Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : 17/10/2024 à : Me Nathalie BUNIAK

Copie exécutoire délivrée le :17/10/2024 à : Me Linda HOCINI

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 23/08096 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B46

N° MINUTE : 3/2024

JUGEMENT rendu le jeudi 17 octobre 2024

DEMANDERESSES Madame [Y] [Z], comparante en personne assistée de Me Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1383

Madame [K] [L], comparante en personne assistée de Me Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1383

DÉFENDERESSE Madame [H] [P], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1260

COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 27 juin 2024

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 04 octobre 2024 puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 17 octobre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 17 octobre 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/08096 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B46

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 juillet 2021, Mme [H] [P] a donné à bail à Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 1 600 euros outre 100 euros de provision sur charges.

La gestion du bien est assurée par le Cabinet JUFFORGUES.

Se plaignant de troubles de jouissance liés à l'absence de chauffage, d'eau chaude et de fuites, elles ont saisi un conciliateur de justice. Le 4 juillet 2022, le conciliateur de justice a rendu un constat de carence, la bailleresse n'ayant pas participé à la tentative de conciliation.

Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L] ont ensuite donné congé, un état des lieux de sortie a été réalisée contradictoirement le 8 décembre 2022.

Par courriel du 23 mars 2023 et courrier recommandé du 18 avril 2023, elles ont sollicité la restitution du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2023, Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L] ont fait assigner Mme [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes : 9 600 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pendant 12 mois,1 888,70 euros en remboursement des réparations effectuées par la société AP SERVICES,2 160 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé, et de la majoration de 10% de retard par mois depuis le mois de janvier 2023,3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Linda HOCINI dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Appelée à l'audience du 9 novembre 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois, pour permettre aux parties de mettre le dossier en état d'être jugé, pour être finalement retenue à l'audience du 27 juin 2024.

A l'audience du 27 juin 2024, Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L], représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont elles ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elles maintiennent les demandes de leur assignation, actualisant cependant la demande relative au dépôt de garantie à la somme de 3 000 euros.

Mme [H] [P], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L] à l'exclusion de la demande relative au dépôt de garantie à hauteur de 2 160 euros. Elle sollicite par ailleurs leur condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens et que soit écartée l'exécution provisoire.

Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur   Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que : 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.   Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.   Le bailleur est enfin tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat.   Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

les fuites d'eau dans la cuisine

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.  S'agissant des installations de plomberie et plus précisément de canalisations d'eau, le décret n°87-712 du 26 août 1987 met à la charge du locataire le remplacement de joints et de colliers. En l'espèce, l'existence d'une fuite d'eau n'est pas contestée, Mme [H] [P] indiquant précisément que l'immeuble a été construit au début du 20e siècle et est sujet à des fuites.

Par ailleurs, il résulte des écritures des parties que Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L] ont joint le Cabinet JUFFORGUES pour signaler une fuite, qu'il leur a été indiqué de couper l'eau. Elles ont par la suite fait intervenir la société AP SERVICE qui a procédé à une recherche de fuite, facturée 702,90 euros. Est constaté une fuite sur l'arrivée générale sur du cuivre et une seconde sur du cuivre qui a engendré une modification sur l'arriver eau du mitigeur. Le technicien a réalisé ensuite des réparations, facturées 1 185,80 euros, le 3 avril 2022, décrites de la manière suivante : « réparation de fuite sans remplacement de pièce coller battue HS, soudure, modification sur cuivre diamètre 14, étanchéité divers »

La description de la réparation, telle qu'elle résulte de cette seule pièce, ne permet pas d'établir qu'elle relève de l'obligation d'entretien du bailleur. En outre, les demanderesses ont fait intervenir un plombier sans avoir obtenu l'autorisation de la bailleresse et ne démontre pas qu'il existait une urgence à faire réparer la fuite. En conséquence, la demande en remboursement des réparations effectuées par la société AP SERVICES sera rejetée.

les dysfonctionnements de la chaudière

Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L] justifient avoir alerté, le mandataire de Mme [H] [P], dès le mois de janvier 2022 par SMS que la chaudière dysfonctionnait entraînant des périodes sans eau chaude et chauffage.

Lors de la visite d’entretien annuel du 19 avril 2022, le technicien, de la société M-ENERGIE SERVICE,constatait  : « entretien déjà fait solde contrat régler ce jour en cb de 40 euros constater chaudière en panne plusieurs pièce sont à remplacer prévoir échangeur sanitaire + termistance + pompe + soupape desembouage non fait lors de la pose de appareil ce qui cause des pb ok mail [Courriel 2] ». Il résulte de ce rapport d'intervention que le dysfonctionnement résulte de l'installation défectueuse de la chaudière, ce que ne conteste pas Mme [H] [P], qui reconnaît également que, dès le mois de décembre 2021, il existait un goutte à goutte provenant de la chaudière, la chaudière restait toutefois fonctionnelle, selon elle. Ainsi, peu importe que les locataires n'aient conclu un contrat d’entretien que le 19 avril 2022 et 9 mois après l'entrée dans les lieux, la cause du dysfonctionnement étant antérieure.

Il résulte des échanges de courriel entre l'agence gestionnaire, le Cabinet JUFFORGUES, et une société de chauffagiste que, par la suite, la bailleresse a fait intervenir un artisan entre les mois de mai et de septembre 2022 mais que cette intervention n'a pas été suffisante, la gestionnaire écrivait dans un courriel du 22 septembre 2022 : les locataires du [Adresse 4] sont de nouveau sans eau chaude ou sans chauffage. Après le passage de votre technicien... ». Comme cela résulte également des courriels du 6 et du 19 septembre 2022 adressés au Cabinet JUFFORGUES, au terme desquels les locataires signalent l'absence d'eau chaude depuis le 11 juillet. Un nouveau devis pour une intervention était accepté le 2 octobre 2022 par le Cabinet JUFFORGUES.

Enfin, un commissaire de justice intervenu le 24 octobre 2022 indiquait : « Je constate un goutte à goutte continu depuis le tuyau de la chaudière […]. La chaudière est allumée à mes jours et heures de constatations, réglée au maximum, je constate que l'eau est froide ou presque tiède au sein des robinets de la cuisine et de la salle de bains. »

Ainsi, un dysfonctionnement de la chaudière est établi ce qui caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent les équipements de chauffage et de production d'eau chaude devant être en bon état d'usage et de fonctionnement selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, ses diligences personnelles à cet égard étant sans incidence sur sa responsabilité et les locataires n’ayant pas la charge de s’adresser directement à des tiers pour résoudre les désordres.

S'agissant du préjudice l'absence de chauffage et d'eau chaude même par intermittence, cause nécessairement un préjudice aux locataires.

Il sera relevé que les locataires n'ont pas été privées de chauffage et d'eau chaude sur l'intégralité de la période allant de janvier 2022 au 8 décembre 2022, que si l'absence de chauffage en hiver est préjudiciable, il n'est pas produit d'élément sur la température de l'appartement et qu'il n'est pas démontré que leur départ est lié aux désordres constatés.

En conséquence, au regard de la nature du désordre, et de la valeur locative du logement, il y a lieu d’évaluer le trouble de jouissance subi par Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L] à la somme de 8 800 euros.

Sur le préjudice moral

L'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, la multiplicité des réclamations faites par Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L] auprès de Mme [H] [P], caractérise un préjudice moral pour les demanderesses justifiant de condamner Mme [H] [P] à leur payer la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la restitution du dépôt de garantie Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l'espèce, il est constant que la somme de 1 200 euros a été versée à titre de dépôt de garantie et Mme [H] [P] reconnaît que c'est par erreur que cette somme n'a pas été restituée. Elle sera donc condamnée à restituer cette somme.

Elle sera également tenue d'une pénalité de 120 euros par mois de retard à compter du 5 mai 2021. Cette pénalité ne sera toutefois appliquée que jusqu'à la délivrance de l'assignation pour ne pas faire supporter au bailleur la durée de la procédure judiciaire, laquelle ne lui est pas entièrement imputable. La liquidation de la pénalité fait ainsi ressortir une somme de 960 euros (120 euros sur 8 mois).

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [H] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

La demande de distraction formulée par Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L] en vertu de l’article 699 du code de procédure civile est sans objet en raison de l’absence de représentation obligatoire en procédure orale.

Condamné aux dépens, Mme [H] [P] devra verser à Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande en remboursement des réparations effectuées par la société AP SERVICES,

CONDAMNE Mme [H] [P] à verser à Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L] une somme de 8 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Mme [H] [P] à verser à Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L] une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE Mme [H] [P] à verser à Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L] une somme de 2 160 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE Mme [H] [P] à verser à Mme [Y] [Z] et Mme [K] [L] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE Mme [H] [P] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection