Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11439 N° Portalis DBZS-W-B7H-X3EE

N° de Minute : L 24/00506

JUGEMENT

DU : 14 Octobre 2024

[E] [X] veuve [R]

C/

[H] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Octobre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [E] [X] veuve [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Eric DEBEURME, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [N], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 11439/23 – Page - MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 16 novembre 2021 avec effet au 17 novembre 2021, Mme [E] [X] veuve [R] a donné à bail à M. [H] [N], pour une durée initiale de trois ans, un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 630 euros, outre une provision sur charges de 10 euros.

Par acte d’huissier du 27 juillet 2023, Mme [R] a fait délivrer à M. [N] un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail afin d’obtenir le paiement de la somme de 3 244,06 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Une copie du commandement de payer a été notifiée par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 juillet 2023.

Par acte d’huissier du 1er décembre 2023, Mme [R] a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de M. [N] ainsi que de toute personne introduite par lui dans les lieux,condamner M. [N] à lui payer la somme de 6 822,46 euros représentant les loyers impayés arrêtés au 1er novembre 2023, outre le coût du commandement de payer de 149,96 euros, soit un total de 6 972,42 euros, avec intérêts judiciaires à compter du 12 juin 2023, date du commandement de payer,condamner M. [N] à payer une indemnité d’occupation de 640 euros par mois à compter du 27 septembre 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux,condamner M. [N] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 4 décembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2024.

Mme [R], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 12 520, 90 euros à la date de l’audience et à préciser que le dépôt de garantie est d’un montant de 630 euros.

M. [N] a comparu et il a indiqué qu’il ne contestait pas la dette et avait prévenu l’agence gestionnaire du bien de ses difficultés ; qu’il n’a pas réglé le dernier loyer courant avant l’audience ; qu’il sollicite des délais ; qu’il travaille depuis trois mois et perçoit une rémunération mensuelle de 1 800 euros. Il a été autorisé à produire des justificatifs de sa situation en cours de délibéré.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

Les justificatifs de M. [N] n’ont pas été réceptionnés par le greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Mme [R] justifie avoir notifié l’assignation au Préfet du Nord, le 4 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [R] est donc recevable à agir en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Par ailleurs, l'article 24 V de cette même loi dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l'espèce, le bail du 16 novembre 2021 stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges. Cette clause prévoit qu’elle produit effet à l’issue d’un délai de 2 mois de sorte qu’il sera fait application de celui-ci. La bailleresse justifie avoir fait délivrer à M. [N] le 27 juillet 2023, un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le paiement d’une somme de 3 244,06 euros en principal au titre des loyers et charges impayés. Le décompte actualisé au 1er juillet 2024 produit par la bailleresse met en évidence que M. [N] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois à la suite de la délivrance du commandement de payer. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 28 septembre 2023. Par ailleurs, ce décompte actualisé met en évidence que le dernier règlement de M. [N] remonte au 10 août 2023 et qu’il n’a donc pas réglé le loyer courant avant l’audience. Il s’en déduit que M. [N] ne satisfait pas les conditions permettant au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire. L’expulsion de M. [N] sera en conséquence ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur le décompte des sommes dues

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 684,79 euros qui correspond au loyer actuel, provisions sur charges comprises.

Il ressort du décompte actualisé au 1er juillet 2024 produit par la bailleresse que M. [N] est redevable d’une somme de 12 520,90 euros.

Cependant, ce décompte comprend une somme de 127, 50 euros au titre des frais de relance et de rejet de prélèvement, 245,57 euros au titre des frais de commandement de payer et 124,12 euros au titre des frais d’assignation.

Il convient de soustraire ces frais qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

M. [N] sera donc condamné à payer à Mme [R] la somme de 12 023,71 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, arrêtés au 1er juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023 sur la somme de 3 244,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [R] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, M. [N] sera condamné à lui payer l’indemnité mensuelle d’occupation de 684,79 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, au regard des revenus indiqués par M. [N] et du montant très important de la dette, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

Celle-ci sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] sera condamné aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 juillet 2023.

En application de l’article 700 du même code, il sera condamné à payer à Mme [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l'issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 novembre 2021 entre Mme [E] [X] veuve [R] et M. [H] [N], portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] étaient réunies à compter du 28 septembre 2023 ;

ORDONNE à défaut pour M. [H] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 684,79 euros ;

CONDAMNE M. [H] [N] à payer à Mme [E] [X] veuve [R] la somme de 12 023,71 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, arrêtés au 1er juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023 sur la somme de 3 244,06 euros ;

CONDAMNE M [H] [N] à payer à Mme [E] [X] veuve [R] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 684,79 euros, à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à M. [H] [N] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE M. [H] [N] à payer à Mme [E] [X] veuve [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [N] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer du 27 juillet 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Lille le 14 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION