Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE 59034 LILLE CEDEX

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11684 N° Portalis DBZS-W-B7H-X32J

N° de Minute : L 24/00544

JUGEMENT

DU : 14 Octobre 2024

[M] [E] [T] [L]

C/

[Z] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Octobre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [M] [E], demeurant [Adresse 2]

Mme [T] [L], demeurant [Adresse 2]

représentésMe Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 11684/23 – Page - MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 19 janvier 2023 avec effet au 23 janvier 2023, M. [M] [E] et Mme [T] [L] ont donné à bail à Mme [Z] [I] un appartement [Adresse 6] et un garage [Adresse 7] situés [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 280 euros pour l’appartement, 90 euros pour le garage, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, M. [E] et Mme [L] ont fait délivrer à Mme [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 1 910,14 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, M. [E] et Mme [L] ont fait assigner Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater et, à défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;ordonner l'expulsion de Mme [I] de corps et de biens ainsi que de tous occupants introduits par elle dans le local à usage d’habitation et le garage litigieux, dès que le délai légal sera expiré ;dire que faute pour elle de quitter spontanément les lieux, ils pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meuble qu’il leur plaira et ce, aux frais de la défenderesse ;condamner Mme [I] au paiement de la somme de 3 200,14 euros correspondant aux loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 26 septembre 2023 ;condamner Mme [I] au paiement des indemnités d’occupation faisant suite à la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, indemnités d’un montant équivalent à celui des loyers et charges ;condamner Mme [I] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens. L’assignation a été notifiée au Préfet du Nord par voie électronique le 22 décembre 2023.

L'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2024 à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, M. [E] et Mme [L], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 5 148,71 euros au 25 juin 2024.

Mme [I], régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Les bailleurs justifient avoir notifié au préfet du Nord, le 22 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [E] et Mme [L] sont donc recevables à agir en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de souscription du bail, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». L'article 24 V de cette même loi, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 et applicable au présent litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l'espèce, les conditions générales annexées au bail du 19 janvier 2023 contiennent bien une clause résolutoire pour défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Les bailleurs justifient avoir fait délivrer à Mme [I], le 26 septembre 2023, un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 1 910,14 euros. Le décompte produit par les bailleurs met en évidence que Mme [I] n’a effectué aucun règlement dans le délai de 2 mois suivant la délivrance de ce commandement de payer. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 27 novembre 2023. Par ailleurs, le décompte actualisé met en évidence que Mme [I] n’a pas non plus réglé le loyer courant du mois de juin 2024 avant l’audience à laquelle elle n’a pas comparu. Il s’en déduit que Mme [I] ne satisfait pas les conditions permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire. L’expulsion de Mme [I] sera en conséquence ordonnée selon les modalités précisées par le dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur le décompte des sommes dues

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l'espèce, Mme [I] occupe toujours les lieux.

Il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 442,94 euros qui correspond au loyer actuel de l’appartement et du garage, provision sur charges comprise, suivant le décompte actualisé.

Il ressort de ce décompte que Mme [I] est redevable d’une somme de 5 148,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de juin 2024 incluse et déduction faite des frais de procédure.

Mme [I] sera donc condamnée à payer cette somme à M. [E] et Mme [L] assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 910,14 euros à compter du 26 septembre 2023, date du commandement de payer et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Par ailleurs, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [E] et Mme [L] de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, Mme [I] sera condamnée à leur payer l’indemnité mensuelle d’occupation de 442,94 euros à compter du mois de juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du même code, elle sera encore condamnée à payer à M. [E] et Mme [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l'issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2023 entre, d’une part, M. [M] [E] et Mme [T] [L], et d’autre part, Mme [Z] [I] et, portant sur un appartement [Adresse 6] et un garage [Adresse 7] sis [Adresse 3] à [Localité 5], étaient réunies à compter du 27 novembre 2023 ;

ORDONNE à défaut pour Mme [Z] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;

FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 442,94 euros ;

CONDAMNE Mme [Z] [I] à payer à M. [M] [E] et Mme [T] [L] la somme de 5 148,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date de l’audience, échéance de juin 2024 comprise, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 910,14 euros à compter du 26 septembre 2023 et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [Z] [I] à payer à M. [M] [E] et Mme [T] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 442,94 euros, à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à Mme [Z] [I] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE Mme [Z] [I] à payer à M. [M] [E] et Mme [T] [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [I] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 septembre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé 14 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE