Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00865 N° Portalis DBZS-W-B7I-X62L

N° de Minute : L 24/00505

JUGEMENT

DU : 14 Octobre 2024

[J] [S]

C/

[C] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Octobre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 865/24 – Page - MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2012, [K] [S] a donné à bail à M. [C] [Z] un appartement n°111, situé [Adresse 3], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 410 euros, outre une provision sur charges de 140 euros.

Par acte authentique du 3 août 2015, [K] [S] a fait donation de la nue-propriété du bien ci-dessus désigné à son fils M. [J] [S].

[K] [S] est décédé le 15 novembre 2020.

Par acte d’huissier de justice du 15 septembre 2023, M. [J] [S] a fait délivrer à M. [Z] un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail afin d’obtenir le paiement de la somme de 2 982,57 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Une copie du commandement de payer a été notifiée par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 septembre 2023.

Par acte d’huissier du 15 décembre 2023, M. [J] [S] a fait assigner M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir, au visa de l’article 1741 du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater et à défaut prononcer la résiliation du bail sous seing privé régularisé le 18 janvier 2012 pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;dire que M. [Z] est occupant sans droit ni titre et en conséquence ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants introduits de son chef, des lieux ci-dessus désignés dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;dire que faute pour lui de quitter spontanément les lieux, le requérant pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meuble qu’il plaira au requérant et ce, aux frais du défendeur ;condamner M. [Z] à lui payer la somme de 4 441,67 euros correspondant aux loyers et charges impayés en application de l’article 1147 du code civil, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 15 septembre 2023 ;condamner M. [Z] à lui payer des indemnités d’occupation faisant suite à la résiliation du bail d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ; condamner M. [Z] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [Z] aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 20 décembre 2023 ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2024.

M. [S], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 8 717,18 euros, déduction faite des frais d’huissier.

Régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude de l’huissier, M. [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît, il est néanmoins statué sur le fond du litige. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

M. [S] justifie avoir notifié au préfet du Nord, le 20 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er juillet 2024, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [S] est donc recevable à agir en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail vise toutefois un délai de 2 mois de sorte qu’il sera fait application de celui-ci. Par ailleurs, l'article 24 V de cette même loi dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l'espèce, le bail du 15 janvier 2020 stipule une clause résolutoire (article 15) pour défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges. Le bailleur justifie avoir fait délivrer à M. [Z] le 15 septembre 2023, un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 2 982,57 euros au titre des loyers et charges impayés. Le décompte actualisé produit par le bailleur et établi le 25 juin 2024 met en évidence que M. [Z] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois à la suite de la délivrance du commandement de payer. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 16 novembre 2023. Par ailleurs, ce décompte actualisé met en évidence que M. [Z] n’a pas non plus réglé le loyer courant avant l’audience à laquelle il n’a pas comparu. Il s’en déduit que M. [Z] ne satisfait pas les conditions permettant au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire. L’expulsion de M. [Z] sera en conséquence ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur le décompte des sommes dues

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 638,73 euros qui correspond au loyer actuel, provisions sur charges comprises. Il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que M. [Z] est redevable d’une somme de 9 072,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de juin 2024 incluse.

Cependant, ce décompte comprend une somme de 162,81 euros au titre des frais d’huissier relatifs au commandement de payer et une somme de 192,79 euros au titre des frais d’huissier relatifs à l’assignation, alors que ces frais relèvent des dépens. Par conséquent, il convient de les déduire du décompte.

M. [Z] sera donc condamné à payer à M. [S] la somme de 8 717,18 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, arrêtés au 25 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023 sur la somme de 2 982,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [S] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, M. [Z] sera condamné à lui payer l’indemnité mensuelle d’occupation de 638,73 euros à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du même code, il sera condamné à payer à M. [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l'issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2012 entre [K] [S], aux droits duquel vient M. [J] [S], et M. [C] [Z], et portant sur un appartement n° 111 situé [Adresse 8], situé [Adresse 4], à [Localité 7] étaient réunies à compter du 16 novembre 2023 ;

ORDONNE à défaut pour M. [C] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 638,73 euros ;

CONDAMNE M. [C] [Z] à payer à M. [J] [S] la somme de 8 717,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023 sur la somme de 2 982,57 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M [C] [Z] à payer à M. [J] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 638,73 euros, à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à M. [C] [Z] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE M. [C] [Z] à payer à M. [J] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Lille le 14 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION