02 Mai 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Nina TONKEVA, avocat au barreau d'ARRAS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Avril 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 19 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La S.A. HABITAT DU NORD a par acte d'huissier du 14 décembre 2022 fait citer devant ce Tribunal Madame [F] [K] aux fins de voir vu les articles 544, 1240, 1241 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties ou à défaut prononcer la résiliation du bail et en conséquence ordonner l'expulsion de Madame [F] [K] et tout autre occupant de son chef, - voir condamner Madame [F] [K] au paiement de la somme de 542,39 uros représentant l'arriéré de loyer et les indemnités d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire arrêté au 14 novembre 2022, - voir fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l'y condamner en tant que de besoin, - voir condamner Madame [F] au paiement d'une somme de 300 euros au totre de dommages et intérêts, - voir condamner Madame [F] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - voir condamner Madame [F] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de l'assignation, - assortir la présente décision de l'exécution provisoire, conformément aux articles 514 et 515 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord le 20 décembre 2022. La CCAPEX a été saisie le 12 août 2022. Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 11 mai 2023.

Par jugement en date du 7 septembre 2023, le Tribunal a constaté que la dette de loyers et charges a été soldée, et débouté la S.A. HABITAT DU NORD de sa demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges ; et avant dire droit sur la demande de résiliation fondée sur le défaut d'entretien et la demande reconventionnelle de Madame [F] ; ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [Z] [N] avec mission-tous droits et moyens des parties étant réservés, les parties entendues ainsi que tous sachants s'il y a lieu, connaissance prise de tous documents, en s'entourant de tous renseignements à charge d'en indiquer la source de : - se rendre sur les lieux (logement, parties communes dont la cave), - décrire leur état et les désordres qui l'affectent, en indiquer la cause, - préciser si le logement peut être considéré comme salubre, - décrire les travaux propres à y remédier notamment au regard de la loi du 13 décembre 2000 et le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent, chiffrer leur coût, indiquer leur durée prévisible, - dire si le logement présente un état de saleté et d'encombrement non temporaire, alarmant et mettant en cause sa salubrité ; et étant à l'origine de la propagation de cafards dans l'immeuble, - d'une manière générale, donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis, en précisant notamment si le loyer pratiqué est conforme à l'état du logement et dans la négative quelle pourrait être la diminution de loyer à appliquer, chiffrer le préjudice subi par le locataire ; dit que l'expert devra déposer son rapport dans les 3 mois de l'acceptation de sa misson ; dit n'y avoir lieu à fixation d'une provision, Madame [F] bénéficiant de l'Aide Juridictionnelle Totale ; dit que les opérations d'expertise s'effectueront sous le contrôle du Juge du Tribunal Judiciaire chargé du contrôle des expertises; dit qu'en cas d'empêchement de l'expert il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance rendue sur requête ; sursis à statuer sur les demandes des parties et renvoyé l'affaire à l'audience du Jeudi 20 Novembre 2023 ; réservé les dépens.

L'expert a déposé son rapport le 13 février 2024.

A l'audience du 4 avril 2024 le demandeur n'a pas reconclu. Selon S.A. HABITAT DU NORD, les parties s'en remettent à l'expertise.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024 puis prorogé au 19 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation fondée sur le défaut d'entretien et les troubles de voisinage :

Le 1er mars 2001, HABITAT DU NORD a donné en location à Madame [F] un logement sis à [Adresse 5].

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées, e) de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat.

Les juges du fond apprécient souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu la limite des troubles du voisinage.

Le juge doit rechercher si les nuisances excèdent les inconvénients normaux de voisinage. En outre le trouble anormal de voisinage c'est à dire la situation justifiant la résiliation du bail doit exister, être caractérisé et donc s'apprécier au jour où le juge statue.

La S.A HABITAT DU NORD fait état de nuisances récurrentes au niveau du voisinage créées par des disputes violentes et bagarres au logement.

Cependant elle ne produit aucune pièce en ce sens.

En tout état de cause il s'agit de faits anciens ou ponctuels, de 2019 pour les plus récents.

Madame [F] produit des attestations de voisins dont il résulte qu'il n'y a aucun problème de voisinage ni avec ses chiens.

Il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 17 avril 2019 que 2 voisins ont affirmé qu'il n'y avait pas de problème de voisinage, que c'était très calme.

Une voisine a indiqué qu'il y a des cafards dans tout l'immeuble mais n'a pas identifié de source spécifique.

La S.A. HABITAT DU NORD invoque le défaut d'entretien du logement depuis octobre 2016, qui engendre la propagation de cafards dans l'entrée de l'immeuble.

En ce qui concerne l'entretien du logement, il résulte de plusieurs constats d'huissiers que le logement est très sale et encombré.

Cependant il résulte de certains constats d'huissier qu'il est correct, nettoyé et pas trop encombré (cf procès verbal du 26 avril 2022, le procès-verbal du 3 décembre 2018 ne fait état d'aucun encombrement ni de saleté). Enfin le procès-verbal du 17 septembre 2021 établi à la demande de Madame [F] ne fait ressortit aucun encombrement.

Il relève la présence de quelques cafards dans les placards de la cuisine qui sont propres.

Il semble résulter de ces pièces qu'il ne s'agit pas d'un état permanent d'encombrement et de saleté.

Par ailleurs, il y aurait des cafards dans tout l'immeuble et les voisins ne désignent pas spécifiquement le logement de Madame [F] comme source spécifique.

Madame [F] conteste formellement en être à l'origine.

Elle vit au rez-de-chaussée et fait valoir que la cave de cet immeuble est un véritable nid à cafards.

L'expert indique que le bailleur lui a communiqué des factures des 5 août 2020, 13 septembre 2021 et 4 avril 2023 de la société DDH portant sur la désinsectisation du logement.

Madame [F] lui a indiqué ne plus connaître de soucis à ce sujet.

Il a constaté que l'appartement n'est pas entretenu. L'entretien locatif est inexistant. La décoration est à reprendre en totalité. Les grilles de ventilations des menuiseries en PVC n'ont pas été nettoyées depuis très longtemps, générant une humidité dans l'appartement.

Il indique que la locataire se doit d'assurer un entretien locatif régulier et il lui appartiendra à sa sortie d'occupation de rendre le logement en bon état d'entretien locatif.

L'expertise ne fait état d'aucun encombrement alarmant et mettant en cause la salubrité du logement et étant à l'origine de la propagation de cafards dans l'immeuble. Il en est de même en ce qui concerne les photographies annexées au rapport d'expertise.

Dès lors les troubles de voisinage et le défaut d'entretien alarmant mettent en cause la salubrité du logement et de l'immeuble ne sont pas établis.

La S.A. HABITAT DU NORD sera donc déboutée de sa demande de résiliation.

Sur les demandes reconventionnelles :

En application de l'article 6 de la noi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s'entend d'un logmeent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

Le bailleur est également tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaire au maintien en l'état et l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement : - qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, - dont la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne presentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, - dont les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et réglements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

Madame [F] invoquait dans ses conclusions l'indécence du logement et se plaignait notamment: - de la présence de cafards dans les logements et les parties communes - de l'absence d'eau chaude pendant 6 mois, le chauffe bain aurait été remplacé en 2022 - d'une fuite d'eau dans la cusiine depuis 2018 - d'une fuite dans la salle de bain et au niveau de la tuyauterie dans la cuisine.

L'expert a constaté que le mur au-dessus de la baignoire n'est protégé que sur une faible hauteur de telle sorte qu'une dégradation importante née des projections et ruissellements d'eau, notamment lors de prises de douche, a généré des dégâts importants tant en salle de bain qu'en cuisine, et qu'il appartiendra au bailleur d'y remédier dans les meilleurs délais.

Il ne relève oas d'autres désordres à la charge du bailleur et ne retient aucune indemnité de privation de jouissance compte tenu du défaut d'entretien locatif.

Il convient de constater que le chauffe bain a été remplacé en mai 2022.

L'expert indique que les grilles de ventilation des menuiseries en PVC n'ont pas été nettoyées depuis très longtemps, générant une humidité dans l'ensemble de l'appartement, faute de ventilation, et que la locataire devra assurer un entretien régulier de l'appartement pour permettre une ventilation correcte.

Il convient donc dès lors de condamner la S.A. HABITAT DU NORD à procèder à l'étanchéité du dessus de baignoire et à reprendre le dégât en cuisine dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement.

Les travaux à la charge du bailleur ne justifient ni la suspension des loyers, ni la réduction des loyers.

Madame [F] bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de Dommages et Intérêts de la S.A. HABITAT DU NORD n'apparait pas justifiée.

Il n'est pas inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La S.A. HABITAT DU NORD qui succombe, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût de l'expertise.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort ;

Entérine le rapport d'expertise ;

Déboute la S.A. HABITAT DU NORD de sa demande de résiliation du bail fondée sur le défaut d'entretien et les troubles de voisinage ;

Condamne la S.A. HABITAT DU NORD à procéder à l'étanchéité du dessus de baignoire et à reprendre le dégât en cuisine dans les deux mois de la signification du jugement ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute la S.A. HABITAT DU NORD de sa demande Dommages et Intérêts ;

Déboute Madame [F] du surplus de ses demandes ;

Condamne la S.A HABITAT DU NORD aux dépens en ce compris le coût de l'expertise ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé le 19 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT